房子转租 屋主自保妙计

去年3月,我国爆出一宗女老千借出租房间设骗局,骗走20名受害者逾3万令吉租金后,自己悄悄搬到豪华高级公寓享受的新闻。

天网恢恢,疏而不漏,警方最终逮捕该名女老千,但借着分租行骗,却让许多屋主对于“二房东”难免有不好印象,甚至心存抗拒。



如何避免租户在没有经过屋主同意,当起“二房东”,或利用这间房子干不法勾当?

身为屋主,该如何保障自身权益,同时维护原有利益?

善用租约保障屋主

“二房东”不是大问题



没有屋主喜欢租户在未获得同意下,自己摇身变为“二房东”,将单位转租他人分摊租金,或抬高价钱趁机赚一笔。

但现实却是新的住宅项目陆续建竣,并大举涌入市场,无形中对租屋市场带来压力,毕竟租户更喜欢新项目。

在现在的市况下,屋主无法将单位出租,就快被贷款压得透不过气时,不管是谁,只要愿意租下房子,无疑就是拯救屋主于水深火热之中。

“二房东”或转租(Sub-let)其实是市场存在已久的模式,更是现今不可抗拒的趋势。

身为屋主,必须懂得自我保护,租户一旦进了你的单位,则屋主不再有随意进出的权利。

若想在出租产业时保障自己的权益,很多小细节都要做好,像是拟定租约,将所有条款巨细靡遗写进合约中,“二房东”其实不是大问题。

善用租约保障双方权益,从而也能避免许多无谓的纠纷。

黄治诚:租约是屋主唯一保障。

屋主自拟租约

收租系统开发商RentGuard联合创办人兼营运总监黄治诚接受《南洋商报》专访时指出,租约是屋主唯一保障,写得越详细则才能握有更大主导权,立于不败之地。

“若想避免权益受损,屋主最好拟定自己的租约,而不是交由产业经纪拟定标准合约,自己拟定租约的好处,是可将所有条款,都清楚列明在合约中。”

他手上曾管理超过50间住宅产业,可谓见过形形色色的租户,对于如何妥善管理租户自有一套。

“我除了口头和租户说明不允许转租,也会在租约中白纸黑字写明不允许任何形式的转租,比如分租或短租Airbnb。”

此外,他在与租户签订租约时,双方一定会逐页签名。

“屋主必须确保租客每一页都签上名字,证明该租户已经看过,并知道屋主列明的要求。”

Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师受访时透露,没有法令能管制租户在未经屋主许可,擅自转租或分租房子。

“能够保障屋主权益的唯有这一份租约,若屋主发现租户在未经同意的情况,转租或分租房子,唯一能做的就是中止租约。”

张玮真:没有法令能管制租户擅自转租房子。

只能从租约下手

难道就没有其他管道能抑制租户转租与分租?张玮真坦言,屋主只能从租约下手,尽可能把所有租户可以做和不可以做的事情,仔细写在租约中。

“比如屋主知道有3个人会住进来,或许可以在租约中写明,这栋单位是出租给这3个人,写完他们的名字附上身分证复印本。”

若是在不知道多少人会住进来的情况,张玮真建议,屋主或可在合约中说明,限制多少人居住在这个单位的条款。

“如果发现租户转租或分租,则有权利拿多一个月的租金押金(Security Deposit)。合约写得越详细,对屋主的保障则越大。”

丑话说在前面 仍有协商空间

先把丑话说在前头,很多事都好办。

对于出租的单位都会提供所有家具和设备的黄治诚而言,他除了在租约中说明租户可做和不能做的事,也会准备有关单位内的物品清单。

“我还会在租约中说明,若提供的家具或电器在14天内有问题,屋主将负责维修,但若是超过14天,则是租客的责任。”

曾有租户因此问回他,若是大型电器如电视机、热水器、冰箱、洗衣机等用了几个月坏了,也是租户负责维修,略微显得苛刻。

“准则是准则,但屋主可以在观察租户的态度及还款情况后,决定是否要和租户共同负担大型电器的维修,丑话先说在前头,则很多事情都还有协商空间。”

另一件也必须丑话先说清的事,就是租金。

“每个月若规定1号交租,若超过7天没有还房租,首先会温馨提醒。超过两个星期或14天,则会开始计算利息,但超过28天没有还房租,就会采取法律行动,一切费用由租户负担。”

林莞慈:屋主可在租约说明,承租权不允许转让。

拟定租约必列条款

●房租与水电押金不可用以抵消任何一个月的房租

●未经屋主同意不允许任何形式的转租,否则屋主有权利收回产业

●若超过7天没有交房租,先温馨提醒,超过14天则开始计算利息。一旦超过28天没有还房租,就会采取法律行动;一切费用由租户负担

●提供的家具或电器在14天内有问题,屋主将负责维修;超过14天,则是租客的责任

屋主若是为住户提供全套家具和设备,最好准备物品清单,并列明屋主和租户的义务。

经纪带人看房 屋主应在现场

“二房东”模式存在市场已久,在现今市场是挡不住的趋势,屋主若想保障自身权益,每次产业经纪带潜在租户上门看房子,尽量争取在现场。

黄治诚直言,以目前的市场情况来看,很多屋主已没能力再负担房贷,所以只要能将产业出租,已不再理会租客是否会以“二房东”模式转租。

勿全权交经纪打理

“从租户上门看屋,到屋主遴选好租客的小细节,都马虎不得,毕竟魔鬼藏在细节里,如果屋主做好这些小细节,仔细筛选租客,就能避免后来的种种争执。”

屋主有自己应尽的义务,而不是全权都交给产业经纪打理。

他坦言,连租客是谁都不在意的屋主,打从一开始就已经放弃保障自己权益这回事。

“房子出租后会面临那么多问题,绝大部分的原因在于屋主本身并没有用心打理这项产业,现今市道很难避免‘二房东’,但屋主起码有权选择自己的租客。”

纵使“二房东”模式蔚成风气,但还是有屋主心存抗拒,Valerie Chong & Co律师事务所律师林莞慈坦言,屋主抗拒的原因很简单,因为不知道最终的租客是谁,所以不愿冒险。

“屋主还可以在租约中说明,承租权不允许转让(not transferable)。”

保障屋主权益三部曲

首部曲:争取现场观察租户。当产业经纪带潜在租客来看屋,屋主应当把握机会和对方聊几句,趁机观察租客。

第二:家常闲聊可以聊一聊租户的背景,比如现在的职业、哪里人、和谁一起住、搬来这里的原因等,话题不会过于涉及隐私,且也不会让租户不舒服。

第三:筛选租客,4大类租客不可租

第一类:聊天时姿态高高在上或言辞闪烁,代表讲的话十有八九不可信。

第二类:和屋主协商时,都一副理所当然的样子,以后多半会麻烦不断。

第三类:马上就要搬进来,代表这个人在时间管理有问题,或是被现任屋主赶,才临时临急要搬家。

第四类:连房租押金都要分期付款的租客。

屋主可善用上门查看小技巧

1)奖励

租户这个月准时交租,就以奖励的形式,请清洁阿姨帮忙租户打扫房子,租户自然乐意开门让清洁阿姨进去,屋主也可以理所当然上门查看。

2)送炖汤菜肴

如果和租户平时有接触,并且关系良好,也可以借着煮了东西,送上门给租户的便利,顺便查看屋子的情况。

温馨提醒:屋主要学会拿捏分寸,不能频密借故上门,会引起租户不适。

只需3张纸每年更新租约不难

对于没有时间打理自身产业的屋主,合约细节真的很重要,而且为最好保障自己的权益,一定要每年更新租约。

黄治诚指出,更新租约并不难,只需要3张纸即可。

“这三张纸分别是双方同意延长租约的简单说明、双方签名的部分和租约时间表。”

多数屋主在约满后,都不会主动与租户更新租约,除了觉得麻烦,另一个原因可能是不想负担更新租约的印花税。

花点印花税留租户

他透露,第一年签订租约,印花税是租户承担,但隔年更新合约,屋主若想留住租户就得会做人,没必要因小失大。

“印花税其实并不会很贵,如果是月租1000令吉,最多也才几十令吉,花一点小钱但却能留住好的租客,同时省下给产业经纪找租客的佣金,绝对划算。”

事实上,就算没有书面更新租约或缴付印花税,只要双方持续履行义务,租户仍按月缴付房租,旧的租约仍成立。

林莞慈指出,根据大马1950年合约法令,就算没有更新租约,但只要租户继续缴付房租的举动,旧租约仍有效。

“合约成立的前提,在于签约双方是否继续履行合约中的条款,只要租户继续缴付房租,则承租关系成立。”

若租户欲提早解约 勿让押金抵消房租

当合约列明不能将房租押金用来抵消任何一个月的房租时,纵使租户有事要提早解约,也不能拿房租押金抵消最后两个月的租金。

黄治诚指出,既然双方签约时已同意不能抵消,就应该遵守条约。

“我曾经碰过一个租户,住不到一年突然有事要回家乡,必须提早解约,但想要回租金押金,按理来说我本来是可以直接没收押金,但因为租户的要求,我就给租户选择,只要能找到朋友或租户顶替,就退回押金。”

同时,他也让产业经纪帮忙找租户,秉持道理先做足,人情放在后。

“我也和租户说清楚,如果产业经纪找到租客,我需要给佣金,押金只能退回1个月,租户也接受,因为明白屋主已尽最大努力帮助租户。”

二房东擅转租卷逃 屋主有权赶租客

若遭遇不良“二房东”未经屋主许可,与另一个租户签定租约后,拿了租金马上失联,在这个情况下,屋主有权将与“二房东”签约的租户赶走。

黄治诚指出,毕竟租约并非与屋主签定,而且租约也说明不允许任何形式转租,自然能依据租约行事。

“近来有越来越多借着转租之名,行诈骗之实的案件发生,租户在租房时还需谨慎小心,否则最终受害的是自己。”

张玮真透露,赶租客也必须依循法律,若是擅自锁门或断水断电,则是犯法的行为。

“比较正确的方式,是以租约向法庭申请庭令,等到庭令发出,自然会有法警(bailiff)陪同屋主赶走有关不明租客。”

个案分享

个案:屋主没修油烟机 租户不满拒交租

曾有屋主分享,他将出租房产的事宜交给产业经纪打理,而租户一直都很准时交租,大家自然相安无事。

直到有一次,租户发信息给屋主,说明厨房抽油烟机坏了,让屋主安排维修,屋主回复租户没问题,却迟迟没有行动。

租户耐着性子等了两三个月,再次信息联络屋主,这次屋主还是回应没问题会安排,却始终不见人上门。

租户开始拖延还租金,轮到屋主不满,怪租户拖延租金影响房贷供款。

最后,双方争吵不休,还闹上警察局,更讽刺的是,这是屋主和租户首次见面。

温馨提醒这个故事告诉我们,如果屋主不好好管理你的产业和租户,最后闹出问题就不要怪租户。不要事事都依赖产业经纪,屋主最基本的责任是至少要知道租户是谁,而准时还房租则是租户的责任,勿因任何理由延迟还款。

个案:借短租Airbnb 骗转租户租金

最近最流行的骗案,是借短租Airbnb的方便,选定设计新颖独特的房子,再向Airbnb屋主租个三五天。然后,再将这房子的漂亮照片发布在招租网站,打出比市价更低廉的价格吸引目标。

随着有潜在租户上门看房,若喜欢这房子,以一次性支付半年租金,即可享有比市价便宜一半房租的诱人招数,骗取租客信任。

待租客付清半年租金,搬进房子住不到两天,Airbnb屋主上门才揭发这桩骗案。

温馨提醒骗案无奇不有,在签约时,需确定对方是屋主,可以要求出示水电单或其他相关证明文件。

林妤芯

林妤芯

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