过度依赖房产
中国经济面临灾难?

过去20年,中国政府推出一系列的举措,通过土地、房子价格的不断上涨获取了大量的财政预算外收入,大部分用在支持基础设施和市政建设,虽然加速城市的繁荣,提高国民生活水平,但当基础设施和市政建设逐渐饱和后,就要面对过度依赖房产的后遗症。

房地产是一个复杂的领域,关系着每个人的切实生活,在每一个国家领域有着举足轻重的作用,是经济火车头。很多国家的房地产业目前仍处于火热阶段,但还存在着房价不合理、房屋空置率高、风险大等问题。

扭曲的源头

其实,房地产市场本身并非真正意义上的市场化,政府垄断了土地供给,也就决定了供需的局部失衡,其引发的地价、房价只涨不跌的结果,就是资源配置被扭曲的源头。

在世界第二大经济体的中国,房价像脱缰野马,一路飙升,而老百姓的收入增长速度望尘莫及。

当一个国家对房地产行业依赖过大,当真正要摆脱时要面对一轮阵痛,产生的后遗症除了泡沫经济外,还会对实体经济造成巨大的冲击,如今要如何“U 转”,的确是一项大的考验。

●起因……

从1998年开始,过去20年,中国政府开始“优化”房地产,让很多人的居住条件提升,各大城市的面貌焕然一新,但与此同时,中国房地产市场走向了极端,被形容为“一天比一天畸形”。

政府作为土地资源的垄断者,加上人为的土地囤积,导致地价奇高和房地产市场畸形发展。换句话说,中国房地产市场具有极强的垄断性特征。

当前,普通百姓多无力承受高昂的房价,政府的限量供给政策,造成地价和房价可能快速上涨的预期,恶性循环下,发展商热衷囤地捂盘牟利。

增速有赖房产贡献 

其实,地方政府的经济发展不能离开房地产投资。中国统计局数据显示,去年上半年,全中国房地产开发投资2万610亿令吉,同比增长8.5%,而上半年中国经济之所以能够实现6.9%的增速,有赖于房地产的贡献。

去年12月,中国中央经济工作会议结论显示,在“因城施策,分类指导”的指引下,政府开始实施放松楼市的政策,旨在慢慢摆脱房屋依赖,12月18日,山东省菏泽市成为中国第一个取消限售的城市。

12月19日,广州成为第一个放松楼市政策的一线城市;今年1月1日,上海、深圳部分银行首套房利率下调,各地方政府积极履行松绑举措,然而效果不臻理想,依然“房住不炒”。

●后果……

房地产创造很多奇迹,很多千万、亿万富翁应运而生,然而,有房群体和无房群体的贫富差距会逐渐拉大,不少人逐渐意识到投资房地产能带来大财富,有了好逸恶劳的侥幸心态。

大学顶尖学生进入职场后都要为一套房子而拼搏一生,而城市原住民一旦被拆迁,却能分得数十套的房产,一夜间发达,因此产生“学习无用论”、“学习好不如炒房早”等扭曲价值。

不正当的价值观流入社会,造成劳动者丧失进取心,一心想炒房发财,身背房贷压力的劳动者,则放弃自己的爱好和理想,生活素质下跌。

单靠房产非长远之计

房产只是经济板块的一部分,单单靠房地产和货币增发就能支撑起经济的较快增长,然而,这并非长远之计,当一个国家的实体经济、教育科研的大量资源(人、财、地)流入了以房地产为主要代表的不可贸易领域,而资源配置的失衡,导致国家缺乏自主创新、缺乏经济结构转型升级的动力,长远下去就会看到负面效应,错过了转型的最佳时机。

过度专注“投机型“的房产领域套利,让当地人会忘了发展技术能力,开始依赖国外转移,从而缺乏自主创新的动力,造成中国近年来全要素生产率增速持续下降的主要原因。

长期依赖房产的后遗症包括内需长期不旺,经济结构失衡,人人都把钱存着买房,不愿消费,其他行业的发展必定也会严重受挫。

经济结构回归正道

要调整畸形的经济版块,关键方法就是发展技术提升整体经济及消费能力,通过加强自主创新、让市场作为资源配置的决定性力量来实现,把经济结构拉回正道。

中国中央经济工作会议提到,世界正面临百年未有之大变局,变局中危和机并存着,在关键时刻,内外部的压力最容易转变成体制改革和经济转型的动力,但在黄金时刻只求安逸,继续重拾房地产驱动经济的老路,同样的方式不会有不同的结果。

走一条为难的路,并非要完全放弃房地产市场的好处,因为房价如果大幅下跌,投资者转向后金融体系坏账激增,同样可能引发严重的金融、连锁经济危机一发不可收拾。

谨慎泡沫现象

回顾过去10多年,房地产作为中国国民经济的中流砥柱,也是地方财政收入的最重要来源,房地产成为了全民公认回报率最高、最稳定的资产,“只涨不跌”、“政府不会让房价下跌”已成为大部分普通民众的信仰,但从客观规律来看,这恰恰是房地产存在泡沫的铁证。

过往经验表明,当地政府不会袖手旁观让房价下跌,当经济越差越会挺房价,就算有泡沫也会坚持挺下去。只要限购政策一松绑,房价一定会涨,经济低迷时,房地产能保值依然是中国国民的信仰,所以会有更多的钱涌进楼市,房价会继续暴涨。

根据中国西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,2017年中国城镇住房空置率达到21.4%,其中一线城市16.8%,二三线城市22%,数据近年来还持续上升,而国际指标的警戒线在10%左右,毫无悬念的,中国楼市面临非常严峻的资产泡沫。

严密监督楼市政策

为了避免最坏的情况发生,中国中央政府应该做好准备,对地方执政者的经济举措和执政能力要有所提高,应对无限度松绑楼市政策的地方政府加以严密监督,否则,一旦发生局部性的金融危机,随时会爆发系统性金融风险。

加速财税体系的改革——平衡地方政府的财权与事权,也不失是一个好方法,房地产税应加尽快提上日程,扩大地方政府的收入来源。

当前虽不能称为是房地产税实施的好时机,但如果不能阻止地方政府继续实施房地产驱动经济发展的模式,那么最终的结局或者是泡沫破裂、危机发生,或者是大通胀来袭、经济体系崩塌。

应注重货币政策配合 

此外,当地政府应注重货币政策的配合,管住流动性,才能遏制房产泡沫的产生。

在当前的经济局势下,货币政策要顾及的层面太多,尤其是内外部因素,大幅宽松存在的可能性不大,而如果加上要防范市场对楼市预期过于高涨的因素,流动性闸门的控制应该更谨慎。

结语:

过度依赖房地产会让整体经济架构崩溃,要促进房地产业的健康长远发展,实现和谐社会的民生目标,就要理性对待房地产市场的现状与矛盾,合理化经济板块,加大宏观调控力度,引导人们有正确的价值观,贯彻正确的投资理念,从而实现社会资源的平衡分配,实现房地产业的长远性发展。

整理:李晓婷

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