房屋有缺陷,怎么办?

很多新手屋主拿钥匙的第一件事,就是装修房子,反而忽略了房子缺陷检查,导致后来的种种纠纷,让本来开开心心的事都变得沉重。

到底缺陷保修期(defect liability period)的作用为何?屋主又该如何行使权益,才能更好保障自己的房子?

新手验屋一把罩

买房子,是一辈子的事。许多人为了这人生大事耗尽大半辈子拼搏,都甘之如饴。

等了几年终于等到房子大功告成,发展商通知可以拿钥匙了,那一刻心里的激动自是无法形容。

但身边的亲朋戚友耳提面命说要好好验屋,争取在缺陷保修期间让发展商维修,对于新手屋主来说,却是1万个问号在头上飘。到底新屋子要检验什么?

当你的房子建好并领取了钥匙,发展商会以缺陷保修的形式给予屋主一个“保证”,任何有关房子手工,比如瓷砖爆裂、水管漏水、门窗关不到、地板凹陷等,都在“保证”范围内。

而这个“保证期”说的就是缺陷保修期。

这就好像我们购买电器产品时,一般都会有1年保修,若欲加保就得多付钱,在保证期间电器操作若有任何问题,都可免费获得维修,甚至还可以换一架新电器,但房子却不可以。

房子没得加保,更没得退换,稍有差错,就得花钱如流水,还得耗时费神找人维修。

所以领取新屋钥匙后必须仔细检查,从大门到厨房、客厅到阳台、睡房到浴室等,一处都马虎不得,若是有任何不妥之处可标示清楚,让发展商尽快处理。

否则,一旦拖到保修期结束才发现问题,就得自掏腰包解决问题,白白浪费本身的权益。

赖玟橃

IPM专业咨询服务私人有限公司董事经理赖玟橃接受《南洋商报》专访时说,屋主在接获发展商通知信时,要特别注意信件提及的通知日期,因为房屋缺陷保修期是从通知日的14天后开始计算。

“如果屋主在通知日的1星期后就领取钥匙,则保修期从领钥匙当天开始计算。”

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保修期24个月

根据1966年房屋发展商(控制及执照)法令的附表G和H,不管是高楼或有地住宅,房子缺陷保修期都是24个月。

而商务产业如小型家庭办公室、服务公寓,及小型办公室单位等,则没有标准保修期。

他奉劝购屋者,若购买商务产业,在签署买卖合约前一定要打起十二万分的精神,认真研究每个条款。

“商务产业并未受到此法令监管,购屋者利益不获保障,发展商可以随意制定买卖条款,比如缺陷保修期、工程竣工、空屋移交的时间等。”

在房子保修期方面,以买卖合约为准,一般短则半年长则1年。

张玮真

Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师直言,有些商务产业并不一定有产业保修条款。

“若是决定购买商务产业,一定要问清楚这些细节,了解自己的权益。”

她坦言,当购物者在签下买卖协议时,表示已经清楚购买商务产业的风险及自身权益。

“一旦与发展商就房屋保修发生纠纷,甚至闹上法庭,一般很难有胜算。比如购买服务公寓,签约前说会转成住宅地契,但签下的却是商务产业的买卖合约,地契转换并不容易,最终还是以总地契为标准。”

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标注有问题部分

若检查时,发现房子有缺陷,该怎么做?屋主领钥匙需签署信件后,发展商会分发房屋缺陷检查表格,不过赖玟橃建议,屋主若能自己写明并标注有问题的部分,会更清楚且保障也比较大。

“检查表格只是参考并非指标,若能够自己写自然更加详细且完善。”

张玮真指出,在检查房子缺陷时,一定要携带签署买卖合约时的格局图(layout plan),除了对比整体格局,也要检查房子面积是否一致。

“发展商在建设时或会稍微调整,比如房子面积比格局图来得大,尤其这在商务产业更常见,而在这个情况下,屋主还得按每平方尺售价,补钱给发展商。”

自行维修可暂缓付屋款

若决定自行维修房屋缺陷,也要写信通知房产买卖合约律师,暂缓发放最后5%购屋款项给发展商。

赖玟橃指出,若已经书面通知发展商有关的房屋缺陷,则30天内一定要处理。

“如果发展商没有采取行动,买家可发出一份通知信,重申已经超过30天,并表明若发展商不处理,则自行安排承包商估价,同时在通知信上附上估价单据。”

他说,通常在发出估价单据后,发展商一定会处理,但也有例外。

“如果你就是这个例外,并且已让承包商开始维修,那么在开工前也要写信通知买卖合约律师,交代整件事包括已给发展商60天期限,但对方并没有行动,所以已自行维修,请律师暂缓发放最后款项给发展商。”

如果已委托承包商处理房子缺陷的问题,则可在完工后向律师索取这笔维修款项。

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勿让发展商拖到第6个月

一般上,房产买卖合约的律师会负责保管最后5%的购屋款项,作为维修房子的资金。

赖玟橃解释,在发展商移交钥匙给屋主的8个月后,则会向律师索取2.5%资金;剩下的2.5%会在保修期结束(即24个后)发放给发展商。

“发展商在8个月后就可开始拿第一个2.5%,所以在处理缺陷保修这件事上,屋主必须尽快处理,不要让发展商拖到第六个月。”

他语重心长指出,最担心是发展商一直千方百计拖延,而屋主又还没反应过来,拖到收到第一个2.5%款项,更加不愿帮屋主处理缺陷保修。

“这时若再来一个‘拖字诀’继续拖到保修期结束,发展商就不再有保修责任,那时屋主只能怪自己反应慢,自己负起维修的责任。

发展商善用内部空间的分隔与设计,客厅成为小家庭分享生活乐趣的地方。

勿小看墙体地面裂缝

不要小看墙体或地面出现的裂缝,裂缝间的宽度若超过2毫米,极可能是结构性崩裂,为求居住安全,最好咨询工程师再进行评估检查。

赖玟橃指出,墙体或地面出现裂痕甚至裂缝,在很多人眼中是很平常的事,但怕就怕这裂缝是结构崩裂的预兆,处理起来可以很耗时且耗钱。

“结构崩裂可大可小,裂缝间的宽度若超过2毫米,极可能是结构性崩裂,这种情况下,最好找工程师再进行评估检查。但若少过2毫米,要求建筑商填补裂缝即可。”

结构崩裂的原因有几个,比如温度变化太大造成热胀冷缩、承压度与负载度不足、地震或土崩、建筑材料的化学反应等。

他透露,若屋主做缺陷检查时发现裂缝,不妨拿一支牙签测试,若能放进裂缝中,就代表是结构崩裂。

“不要以为墙裂或地裂是因为手工不好,这可能预示建筑结构有风险。”

“这分分钟是关乎人命大事,不要以为简单铺一层水泥盖掉了事,一定要再深入检查对症下药才是正道。”

无需花钱找专人检查

是否必须寻求建筑检查官的协助检查新屋,保障才能更大?

赖玟橃和张玮真异口同声指出,并非如此!

“其实不用特地花钱找专人检查,只要做足检查步骤,同时白纸黑字写明并呈交给发展商,保障度是一样的。”

检查新屋最常见的问题,不外是墙壁裂缝、墙壁或地板凹陷、漏水、窗户无法开关、水管破裂、下水道管堵塞、粪水管阻塞等。

专门为建筑工程提供专业咨询与管理的赖玟橃透露,检查新屋不一定就得花钱请专家。

“这些常见问题通常并不难发现,除非是屋子有结构崩裂迹象,才委托建筑检查官深入检验。”

至于检验房屋需要花费的时间,则胥视屋主本身的仔细程度而定,若是每片瓷砖都得“听看摸”一番,又或是墙壁地面也要仔细摸一摸看一看,可能需要耗上大半天的时间。

公共空间仅保修1年

若购买高楼住宅,发现公共设施也有缺陷,屋主有权利检查,同时也可“白纸黑字”向发展商投诉。

赖玟橃指出,根据附表G第15条及附表H第14条,若发现公共空间设施比如电梯、泳池或其他设施有缺陷,屋主绝对有权利检查,同时也有权利投诉。

“公共空间人人有责,只要有屋主发现问题,就能做出相应投诉。”

郭晓芬

站在法律角度,Valerie Chong & Co律师事务所法律助理郭晓芬坦言,倘若有屋主发现并提出投诉,则发展商需着手处理有关缺陷。

“不过有一点需注意,公共空间的保修只有一年,若屋主们不满意或发现任何缺陷,宜尽快通知发展商。”

根据2013年分层管理法令,发展商需在12个月后成立共管机构(JMB),负责公寓未来管理方针。

而在共管机构成立后,公共空间的维护责任则落在屋主身上。

额外装修不在保修范围

做了装修,发展商不再保修?

赖玟橃指出,只是装修的部分不保,其他还是在保修范围。

“比如说你完成缺陷检查后装修了厨房,那往后若是厨房瓷砖或墙裂,就不再是发展商的责任,但其他诸如客厅、睡房、浴室等没有装修的部分,只要仍然在24个月保修期,若发现缺陷即可通知发展商维修。”

张玮真则提醒屋主,在开始装修前最好为整间屋子都拍下照片,这样往后如果是还有纠纷,就能有图为证。

“为求仔细,在动工装修前也能让承包商再检查一次,像是那些比较严峻的地方如天花板或水管等,看看有无漏水迹象。”

领取新屋钥匙后必须仔细检查,一处都马虎不得。

第二买家也有投诉权

只要还在保修期,屋主可无限次让发展商维修缺陷,就算是第二买家也能行使权力。

询及是否可以无限次要求发展商保修时,赖玟橃坦言,只要还在保修期就可以。

“但如果同一个问题已维修了几次还是不能解决,就要找出真正的原因,才能对症下药一劳永逸的解决,而这往往都要付出很高的代价。”

他提醒屋主,如果在24个月的保修期,同一问题法获得解决,那就是发展商的责任,纵使过了保修期,发展商还是得负责。

“但若你一开始申诉的问题是厨房漏水,但在24个月后发现源头是房间漏水,发展商不会受理。”

但若是第一买家在领钥匙1年后即转售,那第二买家是否仍享有保修权力?张玮真指出,从法律角度来看第二买家也是有缺陷保修行使权。

“签了买卖合约就等于是向第一买家购买了权益,只要还在24个月保修期,一旦发现房子缺陷,即可通知发展商维修。”

她透露,第二买家若还是担心在房子缺陷保修上会面对刁难,可以要求第一买家在卖屋时签多一份授权书,双重保障减低纠纷。

个案分析:粪管塞挖地底管道疏通

赖玟橃自己的家就曾遭遇粪管阻塞的问题,当时曾多次知会发展商,尝试几次无果后,发展商只得大动作重新挖开地底的粪管疏通。

“我也是一样白纸黑字把房屋缺陷的问题标注出来,然后送到发展商的客服,直到发展商有回应,我们就一起研究问题源头。”

他指出,一般上粪管堵塞,发展商首先会先通厨房旁的管口。

“做了这个动作后,还是没有办法解决,所以只得重新挖开地底的管口做疏通,才彻底解决问题。”

报道:林妤芯

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