亚洲富豪激增
豪宅市场亮眼

虽说去年房产滞销情况日愈严重,今年专家也看淡房产市场,但对于占有全球财富百分之十的超级富豪,却无损他们对“超级房产”的需求。

随着富豪人数与高净值资产总量的全线攀升,贫富悬殊,亚洲国家已超越欧洲成为超级富豪的重要聚集地,造成当地超级豪宅市场表现亮眼,特别是东南亚区、中国、香港、新加坡及日本。

东方人有置业致富的传统思维,认为置业是有钱的象征。

如今亚洲地区超级豪宅市场在一片哀鸣中持续看俏,主要是因为亚洲超级富豪人数增长强劲,当中50%来自中国,另,香港、新加坡及日本都是高收入群体的聚集地。

2017年世界超级富豪榜资料显示,挤入富豪榜的富豪人数逐年增长10%,全球总数达到12.9万人,总财产达26.4兆美元(约109.35兆令吉)。

市场热度不减

《世界企业家》研究发现,亚洲国家的超级豪宅市场热度不减,不仅带动了亚洲豪宅市场,也助推了世界豪宅市场的发展。

豪宅购买者所重视的除了是产业的地理位置,他们对舒适度、卫生、绿色环保、社会文化及可持续增值有了更高的要求。

中国富豪占一半

据2018年“亚洲10大超级豪宅”调查显示,楼盘知名度及地点、外观、物业领先度以及地理位置、自然环境天然资源、建筑设计的前卫度、人文素质、建筑材料、保安密集度、软硬体设施是有钱人对豪宅的“基本”要求,来自中国的富豪占了一半,然后香港、新加坡、印度、土耳其等都有市场。

上述几个富豪聚集地里,数香港豪宅市场新盘不断增加,虽然寸土黄金,热度依然不减,日本的超级豪宅市场有上升的趋势。

新加坡豪宅市场被认为性价比最高,价格相对比其他先进国家低廉,只是政府政策在左右买家而已。

中国由于高净值人群持续增多, 人口红利让超级豪宅市场处于高位。

如何定义超级豪宅?

由于亚洲的超级豪宅市场飞快的发酵中,为了迎合那些寻求国际化、高品质住宅的国际买家需求,豪华物业开发商正积极打造面积更大、豪华、设施奢华的高端楼盘。

超级豪宅一般上被定义为售价在902万美元(约3737万令吉)或及以上的高端物业,由世界富有人物所拥有。由于亚洲富裕阶层向来青睐独立式洋房和有地产业,超豪华公寓只有在香港或新加坡一些地少人多的岛国特别受欢迎。

东南亚:旅游业带动房产 

随着城市人口不断增加,而且最近5年的旅游业增长率达到前所未有的涨幅,在未来,东南亚各国的超级豪宅相信会持续走高。

东南亚属于新兴市场,有很多待发的黄金土地,随着国际市场经济结构的转变,国际买家对当地超豪华物业的兴趣日益增加。未来5年,驻扎在这片黄金地段的超豪华住宅的数量可能达到现有的两到三倍。

买家要求不太高 

对于东南亚区的豪宅,买家的要求不会太高,普遍要求有游泳池、健身房、代客泊车场和礼宾服务部即可,他们热爱东南亚国家的朴素民情及没有天灾人祸的地理环境,把这里当作第二家园。

从目前的市场走势来看,到2020年,这些公寓的升值空间有望达到2000万美元(约8286万令吉)到3000万美元(约1亿2429万令吉),甚至更高 ,除了本土开发商以外,国际开发商也跃跃欲试,准备进军东南亚国家的楼市。

有传言称,有开发商有意推出面积近1万1000平方呎的超大户型公寓,售价是天文数字。

房地产的业内人士表示,之前的中美贸易战可能也促使一些中国人投资东南亚房产,以对冲人民币贬值。

日本:良好环境成优势 

日本首都东京拥有3600万人口,被认为是全球最大规模的都会区。但就豪华物业而言,其在供应量、价位甚至品质方面均比其他同等级的国际大都市稍微落后,然而,近期有回暖的趋势。近代,许多日本老年人为进行遗产规划而购买豪宅,这推动了需求增长。此外,成功女性逐年增高,就业率的提高,让较为富裕的双收入家庭有能力在便利的中心地区购置更多高端房产。

2018年上半年,价格超过264万令吉的公寓销量同比增长19%,较10年前更是飙升247%。当然,土地价格亦不可同日而语。

奥运吸引外国买家

2020年时夏季奥运会带动了一批重建项目和基础设施改造工程,并吸引大量的外国买家前来投资置业。2020年过后,东京的可达性和吸引力将得到进一步提升,通往名古屋和大阪的新干线铁路将为6500万人口提供轻松抵达首都的便捷交通方式,带动当地旅游业及房产业。

去年4月竣工的7层豪宅处于东京首屈一指的高档社区,毗邻景色宜人的“都市绿洲” 桧町公园,一套6241平方呎的顶层公寓此前以2亿令吉的惊人价格售出,成为当地史上最昂贵的共管公寓。其他几处超豪华物业也以高价出售,包括新开发项目Park Court Aoyama The Tower一套2520平方呎的共管公寓,最终成交价为5630万令吉。

精明的投资者开始意识到东京超级豪宅有很大的涨价空间,感受到这个市场的真正价值,潜在的爆炸力,以及日本安全稳定的政治环境所带来的优势。

香港:身分豪华的象征

香港是出名的富豪盘踞地,中国富豪纷纷进入香港购置豪宅,特别是在山顶区超级豪宅,已成为身分象征。

香港豪宅屡屡创下香港乃至整个亚洲的房价记录。随着港珠澳大桥及广深港高铁开通后,粤港澳大湾区的发展将会进一步加速,这也会将越来越多的内地富豪涌入香港,带入更多的资金,带动超级豪宅市场。

居住山顶非贵即富 

高522米,通称为“山顶”是香港岛的最高峰,加之所在的太平山一直都是香港的象征,为此,山顶一度成为政府高层居住的专属地盘,时至今日,居住在山顶的人依然非贵即富,多数港内港外的超级豪宅都聚集此处。

2018年3月,港岛山顶Mount Nicholson洋房以7亿令吉售出,单价约每平80万令吉。只要是香港主要商业、娱乐集中地,高档购物中心聚集地,就有超级豪宅的出现。

铜锣湾租金冠绝全球 

香港开埠至今,铜锣湾就是东南亚的贸易中心,也是中国游客香港游的必到之处,巨大的游客推动下,铜锣湾的商铺租金曾冠绝全球。

另一方面,铜锣湾内有香港最大的维多利亚公园、中央图书馆等文化、休闲设施,彰显宜居的一面。

新加坡:外国人砸金置业

新加坡打房措施结束后,当地6个超级豪宅的售价为1000万美元(约4142万令吉)以上。

新加坡房地产的业内人士表示,尽管新加坡政府在今年7月份对新加坡房地产采取了降温措施,但外国人和超级富豪仍然蜂拥到新加坡砸金置业,因为当地豪宅仍比其他同样等级的热门地区相对便宜。

根据有关数据显示,2018年第三季度售价低于300万美元(约1242万令吉)及以上的房屋达到474套,与之前4年平均水平相比更高。此外,在房产限制后,六个超级豪宅的售价为1000万美元(约4142万令吉)及以上。

有钱外国人首选投资

新加坡房地产的业内人士表示,对高价住宅的强劲需求表明,新加坡仍然是高净值个人(豪客)和有钱外国人的首选投资目地。

根据预测,2018年至2022年,新加坡房地产市场的平均预测收益预计将超过欧洲、美国甚至全球平均水平。

中国:投资获不俗回报

由世界企业家集团、世界地产研究院和《总裁》杂志社联合编制的2017年“中国十大超级豪宅”排行榜显示,北京、上海、广州、深圳等4个一线城市的豪宅市场价格稳中有升,走势强劲,看中国十大超级豪宅中有5处位于北京和上海,就可略知一二。

世界企业家集团首席执行官、《总裁》杂志社社长丁海森表示,除了房地产政策影响之外,决定豪宅市场起伏的核心因素是供需关系,人口红利带来的高需求,外资的回流,正是带动国内豪宅需求的主要因素。

人口聚集地北京、上海,长期以来持续维持着攀升的豪宅购买需求,而深圳、苏州、南京、杭州等城市,其相对稀缺的土地出让,导致豪宅房源陷入到供不应求的境地,豪宅中的豪宅也经常多人问津。此外,国际市场的转变造成中资回流,赴海外买房团有所减少,稳定资金也可能进一步推高国内豪宅的价格之余,也推高了超级豪宅的需求量。

一线城市受青睐

业界分析认为,从长期来看, 投资中国豪宅还是会有不错的回报,特别是一线城市豪宅最受投资者青睐。

相较于香港买家,中国商家习惯了大空间,而且家庭成员相较来说多,至少要超过两房以上,对超级豪宅的要求会更高。

购买主力大换血,对于豪宅市场并非新鲜事,除了自供自住,豪宅市场也是投资者摩拳擦掌的地方。

整理:李晓婷

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