房产审批程序应精简/林景清

房地产发展不仅是一个国家重要的经济发展动力之一,还是关乎民生福利的一个行业。

因此,对于房产的规划、建造和售卖等过程,各国政府都有一套法律来管制,确保该行业在发展的同时,也能顾及到各个阶层的人民和商家买卖房产的能力。

一旦管制和利民这两个方面都拿捏不好,就很容易衍生出许多问题,例如目前国内房产滞销单位高企、但人民又买不起房的矛盾情况。

我已经在早前的专栏谈到,造成如今房市发展疲弱和供需失衡情况的因素之一,源自于国内冗长繁琐、且牵涉到各个政府部分和许多管制法令的房地产发展审批过程。

举例来说,假设一家公司有意在旗下土地展开一项房产发展项目,往往必须经过转换土地用途、申请发展准证、听证会和数十个政府部门拿批准、建筑设计、申请广告与发展商执照、完工证的审批等。

这整个从申请发展准则、设计规划、销售和建竣交楼的过程,就需要长达好几年、甚至十多年的时间。

其中,申请发展准证一个步骤,就往往需要2至3年,因为当中不但需要举行听证会,发展商还需要周旋于十多个政府部门,以寻求各造放行。

这个程序的原意,是为了监督发展商在发展一个地方的时候,能够把周遭的民生、卫生和交通等方面纳入考量,从而确保有关发展能够真正在合法合规的情况下展开,并且在日后建成后能够带来最大的经济效益与提升人民福利。

但过去数十年来,审批过程繁琐和缓慢,加上牵涉多个政府部门,而各个部门的立场与条例常常前后不一致,导致一个发展项目的规划和设计在多年后终于得以进行时,原本的计划已经无法符合已经变化了的市场情况。

导致贪污问题严重

除了为发展商带来高昂的成本,这个问题还导致贪污的问题愈加严重,不利于国内经商环境和廉洁程度的发展。

因此,为了杜绝贪污、解决发展商卖房和人民买房的困境,政府应该精简房产发展的审批程序,让房产项目能够以更迅速和透明的方式通过审批和推出市场。

这样一来,发展商的楼盘不会面临太多单位滞销的问题,有利于整体经济发展;另一方面,人民也能买到更贴近他们需求和财力的房子,实现居者有其屋的目标,可说是两全其美。

一站式在线服务与公用机构整合

具体而言,这些程序可以怎么样改善呢?大马房地产发展商协会研究机构(REHDA Institute)早已提出了数个建议。

首先,把现有的一站式在线服务(OSC online)平台与各个公用事业机构整合,让发展商能够在线上提交电力和其他供应等申请,加快有关程序的效率。

这个由地方政府使用的一站式在线服务平台,当初设立的目标是让各种发展项目的申请能够在网上提交和处理,但就目前的使用程度而言,这个平台还有很多扩展的潜能和改善的空间。

另一方面,希望有关的政府部门能够在发展商提交申请之前,进行前期的咨询和顾问工作,协助发展商全面地了解所需遵从的条例和提交的文件,从而减少因文件不足等导致需要重新提交申请的问题。

然而,我认为最重要的依然是设法精简审批程序,包括减少需要提呈的文件和缩短审批的时间。

此外,审核过程中的重叠问题也需要正视。以建筑许可证为例,原本已经被专业建筑师检定的建筑设计蓝图,还需要获得地方政府的建筑部门再次审核,最终导致不必要的时间浪费。

精简程度衡量亲商重要指标

事实上,获取建筑准则的精简程度在世界银行的《全球经商环境报告》中,是衡量一个国家的亲商程度和经商环境是否友善的重要指标。

在2018年的报告中,马来西亚在东南亚的排名还算名列前茅,以78.43分在190个国家和地区当中排名第24,超越泰国(第26名,77.44分)、越南(第68名,67.93分)和印尼(第72名,66.47分)等。

然而,这是否就意味着大马就能够止步于前了呢?答案显然是否定的。

事实上,我们举例排名第二、得分84.57的新加坡还有一大段距离,而且,在过去10年来的成绩可说是不尽人意。

根据历年的经商环境排名,我国的排名在2014年一跃到第六名后,排名就开始逐渐下跌。

接下来,大马的排名是否会再下滑,依然是未知之数。

但可以肯定的是,持续地去改善经商环境是一个片刻不能松懈的要务,尤其是在这个竞争日益激烈和市场变化迅速的时代。

而改善经商环境的重要举措之一,就是精简的经商程序,让企业不会浪费大笔的资源和时间在不必要的等待中,而且还面临不必要的经商风险。

因此,希望政府可以在这方面给予足够的重视和资源,改善在系统中积累已久的老毛病,最终实现推动经济增长和改善人民福利的目标。

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