地产

卖还是租?

在这个“不可负担”的市场中,很多人没办法拥有自己的房子,但也有人拥有2间或以上的房屋。

通常来说,除了空置着多余的屋子,屋主有两个选择,那就是出租或是卖出。但这两个选项哪个能获得更大利益呢?



不管是哪个决定,这两项选择都利弊皆存,胥视屋主最终的目标。

■选择出租

出租这方面有两个角色,那就是业主和租客。作为业主,当你选择租出屋子,则自动承担管理租客和物业的业主角色,除非聘请物业管理人,但这也是另一笔费用。

实际上,对于暂时不住但想要保留物业的屋主来说,租出是一个选项,不仅解决空置问题,还有额外收入。不过,当你能留住屋子和赚取租金时,随之而来的也是许多工作。

问你自己:你是否能够承担和容忍作为业主的平常工作吗?当将屋子出租后,业主需要和完全陌生的租客交涉,有些租客很好,但也有些是坏租客。



聘律师拟合约

                   

而且,一个陌生人住在你的屋子,也可能产生破坏,造成另一笔支出。因此,业主和租客之间所签署的出租协议非常重要,需要确认合约上的条款包含了所有可能发生的情况,并防止任何漏洞。

建议聘请律师来帮助你准备出租合约,亦有许多人选择有声誉的产业经纪,有能力在撰写合约方面提供宝贵意见。若有疑问,还是咨询法律顾问为佳。

如果屋主对该产业有强烈的感情,出租可能不是一个好选择,因为屋子被破坏的风险只会添加压力和烦恼。

作为业主,你也有责任向租客阐明双边的权利,如果双方不愿合作,且租约被破坏,可能会因此闹上法庭。当你发现你失去的比你得到更多时再采取行动,已经太迟了。

研究市场动向

在当前房市中,业主要如何赚?你可以先研究市场动向,询问产业顾问关于市场展望,并向当地的产业经纪询问屋子所在地的情况,如:住宅房市是跌还是涨?会如何影响租金市场?同时,也要注意市场的竞争度,是同一房屋项目的内部竞争,还是附近其他项目的竞争。

网上资源是另一项有用的讯息,可以通过网上搜索当地的广告和特别的租金计算器,来锁定租金范围。你可以探寻当地出租市场是否极具竞争,抑或是完全吸引不了租客?这有助你锁定潜在租客。

单位的装潢程度也会影响租金,通常屋主会半装潢或全装潢来减轻租客的麻烦,助租客更顺畅且快速地搬进去。

总结来说,虽然出租可说是活用你空置屋子的稳定选择,但并不能保证成功租出去,这胥视市场需求、地点、屋子状况和装潢程度,以及周遭的条件(如兴建中或严重塞车),接下来还有作为业主的责任。

平均而言,业主可获得3至8%的租金回酬,但因当前市况放缓,租金目前呈跌势,有些更跌高达20%。

不过,并非每个地方都面对租金下跌,吉隆坡的Desa ParkCity就成功凭借着完善设施的社区规划,持续吸引国内外租客,而成功维持租金水平。

■选择卖出

了解出租所要的功夫后,看起来卖出屋子会是一个烦恼更少的选项。你不止少管一间屋子,还可即刻获得一大笔现金。

很多故事告诉我们一个人如何通过买卖屋子而获得具吸引力的回酬,但这个赚大钱的美梦可能也是误导。

确实有卖屋子的成功故事,但这项一开始就需要大笔成本的投资不一定赚大钱。由于我们正面临房市放缓,要达成一笔具吸引力的交易,需要很多的研究和调查,还需要等待时机。

你还得考虑你愿意卖出的价格,这也是屋主和买家之间最常发生的问题,要如何达成一个中间价是非常困难的事,尤其是卖家不愿意提供协商的空间,导致屋子很常一段时间卖不出。不过,即便你有协商空间,也不但表你放弃回酬。

要有一个强劲的协商基础,你需知道屋子的利与弊,如地点、房屋设计、背景或周围的基建。

调查周围附近的屋子出价,还有接下来会有的几件设施,能让你知道大概的价位。可以听听产业经纪、估价师的专业意见,来了解当地的房市情况,还有看看附近准备卖出的屋子,知己知彼。

屋子的条件良好,才能为买家留下深刻的印象,因为这意味着新业主的工作量也会较少。

此外,屋主必须小心卖屋子的税务,包括产业盈利税(RPGT)和销售与服务税(SST)。

■总结:哪个选择适合我?

最佳的选择视乎你的目标和你所能承担的时间。如果你想要保留屋子但又不想闲置,出租可能是好的选择,但当你选择卖出的时候,要让租客离开可能是一件棘手的事。

如果你觉得卖出的时机已经到来,若是市场放缓,则得做好等待的准备,也必须进行有效的协商来推动交易。

最重要的是,确保你活用线上和线下的所有资源以获得相关资讯,来做出最好的决定。

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意见

智能城市永续未来/苏莱曼

为了应对城市化所面临的各种关键挑战及实现政府的愿景,使国内各个城市更具生产力、竞争力、宜居和永续,得以造福后代,房屋及地方政府部以“智能城市”为策略性倡议。

推行智能城市,主要是根据大马统计局的预测,到了2040年,大马的城市化水平将达到85%。

回顾过去50年,国家的城市化比率增长接近3倍,从1970年的28.4%,于2020年提高至75.1%。

为了实现城市化的壮举,过去几年,政府制定并发布了多项政策和框架,旨在创建和产生智能城市的现代理念。

推介智能城市框架

2019年9月,房政部推介“马来西亚智能城市框架”(Malaysia Smart City Framework, MSCF)。此框架是全国各个地方政府和相关机构发展和推行智能城市倡议的参考指南。

根据去年9月公布的第12大马计划中期检讨报告,至少5座城市将在2025年被鉴定为智能城市。这些城市将根据大马国家标准采纳的国际标准MS ISO 37122:2019“可持续城市与社区指标:智能城市标准”的基础上存在。

今年初,安邦再也市议会与天地通数码网络(CDB,6947,主板电信与媒体股)建立伙伴关系,以淡江为智能方案测试场,同时也是安邦再也转型为智能城市的起点,旨在建立智能城市生态系统。其他社区将陆续加入智能城市行列,迈向智能与永续的未来。

走上智能之路,各方必须全面理解并精简整个智能城市的概念,以确保所有努力和倡议都能互补并提升价值。

对于“智能城市”的定义,不同组织存在不一样的版本,当中有相似之处,也有差异。

对国际电脑科技大厂IBM来说,智能城市是一座充分利用当前所有相互连接资讯的城市,目的是为了促进更好的理解,同时控制营运并全面使用其有限资源。

改善生活质量

成立于1926年,总部位于美国纽约的全球知名管理咨询公司麦肯锡(McKinsey),对智能城市的定义是一种利用先进技术和数据分析来提高城市的运行效率,解决城市所面临的各类挑战,同时改善居民的生活质量。

作为国际联盟,智能城市联盟(Smart Cities Council, SCC)经常引用的定义是智能城市利用资讯与通讯科技(ICT)来提升城市宜居、工作和永续的区域。

各种不同的定义都存在一个共同点,就是创造并利用新兴和颠覆性的科技,来应对广泛的城市问题。

从上世纪至今的演变

尽管智能城市的理念中设想了高水平的进步,但这个概念本身并不是新提出的,在过去几十年,智能城市的理念一直被人讨论。

我国走向数字社会的旅途,可以追溯到上世纪90年代,当时根据第7大马计划制定了国家资讯工艺议程(National Information Technology Agenda, NITA)。当时的重点是栽培人才、发展基础设施,并应用技术来创造社会和社区的利益。

1996年,政府成立多媒体超级走廊(MSC),大力推行电子政务,集中精力发展多媒体和资讯工艺领域,在我国的战略中心汇聚本地和国际熟练人才。

为了配合这一举措,赛城正式在1997年成立,并定位为全球科技中心。

进入2000年,国家推出其他以数字为主题的框架,包括大马资讯通讯与多媒体服务886蓝图(MyICMS 886)、国家资讯通讯科技策略蓝图,以及推行多个多媒体超级走廊网络中心,促进了国家智能迁移的进程。

到了2010年代,柔佛南部的依斯干达特区成为我国第一座受认可的智能城市,它凭6个智能特点获此殊荣:智能经济、智能管制、智能环境、智能移动、智能人民和智能生活。

纳入第12大马计划

为了进一步推进智能城市议程,房政部分3个级别为地方政府举办系列活动:县议会、市议会和市政厅,让各级地方政府理解和发展智能城市的概念。

这最终促使马来西亚智能城市框架(MSCF)于2019年制定,较后更被纳入第12大马计划(2021至2025年)里。

困难重重任务艰巨

尽管推出并实行了各种举措和框架,然而,打造智能城市的过程仍困难重重,例如包容性和人力资源等的挑战,迈向智能城市是项艰巨的任务。

从包容的角度来看,创造这些方案的目的,必须符合智能城市居民和社区的可达性和可用性。这意味着要解决某些少数或社会群体不精通科技,而且无法负担类似服务的问题。不仅如此,还要考虑到使用这些服务的装置和基础设施。

乡区网络覆盖有限

在乡下地区,网络覆盖有限,导致用户无法充分登录各种应用程式和服务,而这些程式和服务原来的目的是要使日常生活更方便的。

对于不同类型的残疾人士或老年人来说,基于身体或心理状况,他们可能无法正常使用系统,甚至无法使用所需的设备。

如果智能城市的可达性和包容性无法获得高度优先,那么在执行智能城市计划时,这些项目可能会落入无法广泛执行的风险,并限制了普罗大众采纳智能城市的范围。

要使智能城市成功繁荣,人口的技术和社会能力必须与先进科技相匹配,不仅要充分利用,还要熟练地操作和管理各种运行城市的系统。

发展中国家和那些正在转变为发达国家的,例如马来西亚,实现智能城市的常见障碍是缺乏资格和经验丰富的人力资源,尤其是在数据科学、工程和城市规划的领域。

市民和利益相关者的数字素养和意识的鸿沟将阻碍任何实质的进展。

为了克服这些人为障碍,有关方面应为所有人提供相关而全面的教育、培训和指导计划,同时根据各个领域和经济的新进展,认真审查内容大纲。

智能市民社区至关重要

扩大格局来看,一座智能城市需要智能社区来运行,这意味着教育和培养不同的个人,使他们能够应付智能城市的社会及营运水平。

在包容性的基础上,这理论上将产生一座由数字、永续和宜居性驱动的智能城市。

不管这座智能城市是从无到有人工建造的,还是从现有的城市按部就班转化而来,智能的市民和社区仍至关重要。

在拥抱新事物之余,还需要保护旧事物,以保留城市的身份,这个身分是建立在城市的历史和文化遗产的基础上。缺乏了这个身分,任何智能城市都会陷入典型的现代城市面貌,只有玻璃和钢铁。

保护旧事物的措施在重新设计和重组现有建筑和基础设施时,增加了另一层复杂性。

在解决诸多问题时,例如经济可负担性、供应过剩、社会问题和气候变化,城市规划者、政策制定者和领导人应该注意那些能够增加机会,又能为经济增长定下基础的政策工具。

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