最近几年，国内办公室空间过剩，拖累租金回酬，但同时也激励了共享工作空间（co-working）的发展。

共享工作空间如雨后春笋，这种业务模式的出现对发展商和产托业者来说，是利还是弊？

解决办公室滞销 促进创业及产托  

共享工作空间三赢

进入共享经济的时代，你可以想象的事物都可共享。

统计显示，国内有达60至70个共享工作空间，在巴生谷就有达40个，而且数量还在增加。而这些共享工作空间到底会对原本的办公楼市场有何影响？

肯纳格投行证券研究分析员最近参观了城内3个主要的共享工作空间业者后，得出的结论是，现在共享工作空间将对发展商和产托业者有利。

进入共享经济时代，车、住宿和办公室等共享概念，大家越来越熟悉，也越来越被消费者接受。

近年来，共享工作空间在我国如雨后春笋，蓬勃发展。

肯纳格投行证券研究主管林芬洁最近在一份分析报告中指出，观察所得，国内有达60至70个共享工作空间，在巴生谷就有达40个，而且数量还在增加。

“若发展商的办公室空间卖不出，可利用这个模式在中期内获得回酬。而产托业者可与共享工作空间业者合作。”

她相信一旦这些共享工作空间业者的商业模式成熟了，需求增加后，这些业者的长期租约也会跟着增加。

林芬洁解释，共享工作空间为无法卖出办公室空间发展商，提供解决方案。因为从最新趋势看来，这意味着长期内发展商必须重新思考传统的办公室发展模式，因为随着科技发展，人们的需求模式已改变。

节省创业成本 

吸引年轻人才

林芬洁和肯纳格投行证券研究分析员参观的3个共享工作空间，分别是KL Eco City的Colony 、蒲种的C03和敦伊斯迈花园Ken大厦的Common Ground。

他们对这个行业的研究显示，共享工作空间越来越受欢迎，因为初创公司、小型公司、年轻的创业家对成本都非常敏感，且可能也无法负担很大的空间和业务上所需的齐全办公室配备，但共享工作空间可为这些小型业者提供相关服务。

共享工作空间也可吸引年轻人才。

林芬洁说：“如果中小企业的办公室又破又旧，或交通不是很方便，很难吸引年轻人才，若租用共享工作空间，即使租金较高，却可吸引并留住年轻人才。”

最后，就是作为临时的办公室。

一些公司要搬到新办公室的过渡期，可利用共享工作空间；“数字游牧民”、自由工作者或是提供顾问咨询的独立专业人士，需要专业的会议室或临时办公室更是适合。

办公室与店铺过剩  

提供租金议价机会

林芬洁认为，目前的环境对经营共享工作空间来说是有利的，因为办公室和店铺供应过剩。

巴生谷办公室供应过剩，租金低，对共享工作空间业者来说是好事。

林芬洁说，这些共享工作空间业者非常精明，知道自己有很大的议价能力，所以会要求非常低的租金换取长期租约。他们对地点的要求也很高，确保交通方便，四通八达。

分摊开销与净利

实际上，共享工作空间业者能为业主或发展商提供一些价值的解决方案，租出他们的产业。

林芬洁说，由于大部分共享工作空间业者有赖于轻资产模式，更倾向于与业主合作，来分摊资本开销和共享净利。

一般上，一个共享工作空间需要面积介于2万到5万平方尺的净出租面积。而寿命介于4至7年的共享工作空间，所需投入的资本开销是每平方尺150至200令吉（包括科技基建）。

先与业主或发展商签订长期的租约，常见的是3到5年，且租金很低，然后再与业主或发展商签约，共同承担资本开销和盈利。

共享工作空间业者会依赖发展商或业者的强劲财务状况，让他们承担部分资本开销。比如共享工作空间业者会承担20至30%资本开销，其他由业主或发展商承担，之后的盈利共享将70至80%归共享工作空间业者，其余归业主或发展商。

研究和调查显示，共享工作空间的租金是平常办公室租金的三至四倍，第一年的出租率一般会达50至70%，转手率较高。

当然，共享工作空间的营运成本也比较高，因为还需提供一些设备和服务。假设出租率保持在平均70至80%，共享工作空间业者有信心2至3年内就回本。

按需求租用不设限

根据林芬洁的了解，一般的共享工作空间有一个很大的开放式空间置放办公桌，并附加一些小型办公室。同时，茶水间、会议室等公共空间都可共用。

“数字游牧民”、自由工作者，或提供顾问咨询的独立专业人士，一般会租用共享工作空间，因为更具灵活性，可按自己的需要租用所需空间，而不是整个办公室。比如为了一个短期工程，就得租下整个办公室，加上装备和维修非常昂贵。相比之下，以会员制租用共享工作空间。

旧式办公室租期一般都长达5年。但共享工作空间租期更短，可以月租甚至是日租；会员费也因需要的设备而异，比如需要办公桌还是办公室。

办公室过剩4 原因

跟业者交流后，林芬洁指出，办公室供应过剩有4大原因：

1:交通阻塞，加上租金高，更多人青睐吉隆坡市中心以外的办公楼。相较于巴生谷其他地区，靠近吉隆坡和八打灵再也的地区更受欢迎。

2::没翻修或好好管理的旧大厦难获青睐，或者办公室设计很原始，买家投入大笔资金也不受青睐。尤其是分层卖的大楼，这种情况更严重。

3:科技和基建设备无法满足需求。

4:许多办公楼远离捷运站等，交通不便。

与产托互惠互利

面对营运挑战的产托业者旗下的资产或办公室，则可考虑把空间出租给共享工作空间业者，来提升资产的活力和增加人潮。

林芬洁认为，目前共享工作空间业者不是产托业者的竞争对手，因为即使面对营运挑战，产托业者更倾向于把空间出租给共享工作空间业者，以免自己进行繁杂的管理，而且短租也不是产托所青睐的模式。

“共享工作空间的业务非常繁琐，而且还没达到成本效率。尤其还需持续的营运和维修活动，才可不断吸引新会员。”

共享工作空间不是产托的竞争者，因为他们一般不是业主，反而依赖业主和产托业者，租用他们的空间。

整体来看，共享工作空间是产托领域的合作者，而不是威胁者，让业主多了一个提高出租率的选择。

倾向传统办公室出租

林芬洁说，产托更稳定的资产仍倾向于传统的办公室出租方式。因为他们需要经常收入来维持稳定的股息派发率，这要有5到15年的长期租约，而不是月租或1年的短租。

无论如何，她还相信一旦这些共享工作空间业者的商业模式成熟了，需求增加，来自这些业者的长期租约也会跟着增加，如此一来，产托以共享工作空间概念来营运的魅力就会增加了。

她说，虽然该行所检视的产托中，并还没有共享工作空间业者作为租户，但相信随着这些空间的需求走高，迟早会吸引产托重新考虑这个概念。

购物中心也可共享

在面对挑战的购物中心中打造共享工作空间，也是可行的方法。

林芬洁说，若在购物中心营运共享工作空间，就可以带来人潮，一并提升购物中心店铺的销售量。因为进进出出该些办公室的人潮，也会购物和消费饮食。

1:Colony-主攻高档市场

新开张数月的Colony 是由Oak Drive Ventures、Cornerstone Partners和家族持有的公司。KL ECO City的分行已是第三间。资本开销介于400至450万令吉。在开幕前，据说已取得至少50%出租率。

整个共享工作空间面积达2万平方尺，共5楼。其中2层有主要租户，是一家区域食品进口和批发公司。另外，3楼包括1层私人办公室、一层柜台和饮食区，以及1层活动空间及办公桌。

提供最好服务

Colony是主攻高档市场，租借的客户主要是律师和顾问等专业人士，是更复杂和年纪大的租户。

提供最好的服务，包括按摩、育儿室等。由于瞄准高档市场，收费也比主攻大众市场的业者取得20-30%的溢价。

由于高档市场竞争不如大众市场激烈，Colony会继续专注在地点优越的高档市场，不过这样会拖累扩张速度。

根据媒体报道，该公司计划于年底前在KL Sentral开设新分行，将投入450万令吉投资金额，可容纳200人的空间。

2:Common Ground-大马共享工作空间始祖

被誉为是大马共享工作空间的始祖，去年推介，至今已在全马8地有分行，菲律宾有3分行，预计年底会在泰国开设另一分行。

与业主联营

Common Ground采取与业主联营的方式，所以各个地点的共享工作空间风格都不一样。

国内8个分行中，有4个拥有税务奖掖、政府的奖掖、高速宽频和光纤、能找到海内外人才，以及与MDEC合作。

据悉，各分行都有70至90%的出租率。主要目标是“数字游牧民”，也有一些广告业者、网红和市场行销等,并与多个著名业者合作，包括亚航集团的MyCorporate、GoGet、Honestbee等。

最近安邦的分行也与国家石油签约，租用了其中的70%空间。

Common Ground至今已是大马的领导者，该公司放眼截至明年底，可以在15个地点开设分行。

3:C03-社交办公室

位于蒲种，由星洲媒体集团联合杨成晖等年轻企业家创办的共享工作空间。

CO3被誉为是社交办公室，口号是要打造“世界上最适合居住的工作空间”，风格倾向于年轻的创意工作者。

整个办公室的空间面积达3万2000平方尺，资本开销达580万到640万令吉。原有的空间面积达2万2400平方尺，出租率达100%；最近新拓展约1万平方尺的空间，于7月完成，至今出租率达50%。

办公室包括大型的开放式办公空间，也有小间的办公室共一组人，以及会议室作小组讨论。

会员点数如货币通行

CO3独特之处就是，该公司推出Tokenomy，让会员累计C-Points点数，形成CO3经济。C-Points点数是CO3里唯一的通行货币，会员可以市价买卖，甚至是累计C-Points点数。

CO3的设备相当齐全和先进，包括使用苹果iMac Pro的剪接中心，录音室和拥有超大弯曲屏幕的科技中心，非常适合艺术类型的使用者。有游戏区，还有地方小歇。该公司未来计划推出较长期的住宿服务。

林芬洁说，CO3的租户30%是科技公司，30%来自创意领域和自由工作者等。CO3非常吸引年轻人，大部分的经理年龄低于25岁。

蒲种是首家分行，也有计划拓展到更多地点，包括海内外市场。即将开拓的地区包括吉隆坡和柔佛，长期内则瞄准泰国和越南。

吉隆坡分行将于明年首季竣工，空间也介于30万平方尺。而柔佛的项目规模更大，将与Medini依斯干达大马私人有限公司合作。

报道：伍咏敏