全球房地产泡沫究竟如何滋生、膨胀、破灭，以致引发影响深远的金融危机？

10次经济危机，9次属于地产，过去100年间共发生过4次全球性的房地产危机，而世界第一大经济体美国，堪称全球房地产泡沫和金融危机的“始祖”，几次的房地产危机皆源自美国，最近一次的全球性金融危机，也是源自美国的房地产泡沫。

1926年，飓风刮倒了美国佛罗里达州数以千计的房子，也刺破了人类历史上有记载的第一场“房贷产泡沫”，其后日本和东南亚都未能摆脱影响。

此次天灾，许多企业家破产、银行家或自杀或发疯，有者沦为乞丐。究其根源，来自一段充满“蝴蝶效应”的炒房史。

一战之后的美国，工作机会增加，待遇优厚，股票市场繁荣，口袋丰盈，买房、买车以及游玩成了美国人的主要三大事。

房地产迅速繁荣 

城市化使得佛罗里达州成为中产阶级的度假胜地，也成为房产价值的洼地。许多人在当地买房或买地建屋度假，房地产迅速繁荣，继而吸引更多人涌往当地购房，掀起投资热潮。

1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现惊人升幅，棕榈海滩上的一块土地，在短短3年间，从价值80万美元（约327万8790令吉）暴涨至400万美元（约1639万3948令吉），地价每上升10%，炒家利润就翻一倍，却还赶不上每年增幅超过一倍的房价，一年内涨价四倍的情况比比皆是。

疯狂投入房产

随着疯狂回酬而来的是疯狂投入房地产业的人潮，“今天不买房，明天就买不到了”成为当时的口号。

银行也跟着推波助澜，一般人在购房时原本只需10%的首付，房贷可高达90%，投资者只需支付一定的利息，就能坐等一个好时机将房子专售，而售价往往是原价的两倍以上，还清贷款后所得利润可达十倍！

这样的赚钱效应自然引起关注。到佛罗里达投资成了美国人致富的途径之一，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，郊区尚未规划的土地也分区售出。买房买地的人很少去实地看，也不在意品质，只需等待价格上涨后转售，从中获得差价，名副其实的“守株待兔”。

飓风粉碎美梦 

岂料一场飓风，粉碎了所有人的美梦。1926年底大崩溃来临，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元（约43亿8530万6783令吉）萎缩到1926年的1.4亿美元（约5亿7377万8458令吉）。许多高位接盘的人开始付不起房贷，人们纷纷抛售手中房产，导致房价暴跌，破产家庭比比皆是。

佛罗里达的房产泡沫破裂并非独立、局部的案例。即使没有这场飓风，泡沫也会因此其他的诱因而破灭。

之后美国政府大力控制负面影响，但经济危机的炸弹引线从佛罗里达地产泡沫破灭时就被点燃。

1929年华尔街崩溃，进而导致了1930年代的全球性大萧条。

美国房产崩盘危机

美国几乎可被划上房地产泡沫的“代言”或“预言”符号，最近一次（2007年）的全球性金融危机也是源自美国房地产泡沫，而且比百年前的佛罗里达州房产泡沫更严重。

2007年，美国房地产再次崩盘，这一次是全国性的“灾难”，而政策变化是幕后推手兼祸首。 这次事故，从2001年互联网泡沫破灭开始。曾经一票难求的互联网公司股票成了废纸，经济衰退，当时政府所采取的对策是刺激房地产，提出“居者有其屋”的计划，将注意力转向中低收入甚至无收入的群体。

放宽贷款门槛 

美联储连续11次降息，政府立法要求金融机构向穷人房贷，宽松贷款利率条件刺激低收入群的购房需求，市场狂欢。但是，发放次贷的大部分金融机构是抵押贷款公司，进一步放宽贷款门槛，甚至编造虚假讯息，搞到“只要是人都可借贷”。追根究底，是政策压力使然——拒绝向低收入群提供住房贷款的金融机构，可被冠以歧视罪而遭罚款高达数百万美元。

房价持续上涨，银行拍卖抵押品控制风险，次贷机构则将贷款资产证券化，获取资金，转移风险。到2007年，与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元（约3兆2万7881亿7733万9902令吉），是抵押贷款的5倍！

爆发次贷危机 

2000年至2007年间，房价涨幅远超过去30多年的增长幅度，10大城市房价平均比10年前暴涨2.9倍，远超工薪族的收入增长水平。结果物极必反，爆发了次贷危机。出于对通货膨胀的担忧，美联储在2年内连续17次调高利率，多为浮动利率贷款的次贷因此大幅上升，没有储蓄习惯的美国人无能力应付危机，还不起房贷，逐渐刺破这一波的房地产泡沫。

房价下跌，房贷机构即便回收房产也无法通过拍卖房产收回贷款本息，而且许多房子无法脱售，只能不断违约。

次贷危机蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行、保险公司、养老基金，包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没，造成大型投资银行破产、被收购、欧洲大型银行国有化等等严重影响。

10年后的今天，次贷危机对全球的影响仍在。美国经济经过多次宽松才开始走出衰退，而欧洲和日本的经济却仍处于谷底，中国经济的增速不及以往，拉美、澳洲等资源国家则经济大幅回落，陷入长期低迷。

亚洲房产成泡沫？

在中国崛起成为世界第二大经济体之前，“亚洲奇迹”是由韩国、印尼、马来西亚、泰国、新加坡等国家所缔造。

1980年代至1990年代初，这些国家实现了10%左右的高速经济增长，令人侧目，国际资本蜂拥而至，加上开放政策的推波助澜，房地产泡沫风险随之增高。

◆菲律宾在1960年代宣布取消外汇管制，1986年允许外资利润自由汇出

◆1986年，马来西亚推高了外国投资者在国内股份公司允许持有股权的比例

◆同年，印尼放松了对资本账户的管制

银行信贷大量扩张 

1994年，东南亚主要国家实施资本项目的自由兑换政策，金融市场开放，大量国际私人资本流入东南亚地区，同时银行信贷开始大量扩张。

1986年至1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例扩大，其中新加坡高达33%、马来西亚30%、印尼20%、泰国50%、菲律宾11%，而这些资金流最先推动的是城市房价。

结果变成：

◆印尼在1988至1991年间的房产价格上涨约4倍！

◆马来西亚、菲律宾和泰国在1988年至1992年间房产价格上涨3倍！

◆1989年泰国的住房贷款总额为460亿泰铢（约57亿8495万8955令吉），到1996年超过7900亿泰铢（约993亿5038万2059令吉），短短7年间飙升超过5倍！

然而，这一切只是昙花一现的美好。1997年东南亚金融危机让美梦幻灭成梦魇。究其原因，乃因热钱涌入太多，过早对外开放尚未成熟的资本市场，过度放松对资本项目的管理，以致国际游资的大进大出、频繁流动你个和攻击行动有机可乘。

此时，地产泡沫开始破裂，地产价格迅速下跌，仅1997年下半年就缩水近30%，房屋空置率持续升高，办公楼空置率高达50%！

世界银行警告大马

回到马来西亚情况也类似，大量外债未投入到实体经济中，而是转到房地产业和股票市场，从而使房产泡沫迅速成形。

吉隆坡在1995年的住宅租金和住宅价格分别暴涨55%和66%，金融危机之后，货币贬值近一倍，股票市场大幅崩溃，金融和房地产类股票狂泄70%至90%！房地产市场泡沫随之破裂。

1997年下半年，马来西亚房地产的平均交易量下降37%，各项房价指数大幅回落。

可是来到2008年，大马房产又急速上涨，这股涨潮逼得世界银行曾发出警告说，大马房产价格自2008年来“快速增涨”情况，或为国家带来不稳定局面。犹言在耳，2017年开始房产市场又开始陷入盘整，一些地区房价明显放缓，至于1997年状况是否重临？则不可而知了！

结语

从全球房地产泡沫史所看到或得出的结论——不论何时何地，房地产泡沫都有一些共同点。

●住房需求出现巨大转变。

●每次的房产泡沫，背后离不开货币政策的推波助澜。

●钱多了必然会寻找流向处，房地产因各种禀赋优异而成为资金配置的蓄水池。

●另一推手就是银行和其他相关机构，房贷宽松、金融产品无节制的创新，吸引人们涌入市场。

●投机横行，每个人唯恐错失“良机“。