一起盖房子

大马房产也能天真烂漫?(上篇)

这或许是房地产界里最单纯的想法,却在德国天真烂漫了超过150年,至今也还在运作中。

1865年,一群德国人因为买不起房屋,也受不了炒房压力,因此集体向银行贷款购地,然后依照本身的设计,聘请建造商打造属于自己的房屋。

这样的做法不仅跳过了发展商过分牟利的可能,更重要的是,他们也免去了承担炒房投资者所带来的不必要利润转嫁,而且缴还贷款也一年比一年少。这个概念就是“一起建屋子”(Baugenossenschaft)。

国人买不起房子就真的只能住“可负担房屋”里?

仿效德国 炒房大减 

一起贷款购地盖房在德国,有三分之一的房屋,是用“一起建屋子”(Baugenossenschaft)这概念打造的,而瑞士也出现了这样的房子。

那我们不禁要问,150年前在德国的那一套为何至今都无法在我国落实?我国是否又真的没有执行这个概念的可能?

《“一起盖房子——大马房产能否天真烂漫?》专题,就为你一一解析。

“Baugeneossenschaft“是德文,主要是“Bau”(建筑物)和“Genossenschaft”(合作社) 两个字的结合,意思是“一起盖房子”。

这个概念最早出现在1865年,当时一群承担不起高额房价的人,自发性地成立组织,跟银行贷款后向政府购地,并再找建筑师依据集体的理想设计来盖房子。

房子竣工后,成员会以租户的身分缴付房租,以此偿还银行贷款。也因如此,租金会逐年递减,待贷款还清后,租户则只需缴付管理费和基本水电费,便能继续居住。

位于柏林普伦茨劳贝格区的Bremer Höhe 住宅合作社(图片来源:维基百科)。

解决百姓住房问题

这不但解决了百姓没有房子住的问题,屋价还因为没有房地产商的介入,而变得更便宜,另外,会员的租期可长达一辈子,因此获得不少人加入“一起盖房子”行列,同时也大大减少了炒房现象。

这样的形式下,租户们都没有物业的拥有权,杜绝了中介买卖的可能,进而协助抑制炒房现象。尽管如此,租户们可以住一辈子,也能将房子留给下一代,直到租户不想再在此居住为止。

此外,一旦出现空置,由居民成立的的房屋管理层将公开给下一批等待屋子的合格者。

这里指的“合格者”, 一般为收入中低群体,且名字已经在申请名单中排队的民众。

在过去超过150年来,这样的概念不仅获得德国中低层的欢迎,更协助解决了民众的房屋问题。

当然,在落实这项概念之际,间中也曾出现不少问题,不过,随着制度日渐完善,加上配合政府其他的打房措施奏效,如今德国有超过三分之一的房屋都是在这个概念下打造,甚至连周边国家也仿效。

除了教育,德国人在居住模式中也变得不一样。

收获社会改造效益

除了较为既得利益上的好处外,其实“一起盖房子”还有令人意想不到的社会改造效益。

“一起盖房子”概念“5S”原则

●自负责任(Selbstverantwortung)

●自我管理(Selbstverwaltung)

●团结合作(Solidarität)

●自我救助(Selbsthilfe)

●自主决策(Selbstbestimmung)

这5点对造就一个成熟且公民意识强的社会来说,扮演一定角色。

提升租户参与感

旅居大马的德国人艾瑞克在接受本刊访问时指出,由于许多安排都是租户们集体决定,如建筑外观设计、外部油漆、花草栽种、管理方式等,因此大大提升了租户的参与感,以及对所处环境的关心。

“这是成熟的表现,大家对住的地方应该有一定的关心,也是民主的表现。”

艾瑞克指出,德国民众从小对集体负责的概念相当深,当所有决定都来自租户时,一旦组屋周遭发现问题,他们会自发性地采取行动。

“长期下来,大家会知道哪里不足,就要立即采取行动,因为环境是大家的。”

这样的长期熏陶下,德国人民不仅对所住环境的关心更为主动,更普遍对自己身处的环境更为在乎,并将之化为主动。

艾瑞克认为,基于很多决定都得集体参与,租户与租户间的互动也提升了,这对越来越个体的时代来说相当珍贵。

大马也有类似概念

或许你会问,那么好的概念,为何我国无法落实?难道现今的我国还不如150年前的德国?

其实类似概念曾在我国出现过,无论是过去的妈姐共同买屋子、姓氏宗祠共同管理区域内的宅院房子,抑或是现今出现的“合作社屋业发展计划”,全都与“一起盖房子”有相似之处。

这也意味着我国确实拥有落实这项概念的历史基础,同时更有这样的经验。

以槟城的Tunas Muda合作社房屋为例,有关的合作社就打造出比市价低廉的单位,让会员们能居者有其屋。

合作社房屋谋利为主

不过,与德国不同的是,该合作社打造的单位远远比会员人数多,在优先卖给会员后,他们会将剩余的单位放在市场上卖,当中买家不排除有一心想要炒房子的投资者。

不仅如此,该合作社也在其他地方再起楼盘,甚至将赚到的钱进行其他领域投资,如种植等。最后,合作社会将投资盈利分给会员(股东)。

显然的,我国的合作社房屋是以谋利为主,因此不断地进行再投资。

若站在向股东或会员交代的前提下,这样的经营模式并没有不对,然而却与“一起盖房子”的原意背道而驰,因为这样的做法无疑是在助长炒房风气,加剧“居者有其屋”的难度。

须摒弃牟利旧思维

不过,槟城一名在房地产业超过20年的房产经纪也表示,其实“一起盖房子”概念要落实是可以的,胥视政府、私人界,以及民众是否都能摒弃旧有的价值观,同时愿意为了下一代而决定放弃牟利。

木蔻山地段可留给民众

这名不愿具名的张姓经纪坦言,发展商自然要赚钱,甚至因为许多不确定因素,如房屋卖不出、高额发展献金、缴还银行贷款及利息,所以逼不得已得卖贵给民众。

所以,“一起盖房子”要落实还得看看发展商和政府是否愿意为了稳定房价,以及为了下一代而妥协。

“这需要远见。只是发展商要赚钱,政府要在最快时间内看到经济发展,他们不得不鼓励私人界房屋发展,多过民众自发性的项目。”

他指出,政府若是要推动“一起盖房子”,其实可以从政策上着手,如制定政策让银行贷款给民众、保留一些地段供民众购买,而非盈利取向地优先让给发展商。

“木蔻山就是一个很好的地段,政府给发展商打造超级豪华房屋的同时,为何没想过留一些地段给民众,反正发展上都要打造一座桥了。”

陈锦城:华人对房屋的普遍观念就是要“拥有”。

陈锦城:无关亚洲人落后
房屋概念异于欧洲

资深房屋经纪陈锦城表示,德国150年前的概念无法在今日的我国落实,不见得是我国落后,只是亚洲人对房屋的概念始终与欧洲不同,因而导致国人无法真正推动这个概念。

“首先,亚洲人,尤其是华人对房屋的普遍观念就是要‘拥有’,当你提及只能长时间租赁而不能拥有,这很难在华人圈中获得回响。”

再来,他指出,大家对买房投资的观念更胜过“人人有房”的平权主张,所以“一起盖房子”这种有违炒房的概念难以在国人心中获得共鸣。

他甚至认为,其实部分华人对财物的看重,以致他们会希望在拥有之后再去占有第二间,甚至第三间,然后再变卖谋利。

明乎此,“一起盖房子”要在本地落实首先还得从人,如亚洲人对房子的概念及华人的心态着手。

黄顺丰:我国目前各方面的条件并不成熟。

黄顺丰:如何信贷评估?
难带动周边行业

一名不愿具名的发展商公关指出,发展领域经常流传一种说法,指建筑业能带动上千种行业,如小至五金、建筑,到房屋经纪或公关宣传,大至会计、律师,到银行经纪等。

因此“一起盖房子”省略的几个层面,无疑将影响部分领域,这不是政府或发展商想看见的局面。

无独有偶,槟城亨利行(Henry Bucther)的市场主任黄顺丰接受访问时也提出类似看法,他更一针见血地点出一个关键:银行凭什么会贷款给这些人?

尽管在德国,人们是组织成合作社的形式集体贷款,但银行要如何就一群人所组成的单位进行信贷评估?毕竟他们不是发展商,也不是什么企业机构,再来间中的法律约束力也都需要探讨。

业界人士认为,槟城还有许多地段供民众落实“一起盖房子”,其中木寇山就是一个选项。

难与发展商争买地

黄顺丰也点出一个关键,在自由市场中,政府要售卖的地段自然以价高者得方式出售,租户们就算组织起来向银行贷款,并成功获得贷款,其数额也不一定能与雄厚资本的发展商竞争。他们可能买不到理想地段,再不就得因此付出更高昂的地价。

他说,由于发展商在建材、人工、会计与法律程序层面等的成本以量取胜,反之“一起盖房子”这种属于一次性的计划,其最终的造价很可能也便宜不了多少。

“我不晓得德国落实上的实际情况如何,但是,可以肯定的是我国目前各方面的条件并不成熟,机制也不够完善来推行这项概念。”

报道:黎添华

报道:黎添华

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