言论

房产众筹是昂贵入场券/黄子伦

根据截稿时的最新资料显示,房产众筹计划是为了帮助那些买不起房的首购族买房,首购者只要拿出房价的20%作首期,剩下的80%由大型机构例如银行来融资即可。也就是说,这项计划锁定的客户群比原先在预算案公布时来得较小也更明确,加上有银行把关,确实可以降低一定程度的风险。但是,这依然无法掩盖房产众筹的缺点。

我就不再吐槽为何那些买不起房的首购族之前就是没钱,偏偏这时愿意拿出20%的首期,也不问他们到底如何得到这笔钱,利息是多少,也不拿买房和房产众筹来比较。我们就来看看,租房和房产众筹之间到底哪一个比较划算?



假设一间要价25万令吉的公寓,一年的租金是房价的4.5%,也就是1万1250令吉。真实数目可能比较高,待会儿我会再阐述。如果选择租房,撇开所有的水电杂费,租客5年的总开销是5万6250令吉。

而房产众筹只需要拿出5万令吉(房价的20%),然后在这5年期间就无需缴付任何房租或者贷款。满5年后,如果不要购买该单位可以带着那5万令吉走人,当然前提是该单位没跌价。

两者一比较,租房子的花了一笔钱又没房,房产众筹的则“免费”住房5年,而且还继续握有5万令吉,优劣比较可以说是明显不过。

不过正如所有人都会说的那句:魔鬼藏在细节里。



和房产众筹不同,租客不是房产单位的拥有者。因此,前者需要自行承担2次买卖合同的律师费(假设5年后选择出售),以及每个月的维修费(假设是150令吉),5年下来就是9000令吉了,加上2次律师费(各2000令吉),房产众筹的成本为1万3000令吉。

压缩房子租赁市场

关键问题来了:房价是不是只涨不跌?

目前的房产众筹框架是这样设计的:如果5年后房价上涨到33万令吉,投资回报就是3万令吉(33万令吉减25万令吉房价和5万令吉首期),“买房者”和机构投资者一起瓜分,前者分到6000令吉(20%)。但是,如果房价下跌的话,则由“买房者”先当炮灰,直到他亏完那20%的首期为止,才会烧到机构投资者。

换言之,只要房价没有跌超过20%,那么机构投资者都是毫发无损,“买房者”则遍体鳞伤。所以我才说,这是入手房产的昂贵入场券。要是房价在5年内下跌20%(平均一年4.4%),“买房者”的5万令吉首期就消失殆尽,总开销就会飙升到6万3000令吉,比租房的5万6250令吉来得多。

当然有人说,如果房价下滑的话,众筹的那间单位就更便宜更容易入手。没错,如果房价大幅下滑往往意味着经济的不景气,人民的收入也会减少,即使变便宜了也不意味着就负担得起。更何况,此政策是要让那些无法在现有的房贷制度底下买得到房的群体,也就意味着他们的普遍收入和风险承受能力都是相对脆弱。

因此,决策者不能用“马来西亚房价整体上是上升”来判断未来房价走势,否则就和圣诞节来临之前的火鸡一样天真。

最后,我假设房产众筹没有引发泡沫,但这计划也有一个明显弊病:就是鼓励更多人买房,进一步压缩房子租赁市场,然后只会让大家少一种选择,最后把大半生的精力、时间、金钱都绑在房子上,一想到下个月要交的房贷就什么都不敢做。难怪有人开玩笑,老板们最喜欢请有房贷的员工,因为最听话。

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财经新闻

3月陷回调 马股表现区域倒数第二

(吉隆坡29日讯)2024年首季最后一个交易日,大多亚股均有收高,马股3月表现虽有下滑但首季整体仍偏上行;业内人士认为,在缺乏利好激励下,马股4月继续回调的可能性更高。

回看3月份,美股以强劲表现为首季收官。亚股方面,大部分股市在3月都有收获,而台湾加权指数则以7.00%涨幅领先于区域。

而富时隆综指,相较于其它亚股收高表现,周五收在1536.07点,比2月的1551.44点,下跌了15.37点或约1.0%,在亚股中排名倒数第二,只比印尼稍佳。

不过,综指在首季仍录得5.60%的涨幅。

缺利好因素

Areca资本总执行长黄德明在回应《南洋商报》咨询时表示,马股3月份的表现相对于前两个月来得疲软,这主要归因于本地市场近期缺乏利好因素推动。

“然而,马股在经历了首两个月的强势涨幅,3月份稍有回调其实属于正常情况。”

对此,Tradeview资本基金经理黄子伦也表示认同。

黄子伦说:“今年前两个月的股市表现亮眼除了有外资加持,还正好进入企业财报季节,所以期间的投资情绪也较为向好。

“而进入3月份后,基于此前的利好已基本反映在马股表现上,所以小幅回调也仍在我们的预期之中。”

两位受访人皆表示,短期内相信不会有激励马股的利好因素出现,并预测综指将继续在修正期。

等候下季业绩

黄子伦指出,马股淡静的市况估计将随着下一次的业绩潮来临,而逐渐获得改善。

黄德明表示:“即使下一轮的业绩潮到来,也不是所有股项会获得提振,建议投资可通过最新一季的财报判断公司前景,再进一步考虑是否入场。”

与此同时,补贴合理化措施落实在即,虽短期内不会提振马股走势,但长远来看,料将改善政府财政。

黄德明指出:“这项措施在去年的财政预算案中便已提及,对市场而言已不再是新鲜事,而且市场对该消息已消化完毕,应不会提振或冲击马股。

“接下来重要的是,政府将如何执行有关措施,才能进一步推敲对企业盈利造成的影响。”

黄子伦补充,补贴合理化措施的执行将在不同程度上渗透人民的开支,相信这将会推高通胀指数。

但无论如何,这将有助改善和强化政府的财政,未来国际评级机构如穆迪(Moody's)将会对我国评级进行调整。

“如若政府财政健康,大马在国际上的评级也将陆续获得升级,而这也更容易为我们招来外资,并且扭转令吉近期的疲软走势。”

出口导向有看头

一般上,当令吉兑美元疲软之际,将会提振拥有出口业务的企业。

黄德明认为,“种植、家具、半导体股和手套股的表现值得投资者去留意,因为当令吉在走软时外国买家或会乘势加大订单,从而提振有关业者的订单额。”

产业消费前景淡

另外,黄子伦认为,全国的水务业模式改善,也值得投资者去关注。

“水务上的改革多数是以水费的调整为主,而这会提振业者的收入,并反映在其业绩表现上。”

惟对于看淡的领域,黄子伦表示,房地产接下来的情况估计不容乐观,毕竟随着通胀抬头,市场的买房意愿也会随之降温。

“因此,房地产在次季的情况估计将不会有太多向好的转变。”

与此同时,消费领域的行业也会受到通胀提升的冲击。

“虽然消费领域广泛,但该领域的业绩表现与人民的开销息息相关,若通胀走高,民众预计也会收窄消费开支,自然地消费行业表现也会受影响。”

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