中美贸易战
香港房产暴跌主因?

中美贸易战出现负面效应——国际金融大都会香港的房产因抵挡不住出现变化,价格一直下滑。预料今年,香港房产将进入寒冬,负面效应甚至波及全世界。

中美贸易战之前,全球投资资金不断流入香港房产,稳住了市场,但现在资金流入开始减少,幅度惊人之余,房产下跌真的只是中美贸易战?!

据香港媒体报道,2017年,中国企业中标的香港住宅用地占逾60%,但2018年1月至9月之间,迅速降至7.7%。

英国调查公司牛津经济研究院研究指出,香港房产经过了一轮全盛时期后,目前因种种因素已开始停滞,估计房价到2019年下半年将下跌10%至15%。专家预测香港楼价明年或跌25%,另香港房产在亚太区的投资价值排名从第14位下调至第18位。

银行加息加剧问题 

香港数间主要银行在去年9月上调了作为贷款利率基准的优惠贷款利率(Prime Rate),距离上一次的调整时间刚好12年。这一调整,导致贷款成本及负担加重,申请贷款的数量即时锐减,将买家拒于门外。

去年10月数据显示,未完工住宅的预售申请案例为零,是一项让人闻之心寒的数据。

据彭博报道称,在最优惠利率料将上调、存款利率上涨及美国临近加息的情况下,香港货币状况势将进一步收紧。这可能对港元汇率构成提振,并使全球负担难度最高的香港楼市遭受压力。

花旗集团和(Citigroup)和里昂证券(CLSA)称,上述状况造成抵押贷款利息成本的出现飙涨的预期,香港房地产价格将出现状况。

由于房屋抵押贷款利率上升,这对香港的贷款购房者无疑把压力增大,而香港房产基本上本已存在泡沫情况,如今更雪上加霜,危机处处。

【十年周期已结束】 

中美贸易战开打后,中国及香港股市均陷入低迷状态。据分析,高档住宅的价格向来与股市接轨,两者紧密挂钩,如果富裕阶层的投资继续恶化,用于购买房产的资金就会减少,如今,房产也开始下滑,有二手楼业主甚至狂减20%至30%,亏少当赢。

据当地人透露,刚启动的新房产抢购火爆现象不再,甚至有中国国企因债务危机,索性以低价出售港地港楼套现,解决眼前问题。

仲量联行(Jones Lang LaSalle, Inc.——全球专注房地产领域的专业服务和投资管理公司)早前更预言,香港楼价上升的黄金十年周期已经结束,目前呈走下坡情况。

该行更预测如果贸易战不结束,股市跌势将持续喋喋不休,香港屋价在今年预料会跌25%,租金增长会进一步下滑。

【二手房产狂跌10%】

 

关于二手楼房方面的走势,当地行家估计会持续受到压力,投资者在等待暑假过后及房产攻势停止后,才会重新进入二手市场,估计今年8月时候,成交量会比7月下降10%。

香港政府在新房策上下功夫,各种影响已逐渐浮现,估计有更多人会等待政府以更合适的价格售卖新屋子。

【股市点数下跌20%】

自去年贸易战硝烟四起,恒生指数从去年最高位3万2966点逐步回落跌至2万6000点水平徘徊,累跌约两成。

香港府解释为“大环境转变”,随着中美贸易战持续升温,外围不利因素增加,预计今年香港经济增长减慢,全年经济增长调整至3.2%。

【租金回酬不理想】

香港中环的零售商铺租金估计今年会下跌10%。整体租金增速会进一步退缩。

戴德梁行零售地产服务发言人表示,香港商业产业在未来几个季度里依然不见乐观,尽管广深港铁已启动(鼓励中国游客前往香港旅游),但不见彰显起色。 据估计,香港中环的零售商铺租金在今年可能会下跌10%,香港中环(聚集摩天大楼、商场和豪华酒店和中心商业区)的需求会继续走弱,单看去年第三季度的房屋空置率提升到7.1%,相比之前二季度空置率(4.3%),是非常大的落差。

该行数据显示,在一些比香港中环更贵的区域,例如金钟和上环,这些世界上地产价格最贵的商圈都不见明显的涨幅,办公室市场的租金以137.9港元(约72令吉)/平方英尺起步,租金涨幅在三季度为0.7%,而此前二季度涨幅为2.4%,数字上的落差也颇大。

当地虽然是世界级的金融枢纽,但是,办事处的需求已经下降,包括中环的117,633平方英尺,湾仔和铜锣湾的94,380平方英尺。需求下降的理由可能是租金过高、供应量少、以及香港利率飙升使得港币流动性萎缩。

新住宅房产表现不佳

香港住宅房产的表现也不臻理想,出现极度负面情绪,据香港官方发布的数据,去年三季度,新界西私人住宅价格下降了2.55%,香港岛和新界东分别下降了2%和0.56%。香港的大型私人住宅地产楼盘嘉湖山庄(Kingswood Villas),在三季度价格下跌了15%。嘉湖山庄共有1万5808个住宅单元,占地面积达400万平方英尺,是香港境内最大的住宅区。

【人民币下跌拖累经济 】

中美贸易冲突后,第一个效应是人民币下跌。自2018年4月以来,人民币对港币已经贬值8.7%,自去年7月以来,中国的进口关税普遍下调了,进入香港的资金滑落,香港经济出现放缓迹象,也让房产吹冷风。

贸易紧张和人民币贬值的潜在威胁,将削弱香港商品售卖的吸引力。

人民币下调,港币也难以独善其身,2018年9月,港元兑美元出现自2003年以来最大的单日涨幅,港元汇率的飙涨源于香港金管局收紧流动性。香港金管局通过抽走港元流动性来支撑港元汇率、保卫联系汇率制度。

经济受挫 拖累房产 

美国国会早前报告,促请政府重新检视《香港政策法》,此举或令港独立关税区地位可能不保,此消息也影响了投资情绪,造成香港经济进一步受挫,拖累了房产。

美国会报告公布两天后,香港政府去年12月公布的第三季国内生产总值(GDP)数据明显放缓,只有2.9%增长,不但远低于预期的3.3%,更比第二季减少0.6%,连续两季出现放缓情况。

作为重要的区域性港口城市和中美之间的贸易通道,任何可能的贸易战都会对香港经济产生负面影响,去年香港的GDP增速放缓至3.6%,而中美贸易摩擦升级,今年数字或会更低。

因受贸易摩擦的影响,中国对流动性的收紧,已经限制了金融服务公司的扩张。

【香港房产过去10年走势】

当前香港房产是全球最火热的楼市之一,房地产泡沫化十分严重。2008年金融危机后,全球央行开启放水货币政策,压低利率,香港成为最大的受益者之一,因香港实行联系汇率制度,且是开放的金融自由港,国际热钱涌入香港,让香港经济成长,并推动了楼市的火热。

香港房产价格自2008金融危机以后,从最低点已经飙涨了170%,直至遇到中美贸易战。

1997亚洲金融风暴最严重

参考过往数据,股市、房产几乎同步下跌,最严重的一次是1997年亚洲金融风暴。当时涌现大量“负资产”,楼市交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%。此外,2008年金融海啸及2015年“港股大时代”结束后,屋价也开始呈跌势。

结语

根据瑞银最新发布的“瑞银全球房地产泡沫指数”(UBS Global Real Estate Bubble Index)研报,全球的6大城市——香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹正面临着严重的房地产投机泡沫,其中,香港房地产的泡沫风险最大,最让人担忧。

除了中美贸易战及加息问题外,英国脱欧和主要国家加息等不确定因素将持续拖累房产,香港房产要脱身,由衰转盛,相信不是近期能做到的事。

业界翘楚更称,中国需要更大的制度改变,房产才有机会复苏。

整理:李晓婷

整理:李晓婷

整理:李晓婷

整理:李晓婷

广告

南洋商报官网 | Nanyang Siang Pau Official Website
南洋商报有限公司版权所有 | Copyright © Nanyang Siang Pau Sdn Bhd(6164-V)
Solution Powered by