中美贸易战 阴影笼罩房产投资

中美贸易战反反复复,全球市场的反应和心情也随着世界两大主要经济体的紧张局势起落惊怕,直接受到影响的两国分析和舆论,也会对房地产的趋势变化造成冲击,让市场忐忑不定,喜忧参半。

分析认为,中美贸易战可能导致美国购房成本增加,对潜在购房者和发展商造成不必要的负担,对峙的时日越久,就越不利于美国房屋销售。

迄今已近半年的反反复复,莫测变化,中美贸易战让两国房地产市场笼罩不确定的气息,总不按牌理的美国总统特朗普究竟会有什么动作,令人无从捉摸。

这场涉及世界两大经济体、牵动多国经济走势的对峙,究竟会逐渐降温,缓解紧张,和平结束,或是更加剑拔弩张,甚至翻脸告终,完全没有人能够或敢于猜测。

特朗普征收钢铁和铝关税虽然提高新房成本,却不是第一个影响住房的重要关税,而是去年对加拿大软木材生产商征收20.83%的关税,而三分之一用于新建房屋的软木材都来自加拿大。

导致木材价格上涨

据Zillow高级经济学家艾伦特拉扎斯(Aoron Terrazas)指出,软木材关税旨在为美国木材行业创造新的就业机会,但同时也导致木材价格上涨了约15%。

数据供应商Statista的数据显示,建筑行业(包括商业和基础建设)在2017年占美国钢材需求约40%,Terrazas的数据则显示,房屋、钢铁和铝约占建筑成本的1%。

单元式住宅和产权公寓使用更多钢材来支撑结构骨架,以加强巩固楼梯、紧急逃生和电梯。因此,随着这些成本的专家,租金也可能会上涨。

此外,限制低成本移民劳工的移民政策,也可能会提高劳动力成本,继而对开发商造成压力。

虽然移民通常受雇于小型私人建筑商,而非大型上市公司,但大公司也面临劳动力短缺的问题。由于房地产危机的影响,建筑工人被解雇后寻求新的职业,劳工压力也随之而来,因为年轻人缺乏进入贸易行业的热情。

房地产市场面临3大影响

中美贸易战对中国房地产市场会有什么影响?是危机或是利好?房地产领域专家从贸易战的3大规模或趋势,预测房地产市场面临的3大影响。

1.中低规模:利率上行,楼市利空

中国政府偏向重视如何保持人民币的汇率稳定。若美国宣布加息,中国也会跟着上调利率,货币政策将随之收紧,届时房地产市场的资金量会相应减少,对楼市来说是利空。

2.大规模:调控政策或放松 楼价上涨

专家分析,政策是影响房地产市场的主要因素。从2017年开始,中国就采取不少调控措施稳定房价。一旦爆发大规模贸易战,中国政府极大可能放松各类调控措施,通过拉动内需的方式促进国家经济发展,达到维持国民生产总值(GDP)的目的,这对房地产市场而言是利好,但也有专家认为,即使放松调控政策,政府也不会放任房价暴涨,稳中有升的可能性较大。

事实证明,中国政府在月前发出“坚决遏制房价上涨”的表述,按照中国政府对市场的强大影响力,房价短期内上涨的可能性微乎其微。

3.中美彻底翻脸:通膨加剧 房价飞涨

这是最坏的结果预测,但是对于房地产却偏向利好。首先人民币大幅贬值,引发通货膨胀,房价自然跟着暴涨。对于已经购房及偿还房贷的人来说,通货膨胀会降低还贷压力,但专家认为这种可能性很小,因为彻底翻脸对两国都是损百无一利。

著名经济学家宋清辉则认为,中美贸易战一旦升级,未来的一段时间,中国经济政策将有较大的不确定性,短期内势必对中国房地产行业产生一定的负面影响,中长期则需看国家政策的变化。

中国房企或减少海外投资

中国房企的境外投资不在少数,尤其在美国的境外投资版图绝对不小,在贸易战阴影笼罩下将何去何从?

碧桂园深耕马来西亚;绿地战场最大,投资项目跨越四大洲;央企保利则另辟蹊径从略显冷门的非洲开始入手,而美国、澳洲则是中国房企资本最青睐的海外投资目的地。

宋清辉指出,有关现象是源于中国政府“走出去”战略步伐的加速推进,以及美国市场投资商机的涌现,中国房企赴美布局已成为有实力的企业转型升级的“必修课”。

短期获盈利不乐观

“然而,中国房企赴美布局在短期内实现盈利的机会并不乐观,因为在这过程中,中国房企仍面临海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等种种难点。”

美国版图上不乏中资房企的足迹,包括SOHO、万科、万达、绿地、泛海、上海建工、金地、海航等等。

这场贸易战却让市场出现不确定的气息。对于已布局或计划布局美国的房企来说,“未来的路将如何走?”是最大且迫切的问题。

大国之间特别是“老大”和“老二”之间的较量,更多的不是经济行为,亦非以经济利益为目的,而是一种国际政治行为,谁也躲不过,对国家是关键之战,对个人更是保卫财富之战。

因此,宋清辉坦言,此类企业应注意了解本身国家当前的一些政策底线,在国家将房地产列为敏感行业的背景下,房地产企业需主动适应“新常态”,逐步减少甚至暂停海外投资活动,待进一步对境外投资的标的进行严格考察,因遏制盲目决策等问题。

中国房产 喜忧参半

整体而言,中国房地产方面的分析是喜忧参半。

乐观派认为中国房地产的春天就要来临,因为双方若打大规模贸易战,并引发全球经济重新进入萧条,中国就有可能像2008年金融危机时,松绑中国境内楼市调控,为经济增长制造需求点。

另有分析认为,这场反复不定、充满不确定性和难以预测变数的贸易战,可能会挤破房地产泡沫。

分析指出,靠放松房地产换来的经济短暂复苏是饮鸩止渴,那是一条不归路。一旦贸易战爆发,对中国的房地产泡沫必然不会是利好,房地产业向来不是用以炒作,房产泡沫大势已去,回归居住属性才是主旋律。

澳洲房产 中国买家首选

鹬蚌相争,渔翁得利。中美贸易战推动澳洲重新成为中国买家的“香饽饽”,一向深受外国买家喜爱的悉尼,依然是“海外投资避风港”。

根据中文海外房产平台“居外网”的数据,澳元兑人民币下跌推动中国买家购买意向转好,而美元的升值则使得在美国的投资成本相对高昂。

数据也显示,过去一年来,中国买家对澳洲房产的兴趣一度跌落,但在今年第一季度对澳洲地产的搜索量却明显增长10.1%,6月份的搜索量持续增长4.4%。

澳元走软 刺激市场

居外网总执行长罗雪欣(Carrie Law)说:“在发生政治纠纷之际,许多人暂停或减少对美国房产的投资,并利用澳元走软以及当前买家市场的形势。”

来自香港的乔安妮戴(Joanne Dai)之前是一位专注于中国的投资银行家,现负责出售豪华房产。据其经验和观察,许多客户觉得美国政治环境不可预测,难以确定特朗普会有什么动作,因此转向相对稳定和兑换率下降的澳洲。

“疲软的市场环境也使澳洲成为一个更有吸引力的投资机会。许多手上有大量现金的客户认为,当前市场放缓是重组房地产投资组合的绝佳机会,无论是增加持盘或转向更高质量的房产。”

据了解,自2016年达到峰值以来,外国买家数量大幅下降,主要原因是中国打击资本外流及地方金融机构更严格的房贷标准。

房地产行业专家指出,澳洲政府在上个财政年度推出对外国买家购房征收8%印花税附加费的规定,成为澳洲房产市场的“致命一击”。

至今年5月,外国投资审查委员会公布的数据显示,外国买家主导的房地产销售热潮结束,2016至2017财政年的住宅购买审批数量下降了67%!尽管如此,中国买家仍是澳洲外国房地产投资的最大来源,其次是排名甚远的加拿大,再者是美国。

“高净值中国买家在悉尼的活跃程度低于2016年,但这些买家对政治纠纷最敏感,贸易战似乎又把悉尼推到了首选位置。”

因此,即使澳洲针对外国买家增税,但仍坐收渔翁之利。

不过,知名中介透露,深受外国买家喜爱的悉尼东部郊区和下北岸,尚未确定新的兴趣是否将转化为销售额的显著提升。

Ray White Double Bay的克雷格蓬泰(Craig Pontey)说:“这种兴趣要转化为实际销售,将取决于中国是否在今明两年放松资本管制。若然如此,中国买家很大可能会回头。尤其是悉尼,依然被视为外国投资的避风港,也是中国家庭再这里入住和享受教育的理想之地。”

询盘澳洲房地产越来越多

另一房产中介迈克尔库姆斯(Michael Coombs)也说,许多在中国境内经商的买家,对澳洲房地产的询盘越来越多,但未必是应对贸易紧张局势。“在许多金融渠道被关闭的6个月后,客户们正在寻找将资金转移到澳洲的方法,但我们尚未看到这些初始询价能带来任何销售或真的成为实际买家。”

报道:陈绛雪

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