土崩灾害
祸及房产走势

土崩、泥石流、雪崩这些自然灾害与房产走势息息相关,山地房屋多数属于高档房产,除了技术性的研究与安全考量之余,山坡居民是否能力承担山坡修复经费,无形中拉高了成本,要如何扫除潜在购屋者的忧虑,无需长期“担惊受怕“,就要看发展商的智慧了。

山区房产有随时变“危楼“的风险,对于建筑商而言,建筑工程风险颇大,政府在审批方面一般都不会宽松,因这方面的后遗症须耗资非常庞大的费用修复!

发展商坦言,山地楼盘盈利可观,然而专家的检测报告方面费用不菲,惟需由发展商自行定夺。

山地房产可以避免水灾的问题,然而却会受到土蚀影响,防护墙的一旦防护不佳,引发的后遗症会是骨牌效应。

与水灾性质不同 

这与水灾性质不同,水灾带来的是大面积,但不至于动摇房子地基,逆向思考的投资者敢在水灾后趁低砸金投资,也是基于房子结构与土基仍是安全的,至于因为土崩而变成危楼的产业,则不会那么幸运了。

土崩发生在于屋子身处的地基受到大破坏,好比“站的地方开始不稳”一般,一般上与山地开发过度有关!

此时,买家考虑的不仅是安全问题,还有房子结构会否受损、未来增值潜能、是否能够顺利脱手,以及银行是否愿意发放贷款等的种种考量。

会被列为危楼

房地产经纪当然都知道,山区房产的挑战与潜在价值。

但山区地区的房屋,会随着环境、各项开发工程展开等被改变,现在的房价或许某一处高级住宅区的防护墙轰然坍塌、山顶洋楼半边建筑物岌岌可危的事件发生后,周遭房价会立即反映事实,下跌50%甚至会被政府将该区列为危楼!

而一旦山区地带发生任何小变动,可能没人敢在当地出入,或者再有兴趣购买,银行的估值直线至零,因为没有任何人愿意承担风险与生命的丧失!

价格会受影响

依据估计,东南亚一带的斜坡上平房价值超过200万令吉,而发生山坡防护墙崩塌的阳台别墅售价只介乎60万至70万令吉,差别相当。而被波及的周遭房屋,价格有可能停滞或完全毫价值,至于会否在多年后出现反弹现象,成功例子并不多!

山区是美好的居住地,奈何存在着高风险,这一点其实也与人类过度开发、建筑商发展频密有关!

土崩引发环境思考

日前发生在槟城的垄尾土崩事件做联想,槟城消费人协会(CAP)对此一再发生土崩感到震警和激动。他们向槟州政府提出停工建议,直至适当的安全与环境调查,已确定必需的预防措施完成为止,以免再次发生惨案。

两项诉求

其中有两项诉求值得参考:

●有见于土崩频密度以及报道指槟州工地没有遵守土蚀减缓计划,州政府必须向现有山坡工程喊停,直至调查完成和确定工程是在安全的情况下施工。有关当局必须在复工前立即巡视工地,确保施工安全。鉴于州政府和市议会人力不足,必须向中央政府或其他州属求援,以便进行检查、监督和采取执法行动。

●州政府必须将人力和拨款用来纠正过去数年来已动工的所有在山坡和斜坡的不良工程。单单升旗山就有大约200个斜坡,有许多正等待修复。州政府不能以经费不足推搪,而必须将拨款优先花在必要的地方,包括山地和监督山地发展工程。

没有吸取教训 

报道指出:“明显的, 政府并没有从最近的各项土崩事件中吸取教训,包括丹绒武雅仅在一年前发生的11人死亡土崩惨剧。槟州政府和槟島市议会必须为本身的工程失于严格监守,缺乏执法,导致惨剧发生而负责。

“此外, 槟岛市议会有岩土工程部门,本因检讨山坡工程和确保工程有适当的防护措施。它应该根据2012年槟城山地发展指南成立委员会,由这个州级土地发展风险委员会审视所有高风险的工程。”

其实,土崩造成的影响并非单一性,山区一旦土基动摇,则就像被唤醒的“狮子”,随时向人类反扑!

土崩灾区房屋交易放缓?

山区通常是车水马龙的黄金高尚住宅区。距离市中心往往一箭之遥,拥有一望无际的山景,是国家达官贵人的安乐家园,但土崩却会把不少人的家园都一一变样。

不过,不见得曾发生土崩的灾区,其房屋交易量就会放缓,价格反而还会呈现上涨趋势。

报告指出,2008雪州淡江国际山庄(Bukit Antarabangsa)周边的城镇,房价竟有整体上涨趋势,并带动临近灾区屋价的走高,另外,随着交通连接,价格上还出现明显的增长。

愿意冒险普遍存在 

由于可见,房价偏低时,就会吸引少数买家注意,毕竟,愿意冒险的人还是普遍存在。

最新数据,截至2017年第三季,当地高楼房产平均成交价为22万令吉,而有地房产的成交价格在截至去年次季达59万令吉。

具备吸引买家特点 

分析指出,当地仍具备一些能够吸引买家的特点,这些优点包括邻近市中心、有完善的交通连接(距市中心约20分钟)、自然繁茂的绿色环境以及知名度。

而附近的双层排屋“非灾区”则以80万令吉至85万左右出售。

灾后重建 漫长艰辛

山崩夹带的是泥石流!

泥石流涉及的破坏性面积不比水灾大,但是重建工作却旗鼓相当。

近期,中国九寨沟受到强降雨影响暴发严重山洪泥石流灾害,当地旅游设施严重损害,临时关闭。

导致硬体设施损坏 

据了解,九寨沟景区是中国高级旅游景区,同时也是地质灾害高发地区。在这里,泥石流的发生不但导致硬体设施严重损坏,而且也造成著名的火花海决口消失,修复过程用了庞大的开支。

今年1月,南加州发生严重泥石流,众多房屋被石流冲毁,死亡惨重,逾100栋房屋被摧毁,500栋房屋受损。位于洛杉矶西北德蒙特西托受到最大冲击,很多名人的房产都面临破损。灾后的重建工作,对所有人来说将是漫长而艰辛的旅程。

有分析指出,各大土崩案发生的前几天都巧有下大雨,不排除为肇祸原因之一,大自然是“祸首”,但无可否认的是全球气候变化带来的影响,都有可能是引发悲剧的原因之一。

专业角度 环境评估

土崩虽然带来强大破坏性,然而,权威的环境评估报告能让山区产业加分,专业的分析角度能带来缓和作用。

为了抑制土崩,各国政府都有针对性的措施。

例如,要求环境评估报告(EIA)报告,让工程师和承包商掌握当地情况,包括空气、水源、山坡等,进行各项房屋计划。

例如,片土如金的香港,在山坡上兴建30至40层的高楼并非不寻常,他们除了拥有严谨的地质专家、技术的强力辅助。

配合山形发展吊脚楼 

中国的重庆也是一座依而建的城市,当地就配合山形发展出闻名遐迩的特色建筑——吊脚楼!

吊脚楼,也叫“吊楼”,为苗族(贵州等)、壮族、布依族、侗族、水族、土家族等族传统民居。

吊脚楼多依山就势而建,呈虎坐形,以“左青龙,右白虎,前朱雀,后玄武”为最佳屋场。它属于干栏式建筑,但与一般所指干栏有所不同。干栏应该全部都悬空的,所以称吊角楼为半干栏式建筑。最基本的特点是正屋建在实地上,厢房除一边靠在实地和正房相连,其余三边皆悬空,靠柱子支撑。

认识山崩

山崩又称山体滑坡、山泥倾泻、土溜,是指在重力的影响下块体沿着一段山坡下滑的现象,又称作坍方。若是土体坍方时,混和雨水或河水则演变成土石流。

地滑又称走山,是融合岩屑和土壤的岩体沿层面滑动或移动,与山崩不同。

山崩最主要的原因是山坡上的岩石或土壤吸收了大量的水(比如由于暴雨或者融雪),导致岩石或土壤内部的摩擦力降低,土壤或岩石丧失其稳固性下滑。 当斜坡上的引力较抗力强,斜坡便不稳固,有倒塌的危险。

其他原因有:

◆地震◆其他地壳运动

◆风和霜冻造成的风化

◆由于垦荒和强烈的采矿造成的土壤和植被的破坏

◆火山爆发

◆违规堆放沙泥

山崩发生的可能性由以下因素决定:

◆崩坏作用

◆地表的吸水性和透水性

◆山坡的坡度

◆是否有加固土壤稳定性的植被

◆是否有易滑动(比如粘土)的土壤或岩石层

整理:李晓婷

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