2019年房市拨云见日?

转眼就要送走2018年,迎来2019年,新一年的产业市场,又会有怎样的面貌?



过去1年,大马房市经历了中国资本管制、全国大选政权更替、滞销产业写新高水平、财政预算案出炉的产业相关政策等,称得上起伏跌宕。

新政府上任至今近8个月,市场逐渐适应新政后,是否能拨云见日重新步入上升轨道?

今年房市犹如化蛹“毛毛虫”,过程中看似静态,但仍在悄悄积蓄力量以破蛹成蝶。

3大事件  2大挑战
今年房市具“静”争力

2018年对于本地产业市场而言,是个多变的一年。

市场本来看好,今年产业有望从3年前的低迷状态逐步复苏,奈何想象总是美好,现实却很骨感。



回顾这一年,产业市场仍然有气无力,在两大挑战即滞销产业与严苛贷款重压下,差点喘不过气来。

产业市场能否在2019年告别颓势重新出发,相信仍是很多人心中的一个未知数,业界人士又如何看待新一年?

如果要用一个字形容产业市场过去1年的表现,什么字最能代表2018年的产业市场?

从数据和市场人士的看法,唯有“静”最能代表2018年的产业市场,不过在这股淡静中仍能感受到力求突破的“争”力。

我国房市这一年就好像化蛹的毛毛虫,在这个过程中看似静态,但仍在悄悄的积蓄力量以待破蛹成蝶的时机到来。

《南洋商报》大略回顾过去一年产业领域走向,中国续将产业投资列敏感行业、第十四届全国大选、滞销产业写新高等课题,将继续牵引市场未来走向。

随着希盟政府上台后,市场焦点除了政府会否兑现大选宣言,包括在两届任期建设100万间可负担房屋、全国推广工业化建筑系统(IBS)与先租后买(Rent-to-Own)机制。

聚焦全国房屋政策2.0

而严格审批贷款,与人民收入追不上房价,仍是国人买不起屋的最大挑战,至少首半年市场要价将持续下行。

但有迹象显示,产业市场已逐渐好转,明年下半年有望缓慢复苏,关键指标仍在于政府政策,马来西亚房地产中介协会(MIEA)全国副主席林文彬认为,重炮就落在全国房屋政策2.0(National Housing Policy 2.0)。

林文彬

“全国房屋政策2.0是市场瞩目的大事,随着政策明朗化,市场信心自然提高,相信明年将能扫除原先的不明朗化因素。”

全国房屋政策2.0将正视数个课题,当中或包括以减房价为前提降低发展商合规成本、落实工业化建筑模式(IBS)、州政府释出潜在地段供建设可负担房屋。

市场转佳讯号显现

住宅产业出租率也取得改善,也是市场转佳的讯号。

据林文彬观察,去年空置单位需半年或更长时间才能出租,但今年两个月就能找到租客。

谢尔顿

谈及房价走势,本地房地产咨询平台PropertyGuru大马地区经理谢尔顿认为,过去两、三年的房价持稳且增长缓慢未必就代表市场发展转向悲观,相反却是导向健康发展的趋势。

促进设计科技革新

“现有的市况,迫使发展商及私人卖家,无论在品质、设计概念及定价等,都得更有竞争性。无论是用以出租或销售的住宅项目供应充足,租客或购屋者拥有最大的选择权,无形中促进建造与设计、空间的利用、科技等方面的革新和想法。”

财政部旗下房产估价及服务局(JPPH)早前发布的大马首半年房屋价格指数报告,我国房价增幅明显放缓,首半年房屋价格指数增长3%,为2010年以来最低增幅。

3重大事件回顾:

中国投资者仍对本地产业感兴趣,并继续投资,但比起去年已明显滑落。

事件1:中国资本管制

根据大马投资发展局(MIDA)资料,我国今年首9个月流入的外国直接投资(FDI)达440亿令吉,按年激增2.5倍。

中国为最大外资,占32%或140亿令吉。

但2016年底因经济增长放缓收紧资本,2017年8月18日出台中新条例,限制产业与酒店投资。今年1月底颁布的2018年版《境外投资敏感行业目录》,产业依然在列,或多或少影响本地产业市场。

事件2:5·09全国大选

政权交替,希盟政府执掌江山后,承诺要在两届任期内兴建100万间可负担房屋,同时为使用工业化建筑模式(IBS)发展商提供税务减免。

另外,还将在全国推广先租后买(Rent-to-Own)机制。

事件3:滞销产业写新高

我国首半年滞销产业达2万9227单位,总值172亿4000万令吉,创新高纪录。

当中,以售价介于50万至100万令吉公寓滞销情况最严重,占1万1602单位或39.7%。

2大挑战:
挑战1:银行贷款审批严苛

银行公会(ABM)曾发布文告阐明,房贷申请者遭拒的5个原因,包括:

1)偿债率(DSR)高,申请者债务对比收入高出很多,银行会通过申请者的收入,衡量可合理增加的新贷款。

2)借贷者曾有很差的还贷记录,包括信用卡、买卖合约及其他借贷记录。

3)收入不足,包括无稳定收入或收入来源无法核实。

4)无偿债能力,例如申请者刚进入职场,或刚开始新生意。

5)申请者无法提供可证明拥有持续性收入的文件或银行结单。

挑战2:国人收入追不上房价

多个知名机构如世界银行、联合国及国家银行引用的标准,若房价不超过家庭年收入的3倍,即属于可负担房屋。

根据国际标准使用房屋成本负担(Housing Cost Burden)模式,若以大马统计局2016年公布的家庭收入中价5228令吉计算,可负担房屋的定价为28万2000令吉。

邓志明

展望1:中资仍对大马感兴趣

回顾今年的房市,从2月中农历新年到5月9日全国大选,整个上半年房市欲振乏力,投资者也意兴阑珊处于按兵不动的局面。

下半年则在适应与摸索方向,加上中国资本管制、中美贸易战、美国升息潮、英国脱欧等外围因素冲击,投资情绪趋向谨慎不敢贸然进场,产业市场整体依旧提不起劲。

纵使中国仍限制产业投资,但大马亨利行(Henry Butcher)营运总监邓志明相信,中国投资者仍有自己的管道,能继续投资海外资产。

“我们注意到,中国投资者持续投资本地产业,虽然比起去年已显著滑落。”

不过,他认为,中国投资减少不光是受到中国资本管制影响。

“市场普遍认为,柔佛高档公寓及公寓单位面临供过于求风险,新政府中止或展延有中资承包商负责的基建项目,或多或少也影响中国投资者的决定。”

根据国际产业网络搜索平台居外网资料,中国人去年在我国置产总值达95亿令吉。

国际不动产顾问集团莱坊(Knight Frank)大马莱坊董事经理萨库南苏巴马廉指出,这表示中国发展商仍对我国房市感兴趣,中国管制资本影响不大。

“严格来说,中资发展商主要都活跃于柔佛,不过基于我国人口比例偏低,中资发展商已察觉,发展规模庞大的项目,市场需要更长时间才能消化。”

展望2:施政方针影响市场信心

房市的健康还需仰赖很多因素,比如国家经济的情况、投资者购屋情绪及信心指数、产业供需状况、各类产业的定价、人口增长与收入水平、基建发展、融资便利等。

邓志明看好,希盟政府着重推高公共项目与政界透明度,将大大改善投资者信心。

“不过,基于前朝政府管理失当,造成国家财政赤字走高,短期内影响新政府推动大型基建项目,刺激经济增长的能力。”

林文彬指出,不管是前朝或是现任政府,在产业发展方面都拥有一致的大方向,就是为房市降温。

“只有让房市降温,人民才买得起房,至于在贯彻这个宗旨来看,希盟政府明显比较有看头,除了调高产业盈利税(RPGT),进一步贯彻为市场降温的决心,也想方设法针对首购族推出系列援助措施。”

诸如通过证券监督委员会设立P2P融资(Peer to Peer Financing)框架,为购屋者众筹,而源自私人界的产业众筹平台FundMyHome.com,也是另一参考管道。

整合机构提高效率

新政府有意将负责不同计划的各种可负担房屋机构,包括一个马来西亚人民房屋机构(PR1MA)、国家房屋公司(SPNB)、一个马来西亚公务员房屋计划(PPA1M)及联邦直辖区可负担房屋(RUMAWIP)等,统一由国家可负担屋理事会管理,以提高营运效率。

这也是全国房屋政策2.0欲探讨的部分。

高档产业继续低迷

萨库南苏巴马廉认为,这是希盟政府相当贴心的举动,可减少市场混淆。

“若各州政府也开始为州内可负担房屋项目,探讨供应适合土地,整合各机构则可激励可负担房屋发展。”

林文彬指出,一旦厘清了申请可负担房屋的机构,将大大提高便利性,且更针对性给予有需要的人民协助。

政府在2019年财政预算案宣布的各项产业相关措施,可刺激可负担房屋发展,但价格偏高的高档产业,新一年将继续低迷。

邓志明指出,除非是坐落在策略性地理位置,或价格能吸引人,否则难有转机。

巴生谷交通趋完善
吸引更多潜在买家

巴生谷人口较为集中的地区,也将因为交通衔接的改善,吸引更多潜在买家及投资者,而沿着这条基建路线的未开发地区,料将迎来更多发展活动,包括邻近制定站点的公交为导向(TOD)项目。

萨库南苏巴马廉指出,这将是未来的发展趋向。

捷运第2路线(MRT 2)建筑成本遭砍,同样遭削减成本的轻快铁3减少几个站,包括联和(Lien Hoe)、特马沙(Temasya)、思灵(SIRIM)、武吉拉惹(Bukit Raja)和绿林镇(Bandar Botanic)。

交通便利受追捧

他坦言,这几个站点预期乘客量都偏低,同时无助刺激地区产业价格。

“对于人口密度较高的万达镇(Bandar Utama)与周边地区而言,绝对是利好发展。”

马来西亚购屋者协会(HBA)定义的可负担房屋标准,其中就包括良好基建与公共交通设施。

秘书长拿督郑金龙指出,拥有良好交通导向的可负担房屋项目,则会继续受到追捧。

“人们若能借着公交上下班,无需供车则可支配收入增加,能过更好的生活。”

展望3:国人拥屋观念式微

若拥屋的决定将影响一个人的生活素质,国人拥屋的观念或不再那么强烈,倾向租屋。

萨库南苏巴马廉指出,亚洲人的东方思想,都有一种必须要“有瓦遮头”的文化观念,老来至少不会流离失所。

“不过,我国房市现今面临最大的挑战,在于负担能力,尤其产业价格始终跑赢家庭收入水平。”

他直言,若拥屋的决定将影响一个人的生活素质,展延购屋或是放弃拥屋或是最为合理的做法。

“而我国作为一个在社会及经济发展,都日渐成熟的国家,拼尽全力拥屋的观念或不再那么强烈。这是因为对于特定人群而言,为了拥屋背上的负担,远远大过好处。”

对于还未有能力支付头期及其他购屋费用(包括法律费及印花税)的首购族而言,先租后买绝对是可行的方案。

萨库南苏巴马廉

推动中产阶级先租后买

不过,林文彬认为,在推行先租后买机制方面,政府只能鼓励无法强制进行。

“这个机制并没有明文规定,就像是说了很多年的先建后售(BTS),至今也是没有一个明确的规定。”

萨库南苏巴马廉透露,先租后买机制让买家可预定价格锁定房价,同时努力存钱以在未来买下这间房子,而期间支付的租金,则可抵销部分房价。

郑金龙指出,先租后买原先是针对社区房屋比如人民组屋(PPR),但随着生活水平攀高,中产阶级想要购买第一间屋都变得挑战。

“我们协会已经向政府反映,将先租后买也延伸至中产阶级。”

拿督郑金龙

展望4:房价太高买不起

国人收入追不上房价,纵使政府豁免价值在30万至100万令吉的滞销产业印花税,也无助解决滞销产业的窘况。

郑金龙指出,我国正陷入一场房屋危机,房价太高使到大部分国人无力购买。

“根据国家银行2016年年报,我国房价增幅自2012年起就一直跑赢收入增幅,致使多数中价产业,国人仍负担不起。”

国家产业资讯中心(NAPIC)早前公布我国首半年滞销产业,售价介于50万至100万令吉公寓滞销情况最严重。

难消化大批库存

他说,纵使也有价值低于30万令吉的住宅产业滞销,但或因地理位置偏僻不获中产阶级与首购族青睐。

“在研究了这些数据后,我们认为,政府在预算案豁免首购族在明年首半年购买滞销产业印花税,也未必能助消化大批库存,因为这些产业仍超出大部分国人的能力范围。”

政府在预算案宣布,明年首半年豁免首购族,购买售价30万令吉至100万令吉之间滞销产业的印花税。

展望5:下半年买气涌现?

房市复苏不能一蹴而就,尤其新政府执政才近8个月,许多政策需要时间发酵,购屋者首半年料继续观望,下半年才会看到实质买气。

谢尔顿指出,购屋者财力不足,加上市场供应充足,多数购屋者首半年料只是逛逛产业展,而不会有行动。

“市场首半年预期将继续下行,但过了第三季,或有复苏机会,不过购屋者与投资者将更趋谨慎。”

邓志明坦言,房市复苏主要还是得看国家经济能否取得稳定增长、稳定就业率、融资便利性等。

“从推出的种种房市政策来看,我们注意到新政府已走在正确的轨道上,着手改善国家经济及刺激投资者信心。不过,这不能一蹴而就,需要时间才能看到成果。”

他指出,目前全球经济正处于放缓的风口浪尖,国际油价继续趋低、中美贸易战、英国脱欧困境等挑战,已拖累全球股市,可能会让新政府振兴经济的工作变得更挑战。

“我们预期2019年对本地房市而言,也将是继续面对挑战的一年,若全球经济情况改善,则下半年或稍微恢复元气。”

为稳定国家财政,希盟政府大砍大型基建项目成本。