共享工作空间
冲击发展商或产托?

最近几年,国内办公室空间过剩,拖累租金回酬,但同时也激励了共享工作空间(co-working)的发展。

共享工作空间如雨后春笋,这种业务模式的出现对发展商和产托业者来说,是利还是弊?

CO3的工作空间设计风格倾向于年轻的创意工作者。

解决办公室滞销 促进创业及产托  

共享工作空间三赢

进入共享经济的时代,你可以想象的事物都可共享。

统计显示,国内有达60至70个共享工作空间,在巴生谷就有达40个,而且数量还在增加。而这些共享工作空间到底会对原本的办公楼市场有何影响?

肯纳格投行证券研究分析员最近参观了城内3个主要的共享工作空间业者后,得出的结论是,现在共享工作空间将对发展商和产托业者有利。

进入共享经济时代,车、住宿和办公室等共享概念,大家越来越熟悉,也越来越被消费者接受。

近年来,共享工作空间在我国如雨后春笋,蓬勃发展。

肯纳格投行证券研究主管林芬洁最近在一份分析报告中指出,观察所得,国内有达60至70个共享工作空间,在巴生谷就有达40个,而且数量还在增加。

“若发展商的办公室空间卖不出,可利用这个模式在中期内获得回酬。而产托业者可与共享工作空间业者合作。”

她相信一旦这些共享工作空间业者的商业模式成熟了,需求增加后,这些业者的长期租约也会跟着增加。

林芬洁解释,共享工作空间为无法卖出办公室空间发展商,提供解决方案。因为从最新趋势看来,这意味着长期内发展商必须重新思考传统的办公室发展模式,因为随着科技发展,人们的需求模式已改变。

以殖民时代为设计概念的Colony,主攻高档市场,租借的客户主要是专业人士。

节省创业成本 

吸引年轻人才

林芬洁和肯纳格投行证券研究分析员参观的3个共享工作空间,分别是KL Eco City的Colony 、蒲种的C03和敦伊斯迈花园Ken大厦的Common Ground。

他们对这个行业的研究显示,共享工作空间越来越受欢迎,因为初创公司、小型公司、年轻的创业家对成本都非常敏感,且可能也无法负担很大的空间和业务上所需的齐全办公室配备,但共享工作空间可为这些小型业者提供相关服务。

共享工作空间也可吸引年轻人才。

林芬洁说:“如果中小企业的办公室又破又旧,或交通不是很方便,很难吸引年轻人才,若租用共享工作空间,即使租金较高,却可吸引并留住年轻人才。”

最后,就是作为临时的办公室。

一些公司要搬到新办公室的过渡期,可利用共享工作空间;“数字游牧民”、自由工作者或是提供顾问咨询的独立专业人士,需要专业的会议室或临时办公室更是适合。

林芬洁:享工作空间越来越受欢迎。

办公室与店铺过剩  

提供租金议价机会

林芬洁认为,目前的环境对经营共享工作空间来说是有利的,因为办公室和店铺供应过剩。

巴生谷办公室供应过剩,租金低,对共享工作空间业者来说是好事。

林芬洁说,这些共享工作空间业者非常精明,知道自己有很大的议价能力,所以会要求非常低的租金换取长期租约。他们对地点的要求也很高,确保交通方便,四通八达。

分摊开销与净利

实际上,共享工作空间业者能为业主或发展商提供一些价值的解决方案,租出他们的产业。

林芬洁说,由于大部分共享工作空间业者有赖于轻资产模式,更倾向于与业主合作,来分摊资本开销和共享净利。

一般上,一个共享工作空间需要面积介于2万到5万平方尺的净出租面积。而寿命介于4至7年的共享工作空间,所需投入的资本开销是每平方尺150至200令吉(包括科技基建)。

先与业主或发展商签订长期的租约,常见的是3到5年,且租金很低,然后再与业主或发展商签约,共同承担资本开销和盈利。

共享工作空间业者会依赖发展商或业者的强劲财务状况,让他们承担部分资本开销。比如共享工作空间业者会承担20至30%资本开销,其他由业主或发展商承担,之后的盈利共享将70至80%归共享工作空间业者,其余归业主或发展商。

研究和调查显示,共享工作空间的租金是平常办公室租金的三至四倍,第一年的出租率一般会达50至70%,转手率较高。

当然,共享工作空间的营运成本也比较高,因为还需提供一些设备和服务。假设出租率保持在平均70至80%,共享工作空间业者有信心2至3年内就回本。

Common Ground的设备有健身区。

按需求租用不设限

根据林芬洁的了解,一般的共享工作空间有一个很大的开放式空间置放办公桌,并附加一些小型办公室。同时,茶水间、会议室等公共空间都可共用。

“数字游牧民”、自由工作者,或提供顾问咨询的独立专业人士,一般会租用共享工作空间,因为更具灵活性,可按自己的需要租用所需空间,而不是整个办公室。比如为了一个短期工程,就得租下整个办公室,加上装备和维修非常昂贵。相比之下,以会员制租用共享工作空间。

旧式办公室租期一般都长达5年。但共享工作空间租期更短,可以月租甚至是日租;会员费也因需要的设备而异,比如需要办公桌还是办公室。

主攻高档市场的Colony非常注意设计细节,装潢也做得很精致。

办公室过剩4 原因

跟业者交流后,林芬洁指出,办公室供应过剩有4大原因:

1:交通阻塞,加上租金高,更多人青睐吉隆坡市中心以外的办公楼。相较于巴生谷其他地区,靠近吉隆坡和八打灵再也的地区更受欢迎。

2::没翻修或好好管理的旧大厦难获青睐,或者办公室设计很原始,买家投入大笔资金也不受青睐。尤其是分层卖的大楼,这种情况更严重。

3:科技和基建设备无法满足需求。

4:许多办公楼远离捷运站等,交通不便。

CO3的设备还包括饮食区。

与产托互惠互利

面对营运挑战的产托业者旗下的资产或办公室,则可考虑把空间出租给共享工作空间业者,来提升资产的活力和增加人潮。

林芬洁认为,目前共享工作空间业者不是产托业者的竞争对手,因为即使面对营运挑战,产托业者更倾向于把空间出租给共享工作空间业者,以免自己进行繁杂的管理,而且短租也不是产托所青睐的模式。

“共享工作空间的业务非常繁琐,而且还没达到成本效率。尤其还需持续的营运和维修活动,才可不断吸引新会员。”

共享工作空间不是产托的竞争者,因为他们一般不是业主,反而依赖业主和产托业者,租用他们的空间。

整体来看,共享工作空间是产托领域的合作者,而不是威胁者,让业主多了一个提高出租率的选择。

倾向传统办公室出租

林芬洁说,产托更稳定的资产仍倾向于传统的办公室出租方式。因为他们需要经常收入来维持稳定的股息派发率,这要有5到15年的长期租约,而不是月租或1年的短租。

无论如何,她还相信一旦这些共享工作空间业者的商业模式成熟了,需求增加,来自这些业者的长期租约也会跟着增加,如此一来,产托以共享工作空间概念来营运的魅力就会增加了。

她说,虽然该行所检视的产托中,并还没有共享工作空间业者作为租户,但相信随着这些空间的需求走高,迟早会吸引产托重新考虑这个概念。

购物中心也可共享

在面对挑战的购物中心中打造共享工作空间,也是可行的方法。

林芬洁说,若在购物中心营运共享工作空间,就可以带来人潮,一并提升购物中心店铺的销售量。因为进进出出该些办公室的人潮,也会购物和消费饮食。

Colony主攻高档市场,提供最好的服务。

1:Colony-主攻高档市场

新开张数月的Colony 是由Oak Drive Ventures、Cornerstone Partners和家族持有的公司。KL ECO City的分行已是第三间。资本开销介于400至450万令吉。在开幕前,据说已取得至少50%出租率。

整个共享工作空间面积达2万平方尺,共5楼。其中2层有主要租户,是一家区域食品进口和批发公司。另外,3楼包括1层私人办公室、一层柜台和饮食区,以及1层活动空间及办公桌。

由于瞄准高档市场,收费也会比主攻大众市场的业者取得20-30%的溢价。

提供最好服务

Colony是主攻高档市场,租借的客户主要是律师和顾问等专业人士,是更复杂和年纪大的租户。

提供最好的服务,包括按摩、育儿室等。由于瞄准高档市场,收费也比主攻大众市场的业者取得20-30%的溢价。

由于高档市场竞争不如大众市场激烈,Colony会继续专注在地点优越的高档市场,不过这样会拖累扩张速度。

根据媒体报道,该公司计划于年底前在KL Sentral开设新分行,将投入450万令吉投资金额,可容纳200人的空间。

Common Ground是业界领导者,也提供私人办公室。

2:Common Ground-大马共享工作空间始祖

被誉为是大马共享工作空间的始祖,去年推介,至今已在全马8地有分行,菲律宾有3分行,预计年底会在泰国开设另一分行。

Common Ground主要和业主联营,所以每个分行的风格都不一样。

与业主联营

Common Ground采取与业主联营的方式,所以各个地点的共享工作空间风格都不一样。

国内8个分行中,有4个拥有税务奖掖、政府的奖掖、高速宽频和光纤、能找到海内外人才,以及与MDEC合作。

据悉,各分行都有70至90%的出租率。主要目标是“数字游牧民”,也有一些广告业者、网红和市场行销等,并与多个著名业者合作,包括亚航集团的MyCorporate、GoGet、Honestbee等。

最近安邦的分行也与国家石油签约,租用了其中的70%空间。

Common Ground至今已是大马的领导者,该公司放眼截至明年底,可以在15个地点开设分行。

到处都是符合年轻创意工作者风格的设计。

3:C03-社交办公室

位于蒲种,由星洲媒体集团联合杨成晖等年轻企业家创办的共享工作空间。

CO3被誉为是社交办公室,口号是要打造“世界上最适合居住的工作空间”,风格倾向于年轻的创意工作者。

整个办公室的空间面积达3万2000平方尺,资本开销达580万到640万令吉。原有的空间面积达2万2400平方尺,出租率达100%;最近新拓展约1万平方尺的空间,于7月完成,至今出租率达50%。

办公室包括大型的开放式办公空间,也有小间的办公室共一组人,以及会议室作小组讨论。

开放式会议室。

会员点数如货币通行

CO3独特之处就是,该公司推出Tokenomy,让会员累计C-Points点数,形成CO3经济。C-Points点数是CO3里唯一的通行货币,会员可以市价买卖,甚至是累计C-Points点数。

CO3的设备相当齐全和先进,包括使用苹果iMac Pro的剪接中心,录音室和拥有超大弯曲屏幕的科技中心,非常适合艺术类型的使用者。有游戏区,还有地方小歇。该公司未来计划推出较长期的住宿服务。

林芬洁说,CO3的租户30%是科技公司,30%来自创意领域和自由工作者等。CO3非常吸引年轻人,大部分的经理年龄低于25岁。

蒲种是首家分行,也有计划拓展到更多地点,包括海内外市场。即将开拓的地区包括吉隆坡和柔佛,长期内则瞄准泰国和越南。

吉隆坡分行将于明年首季竣工,空间也介于30万平方尺。而柔佛的项目规模更大,将与Medini依斯干达大马私人有限公司合作。

报道:伍咏敏

报道:伍咏敏

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