大马产业市场未触底/张仰荣博士

大马产业价格触底了吗?大马人开始回到产业市场,购买他们的梦想家园了吗?

一些产业经纪认为是,但也有专家警告金融危机将来临,为此我又再次与读者讨论大马产业市场是否已触底的课题。

《The Edge》报道,大马产业中介师协会(MIEA)董事成员阿末詹祖立说,大马产业市场已经触底,且更多购屋者将在未来数个月内重回市场。

大马产业市场与大马经济是唇齿相依的,产业市场无法不受到经济状况的影响。当经济蓬勃时,产业价格就会随着需求上升而上涨。

相对的,当经济不好或甚至陷入衰退,大马的产业需求自然就会减少,并导致产业价格下跌。

那么目前大马的经济状况如何?

根据9月10日,《星报》专栏作者许国平(Martin Khor)撰写,题为:“做好准备——金融危机近在咫尺”的文章中,他写到:“上周,当印尼经济经历了令人回想起20年前的亚洲金融危机冲击,影响发展中国家的金融危机,已经全面来到我们的区域。”

1997年/1998年亚洲金融危机发生了什么事?

要回答这个问题,我会让你看看1997年/1998年亚洲金融危机前和后,产业价格有什么变化。

根据1994至1998年,从财政部拿到的5年市场报告,统计到的交易和价格走势如下:

1998年,各类产业价格都按年大幅度下跌。而相比之下,1994年到1997年的产业价格和交易量都呈涨势。

整体来说,1998年,正是亚洲金融危机1年后,产业的交易量触及7年来的最低点,仅超越1992年前的产业交易量。

当年产业交易量按年大跌32.3%,且仅比1991年增长了13.5%。

而且产业价值大跌了47.8%,比如100万令吉的产业,1998年的时候,仅值得52万2000令吉。

数警报信号已显现

1998年的情况,2018年会再现? 这个问题的答案,我不知道。

不过,许国平的文章中让我们必须警惕。

他写:“大马目前为止算是安全,但别自满。因为一旦情况蔓延,就不容易避开。”

还说:“数个警报信号已经显现,比如来往账项盈余收窄,且有显著的投资组合外流(这在次季双双发生)、令吉疲弱、还有更高的政府债务(超过1兆令吉)、且必须确保财政赤字不会继续上涨。”

而现实又如何?

事实上,大马的产业市场健全度,赖于大马消费者购屋和偿还房贷的能力。

雇员公积金局(EPF)曾指出,大马劳动力中89%的收入低于每月5000令吉。以目前多个生活水平高的城市来看,这些家庭的日常生活也相当挑战。而这一大群的人,生活困难且没有能力购屋,显然就不会对市场内价位介于70万令吉到100万令吉的产业有需求。

金融危机正接近

同时,即使价位50万令吉和以下的产业有买家,很多购屋者也无法成功,因为银行拒绝给予占屋价90%的贷款额。

我很多客户因为银行拒绝批准高达90%的房贷,被迫放弃相关的购屋计划。

因此,我的观察所得,目前产业市场还没有触底,因为市场内,只是需求减少价格持续下滑。

我劝告读者,在岌岌可危的时刻,要格外谨慎,尤其在考虑着“要不要以某个价位购屋?”的时候。

而且大家要准备好,金融危机正接近。

正如许国平在文章中所提:“危机如此接近我们,正是仔细思考短期内将发生什么事情的时候,并且列好每个应对措施,才不会措手不及。”

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