短期淡静
柔房市长期看俏

有大马依斯干达特区和边加兰炼油与石油化工综合发展(RAPID)加持,柔佛一直是国内外产业买家或投资者的焦点。

但发展的速度在这今年有所降温,加上整体市场情绪不佳,让柔佛房市也跟着慢了下来。

大马莱坊就认为,这股淡静走势,将延续到2019年上半年。

截至2018年第三季,大马依斯干达特区获得总值2729亿令吉的投资额。

其中,综合发展项目投资高达97亿令吉,紧追在后的是6亿7000万令吉的物流。

创意领域获得共5亿4000万令吉投资、教育有5亿4000万令吉,以及旅游获得3亿2000万令吉。

这个特区,是在过去十多年来,点亮柔佛房市的展望。

在《大马莱坊2018下半年产业焦点》报告中提到,柔佛房市在去年上半年仍有动力。

业主采观望态度

住宅产业成交量改善了14.2%,商务产业也取得20.8%的增长率。不过,工业领域的成交量却按年少了13.1%。

交易值来看,住宅产业小幅增加0.6%;商务和工业产业则双双走跌,分别少了18.7%和20.8%。

大马莱坊提到,柔佛整体房市在2018下半年维持淡静,发展商的新推介项目减少,市场的交投量也减少。

在柔佛东部,依旧有边加兰的油气项目支撑,继续吸引发展商的目光。

不过,隆新高铁项目的不明确,让大部分业主采取观望态度;而新山—新加坡捷运(RTS)项目预计会在2024年完工,有助纾缓马新两地拥堵的交通情况,在长期方面的效益才会更大。

“展望未来,虽然市场仍有不明确,但大型的发展项目如RAPID、富力公主湾(R&F Princess Cove)、迪沙鲁水上主题乐园等,将在长期会创造更多就业机会,也带动住宅、办公楼和零售市场。”

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新项目由有地产业主导

在柔佛住宅产业方面,大马莱坊认为,淡静的趋势将会延续到今年上半年,新推介的项目将主要由有地产业主导。

高楼住宅产业市场也将迎来一些新公寓和服务式公寓,让租金市场承受压力。

投资者看起来更偏好较小的单位,除了容易出租,价格也更加“宜人”。

在去年上半年,柔佛的住宅库存有42万4个单位。

在依斯干达特区最新推介的是,约555间双层排屋、60间双层集群房屋,以及40间半独立式房屋,皆属于有地产业。

反倒是高楼产业没有新的项目面市。

同时,公主港的Southern Marina建筑进度如期,在本月交屋;Twin Danga Residences @ Perling则已在去年11月竣工。

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新购物广场开张零售市场压力大

柔佛零售市场压力越来越大,因为有不少的新购物广场已经完成,或即将开张。

大马莱坊指出,那些拥有较好设计和多元租户的购物广场如Paradigm广场、地不佬永旺和新山城中坊(JB City Square),持续吸引较高的人流量。

在去年上半年,柔佛的总零售面积为1580万平方尺,按年增加了25.4%。同时,平均出租率也从2017年上半年的81.3%,跌至75.6%。

去年3零售广场竣工

在这期间,共有3座零售广场竣工,带来多150万平方尺的面积,这包括百万镇(Permas Jaya)的Helios Cove、新山世界广场(Capital City Mall)及Eco Tropics特易购。

另也有一些零售项目原定于去年下半年完工,包括D’Pristime,以及The M,都已经展延到今年,总面积达350万平方米。

在去年上半年,联马置地(UMLand)也和新山至达城(Bandar Seri Alam)的至达广场租户签署协议。租户包括TGV电影院、Village Grocer超市、Morganfield’s、Bread Talk、Toast Box、Gogirou韩式烧烤、Macgregor’s Iris酒吧等。

该广场净可出租面积达34万平方尺,有约1020停车场,预计在明年完工。

3新零售广场

·Helios Cove

地点:百万镇

面积:30万平方尺

特色:“寓教于乐”概念,为新山零售业带来新一层的体验

·新山世界广场

地点:淡杯(Tampoi)

面积:120万平方尺

特色:在第三和第四楼有室内主题乐园

·Eco Tropics特易购

地点:马赛城(Kota Masai)

发展商:绿盛世

特色:知名租户有屈臣氏、三星、华为、Gene Martino、XES和寿司金等

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租用率达79%

办公楼市场表现平淡

办公楼市场表现平淡,在去年上半年,总供应为940万平方米,整体租用率按年改善4.5%,达到79%的水平。

租用率超过80%的知名办公楼,包括了City Square办公楼、Komtar大厦、Ansar大厦,以及Medini 6。

每平方尺月均租金3元

市中心的租金维持稳健,每平方尺的月均租金约在3令吉。

同时,在去年上半年,共有两座办公楼新落成,净可出租面积共达68万平方尺。

Medini 9是一座高达21层楼的办公楼,底层有零售单位,还有5层楼的停车场。这座办公楼拥有多媒体走廊地位,已经吸引跨国专业服务公司安永(EY),还有来自日本的OKAKICHI和Deluxe Games公司入驻。

位于新山市中心的JLand大厦,则是37层楼高的A级办公楼,净可出租面积为26万平方尺,所提供的办公套房从8000至1万2000平方尺不等。

截至目前,新山只有3座办公楼拥有多媒体走廊地位,除了上述提及的Medini 9,还有MSC Cyberport和Medini 7。

兴建中的办公楼项目,则有Medini 10、UM City Medini Lakeside和新山市政厅大厦。

成交量低没新工业产业面市

截至去年上半年,新山的工业产业供应达1万317座,占全州总工业产业的62.2%。

同时,没有新的工业产业面市,成交量也相当低。

但还有几项值得注意的发展,这包括MMAG控股(MMAG,0034,创业板)和Liangsiang资本私人有限公司签约,以1046万令吉在Empire Park收购了4座半独立厂房,以满足旗下子公司的物流仓储需求。

士乃机场城2025年运作

还有Kempas Food工业私人有限公司,以1430万令吉,向Ayam Kempas私人有限公司收购1.96公顷的地不佬土地,以及1座士乃的联排工厂。双方也签署辅助合约,以1235万令吉收购士乃厂房内的机器。

大马莱坊提到,士乃机场城会在2025年完全投入运作,这个位于依斯干达北部的工业园,将占地2718英亩。

该计划分为5期发展,400英亩为自由贸易区。首期发展涵盖1200英亩,已经有50%的利用率。

I-Park发展私人有限公司和绿盛世发展私人有限公司,获得了[email protected]士乃机场城和Eco商业园II的管理合约,致力激活该工业园的生态环境和前景。

除了物流和食品,士乃机场场也放眼吸引高科技、绿色制造、电子与电器、航宇和保养、维修及翻修(MRO)。

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