购买商用房产需知/林景清

上期的专栏谈到,国内房地产市场随着社会发展和用户需求的变迁,促使商用房产如雨后春笋般在市面上兴起。

这些房产的种类繁多,当中有些是比较单纯传统的办公室、店屋和零售单位等,另一些则是兼具住宅和办公用途的公寓套房(studio)和名堂众多的SoHo、SoVo、SoFo和SoLo等办公套房。

这对于不熟悉这些房产和相关条例和程序的买家来说,无疑是一大挑战,因为他们很容易被无良的发展商或销售经纪蒙骗,从而签下不利于买方的买卖合约,甚至买到劣质的房产。

没相关法令管制

不同于住宅房屋买家会受到房屋发展法令的保护,商用房产目前并没有相关的法令管制,因此,若出现任何纠纷,买家只能根据本身与发展商签下的合约,通过法律途径寻求解决方案。

因此,在这期专栏中,我将列下数个筛选这类房产的技巧和购买过程中需要注意的事项,为大众提供一个参考。

留意发展商信誉

不管购买任何类型的产业,买家必须留意的首个关键就是发展商的信誉。

一个信誉良好且具有基础建设和产业等多方面建造经验的发展商,才不会让买家担心房屋建成后出现货不对办的问题。

随着网络变得愈加发达,买家很轻易地就可以通过各大论坛和社群网站等管道查询一家公司的过往纪录。

此外,买家也可参考房屋与地方政府部门官网上的一份发展商黑名单,以避免向有问题的公司购买。

房产规划须完善

第二个需要留意的要点,就是有关项目处在的地理位置和建筑规划。

一个能够在充满竞争对手的地区中脱颖而出的商用房产项目,必须毗邻主要道路、高速大道和公共交通等基础建设。

这是因为商用房产通常是密度较高的产业项目,加上这类型房产的性质,日后在当地生活和办公的人流将大大增加。

所以,一个如同亿国城般处于捷运站和主要道路旁的商用产业,才能算是规划完善的项目,因为这类项目能减少对周遭社区造成干扰,并且为该项目的用户提供最佳的便利。

因此,在签署合约与支付大笔金钱之前,买家应该通过线上地图来了解该项目的位置,并且亲身到实地勘察一番,而不只是单方面地依赖宣传单和销售人员的介绍。

清楚了解合约内容

不同于住宅房屋般拥有一套制式的买卖合约,大部分商用房产的买卖合约都是经由发展商和其律师制定,这就表示不同项目的合约内容,会出现部分差异,而当中较为常见的差异之一,就是交楼期限。

交楼没法定期限

一般上,住宅房屋的法定交楼期限,是从买家支付头期后的24或36个月,视房屋类型而定。

但是在商用房产方面,交楼的期限则是由发展商所拟定,并没有所谓的法定期限。

在此情况下,买家最好是在签署买卖合约之前,征询专业的法律意见,以充分了解相关内容,并确保本身的权益不会受损。

买家在这个阶段必须格外谨慎小心,因为一旦买卖双方在日后出现纠纷,只能够通过法庭来解决有关纠纷,而采取这个法律途径往往会招致大笔费用。

更高水电费税率

用作经商和办公用途的商用房产,都必须支付比住宅房屋更昂贵的水电费、门牌税和地税等。

以电费为例,国家能源在网站上阐明,一间单纯作为住宅用途的房屋,每月最低电费是3令吉,但是一间商用产业则至少需要支付7.20令吉。

长期而言,这些费用将累积成一笔不小的数目。

因此,假设你在所购买的商用房产中,并没有进行任何办公和经商用途,那么你就应该向有关部门申请,将有关房产的产权从商用转换成住宅用途,以享有住宅收费率。

自住投资两相宜

无论如何,在商业活动持续蓬勃发展的大马,商用产业的自住和投资潜能都是非常可观的。

从投资的层面来看,一般店屋的租金回酬都会有5%至8%,有些购物商场内的铺位更可高达12%。

在自住方面,诸如服务式公寓和公寓套房等房产,普遍上都会为住户提供一些服务,像是清洁、清洗衣物和宾客接待等。

再加上优秀的商用房产项目都位于非常策略的地理位置,学校、商业区、办公楼、购物商场、高速大道和公共交通等都在左近,所以能够为用户带来最便利与舒适的生活与办公方式。

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