大马房产也能天真烂漫?（上篇）

这或许是房地产界里最单纯的想法，却在德国天真烂漫了超过150年，至今也还在运作中。

1865年，一群德国人因为买不起房屋，也受不了炒房压力，因此集体向银行贷款购地，然后依照本身的设计，聘请建造商打造属于自己的房屋。

这样的做法不仅跳过了发展商过分牟利的可能，更重要的是，他们也免去了承担炒房投资者所带来的不必要利润转嫁，而且缴还贷款也一年比一年少。这个概念就是“一起建屋子”（Baugenossenschaft）。

仿效德国 炒房大减 

一起贷款购地盖房在德国，有三分之一的房屋，是用“一起建屋子”（Baugenossenschaft）这概念打造的，而瑞士也出现了这样的房子。

那我们不禁要问，150年前在德国的那一套为何至今都无法在我国落实？我国是否又真的没有执行这个概念的可能？

《“一起盖房子——大马房产能否天真烂漫？》专题，就为你一一解析。

“Baugeneossenschaft“是德文，主要是“Bau”（建筑物）和“Genossenschaft”（合作社） 两个字的结合，意思是“一起盖房子”。

这个概念最早出现在1865年，当时一群承担不起高额房价的人，自发性地成立组织，跟银行贷款后向政府购地，并再找建筑师依据集体的理想设计来盖房子。

房子竣工后，成员会以租户的身分缴付房租，以此偿还银行贷款。也因如此，租金会逐年递减，待贷款还清后，租户则只需缴付管理费和基本水电费，便能继续居住。

解决百姓住房问题

这不但解决了百姓没有房子住的问题，屋价还因为没有房地产商的介入，而变得更便宜，另外，会员的租期可长达一辈子，因此获得不少人加入“一起盖房子”行列，同时也大大减少了炒房现象。

这样的形式下，租户们都没有物业的拥有权，杜绝了中介买卖的可能，进而协助抑制炒房现象。尽管如此，租户们可以住一辈子，也能将房子留给下一代，直到租户不想再在此居住为止。

此外，一旦出现空置，由居民成立的的房屋管理层将公开给下一批等待屋子的合格者。

这里指的“合格者”， 一般为收入中低群体，且名字已经在申请名单中排队的民众。

在过去超过150年来，这样的概念不仅获得德国中低层的欢迎，更协助解决了民众的房屋问题。

当然，在落实这项概念之际，间中也曾出现不少问题，不过，随着制度日渐完善，加上配合政府其他的打房措施奏效，如今德国有超过三分之一的房屋都是在这个概念下打造，甚至连周边国家也仿效。

收获社会改造效益

除了较为既得利益上的好处外，其实“一起盖房子”还有令人意想不到的社会改造效益。

“一起盖房子”概念“5S”原则

●自负责任（Selbstverantwortung）

●自我管理（Selbstverwaltung）

●团结合作（Solidarität）

●自我救助（Selbsthilfe）

●自主决策（Selbstbestimmung）

这５点对造就一个成熟且公民意识强的社会来说，扮演一定角色。

提升租户参与感

旅居大马的德国人艾瑞克在接受本刊访问时指出，由于许多安排都是租户们集体决定，如建筑外观设计、外部油漆、花草栽种、管理方式等，因此大大提升了租户的参与感，以及对所处环境的关心。

“这是成熟的表现，大家对住的地方应该有一定的关心，也是民主的表现。”

艾瑞克指出，德国民众从小对集体负责的概念相当深，当所有决定都来自租户时，一旦组屋周遭发现问题，他们会自发性地采取行动。

“长期下来，大家会知道哪里不足，就要立即采取行动，因为环境是大家的。”

这样的长期熏陶下，德国人民不仅对所住环境的关心更为主动，更普遍对自己身处的环境更为在乎，并将之化为主动。

艾瑞克认为，基于很多决定都得集体参与，租户与租户间的互动也提升了，这对越来越个体的时代来说相当珍贵。

大马也有类似概念

或许你会问，那么好的概念，为何我国无法落实？难道现今的我国还不如150年前的德国？

其实类似概念曾在我国出现过，无论是过去的妈姐共同买屋子、姓氏宗祠共同管理区域内的宅院房子，抑或是现今出现的“合作社屋业发展计划”，全都与“一起盖房子”有相似之处。

这也意味着我国确实拥有落实这项概念的历史基础，同时更有这样的经验。

以槟城的Tunas Muda合作社房屋为例，有关的合作社就打造出比市价低廉的单位，让会员们能居者有其屋。

合作社房屋谋利为主

不过，与德国不同的是，该合作社打造的单位远远比会员人数多，在优先卖给会员后，他们会将剩余的单位放在市场上卖，当中买家不排除有一心想要炒房子的投资者。

不仅如此，该合作社也在其他地方再起楼盘，甚至将赚到的钱进行其他领域投资，如种植等。最后，合作社会将投资盈利分给会员（股东）。

显然的，我国的合作社房屋是以谋利为主，因此不断地进行再投资。

若站在向股东或会员交代的前提下，这样的经营模式并没有不对，然而却与“一起盖房子”的原意背道而驰，因为这样的做法无疑是在助长炒房风气，加剧“居者有其屋”的难度。

须摒弃牟利旧思维

不过，槟城一名在房地产业超过20年的房产经纪也表示，其实“一起盖房子”概念要落实是可以的，胥视政府、私人界，以及民众是否都能摒弃旧有的价值观，同时愿意为了下一代而决定放弃牟利。

木蔻山地段可留给民众

这名不愿具名的张姓经纪坦言，发展商自然要赚钱，甚至因为许多不确定因素，如房屋卖不出、高额发展献金、缴还银行贷款及利息，所以逼不得已得卖贵给民众。

所以，“一起盖房子”要落实还得看看发展商和政府是否愿意为了稳定房价，以及为了下一代而妥协。

“这需要远见。只是发展商要赚钱，政府要在最快时间内看到经济发展，他们不得不鼓励私人界房屋发展，多过民众自发性的项目。”

他指出，政府若是要推动“一起盖房子”，其实可以从政策上着手，如制定政策让银行贷款给民众、保留一些地段供民众购买，而非盈利取向地优先让给发展商。

“木蔻山就是一个很好的地段，政府给发展商打造超级豪华房屋的同时，为何没想过留一些地段给民众，反正发展上都要打造一座桥了。”

陈锦城：无关亚洲人落后
房屋概念异于欧洲

资深房屋经纪陈锦城表示，德国150年前的概念无法在今日的我国落实，不见得是我国落后，只是亚洲人对房屋的概念始终与欧洲不同，因而导致国人无法真正推动这个概念。

“首先，亚洲人，尤其是华人对房屋的普遍观念就是要‘拥有’，当你提及只能长时间租赁而不能拥有，这很难在华人圈中获得回响。”

再来，他指出，大家对买房投资的观念更胜过“人人有房”的平权主张，所以“一起盖房子”这种有违炒房的概念难以在国人心中获得共鸣。

他甚至认为，其实部分华人对财物的看重，以致他们会希望在拥有之后再去占有第二间，甚至第三间，然后再变卖谋利。

明乎此，“一起盖房子”要在本地落实首先还得从人，如亚洲人对房子的概念及华人的心态着手。

黄顺丰：如何信贷评估？
难带动周边行业

一名不愿具名的发展商公关指出，发展领域经常流传一种说法，指建筑业能带动上千种行业，如小至五金、建筑，到房屋经纪或公关宣传，大至会计、律师，到银行经纪等。

因此“一起盖房子”省略的几个层面，无疑将影响部分领域，这不是政府或发展商想看见的局面。

无独有偶，槟城亨利行（Henry Bucther）的市场主任黄顺丰接受访问时也提出类似看法，他更一针见血地点出一个关键：银行凭什么会贷款给这些人？

尽管在德国，人们是组织成合作社的形式集体贷款，但银行要如何就一群人所组成的单位进行信贷评估？毕竟他们不是发展商，也不是什么企业机构，再来间中的法律约束力也都需要探讨。

难与发展商争买地

黄顺丰也点出一个关键，在自由市场中，政府要售卖的地段自然以价高者得方式出售，租户们就算组织起来向银行贷款，并成功获得贷款，其数额也不一定能与雄厚资本的发展商竞争。他们可能买不到理想地段，再不就得因此付出更高昂的地价。

他说，由于发展商在建材、人工、会计与法律程序层面等的成本以量取胜，反之“一起盖房子”这种属于一次性的计划，其最终的造价很可能也便宜不了多少。

“我不晓得德国落实上的实际情况如何，但是，可以肯定的是我国目前各方面的条件并不成熟，机制也不够完善来推行这项概念。”

报道：黎添华