买到不存在房屋/张仰荣博士

1997年亚洲金融风暴袭击大马,也导致产业市场呆账高企,主因是银行过度发放工程进度款项。

这一期,我想与读者讨论一宗涉及400名购屋者,买到不存在的屋子骗案。



《星报》2012年10月23日报道了“5个产业经纪欺骗了至少400人,购买了价格介于15至20万令吉不存在的屋子。”

根据报道,这400名购屋者2006年在吉隆坡的一个产业展订购了该些屋子,并支付10%的订金给产业经纪。而且,没有律师在场却签署了房屋买卖协议。

等待了6年,400名买家中有138名报警;由于无法偿还银行已经发放的房屋贷款,一些受害者破产。

时任雪州总警长拿督顿希山指出,经过调查,该些购屋者在巴生Meru和万津所购买的房屋项目并不存在。警方已经找到批准了这些不存在项目的6家银行,正在调查当中一些单位是否和自称为产业经纪联手欺骗。

我认为,这篇新闻的事件是大马购屋者最糟糕的噩梦。



400名购屋者如何会被骗?旨在保护购屋者的1966年房屋发展(监管和执照)法令,发生了什么事?

谁该受到对付?

根据报道,涉及该案件的包括400名受害购屋者、5名“产业经纪”、“缺席的律师”和6家银行。让我们来各别分析:

■产业经纪

根据1981年估价师和产业经纪法令,第22c(1)条文:“除非已经注册并获得监管单位批准,一个人不能以产业经纪、房屋经纪或类似的称号来进行任何相关的商业活动或受聘。”

对此,这5位产业经纪是否是注册的产业经纪,是不是合法的产业经纪?如果答案是“不”,那么这5个人已经违反了法令,应该根据相关的法令被提控。

■缺席的律师

400名买家在“律师缺席”的情况下签署了房屋买卖协议。如果真的是由该些律师准备买卖协议,并没有亲自审核买家的签名,过后自己还签署了该些文件,那么这些律师已疏忽,还抛弃了专业责任。在律师缺席情况下签署的买卖协议有法律效用吗?如果相关的律师不在场,除非他们在其他成年人见证下签名,该些买卖协议可能不合法或无法执行。

■银行

在这桩悲剧,6家银行处理、批准且发放了400名买家的房屋贷款。

事实上,1966年房屋发展(监管和执照)法令和1989银行与金融机构法令有足够的保障,保护这400名购屋者/贷款者的利益,免于被骗。

银行信托义务是如何失职?

●贷款申请阶段:

400名买家申请房贷时,是否要求他们交上买卖协议?如果有,银行有没有问“该文件是否在律师见证下签署”?

若当时申请者告知“律师缺席”,该些银行应该已经拒绝了相关的房贷申请。但若没有交上买卖协议,银行基于什么来批准贷款呢?

若银行知道了购屋者在“律师缺席”情况下签署了买卖协议,并没有要求他们提呈买卖协议,还批准了房贷,这就是银行的信托义务失职。

●发放贷款

若银行因为疏忽批准了400名买家的贷款,但过后发现错误,还是可以在贷款发放的阶段纠正错误。

这阶段,银行可以延迟发放贷款,要求贷款者成交买卖协议。从现在所掌握的资料来看,我们得知当时银行并没有延迟发放贷款,而是发放了贷款。

即便银行已经发放贷款,若遵守1966年房屋发展(监管和执照)法令,银行还是会发现购屋者所购买的房屋是不存在的。

第4(1)条款和 Schedule G第三条 {买卖协议(土地与建筑物)}阐明了工程进度付款必须是发展商已经完成的特定进度。

而且第4(2)条款说明,付款的要求都必须要有建筑师或工程师证明相关进度已经完成,银行有义务确认这些房屋是否存在。

从我们知道的事实来看,显然银行没有去核实这些房屋是否存在。

受托人与受益人的关系

在银行批准并发放贷款后,该些贷款不再是银行的资产,银行只是400名买家的托管人,而购屋者是受益人。

我们也得知,银行并没有根据1949年信托人法令来发放贷款,没有履行他们的义务。

●银行的责任

显然,银行疏忽和信托义务失职,是有责任赔偿400名买家的损失。

●贪污还是舞弊行为?

报道显示出,当警方调查时,也针对本地银行与自称为产业经纪联手欺诈的可能做出调查,为何在发放贷款时没有遵守相关的法令。相关银行的职员是否在事件中涉及贪污或舞弊行为?