是时候放宽打房?

自2014年来,政府实施打房政策,试图为国内房价降温,不再让人“高不可攀”。

打房措施迈入第四年,坊间人人都想买屋,却许多人还是抱怨房价太高买不起、贷款不了,难道说打房措施不奏效?

再看看发展商,国内滞销房屋数据节节高升,明明有人要买房,怎么还有房子卖不出?

到底问题出在哪儿?发展商高呼“放宽打房”,真是时候了吗?

人人买不到屋 滞销量节节飙         

打房4年,该松一松

国家产业资讯中心(NAPIC)最新数据显示,不管是住宅、商业还是工业产业,在今年首季的滞销量都有所增长。

不仅如此,接下来还有不少建筑中的未售出房屋涌入市场,最终会否同样滞销,成了发展商的恐惧。

发展商认为,政府的“打房”措施步入第四年,是时候稍微松绑,并提供更多奖掖和支持,以降低发展商的成本,进而带动房价下跌,真正达到“居者有其屋”。

根据国家产业资讯中心,发展商建竣的单位,从拿到住用证日算起,若9个月仍未售出,就定义为滞销。

该中心的数据显示,今年首季,无论是住宅、商业还是工业产业,都面对滞销量按年增加的窘境。

其中,住宅产业在首季的滞销量增加1.8%,达到2万5193间,占最多的是公寓或组屋类,有40.6%之多;排屋则占33.7%。而且有近六成的滞销屋价格低于50万令吉。

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柔佛滞销最严重

商业产业方面,虽然店铺的滞销量减少4.1%,但SOHO和服务式公寓却飙升58.9%,国内高达1万1010个单位卖不出去,令人咋舌。

其中又以柔佛的滞销情况最严重,在上述3项产业类别中,皆是“冠军”。

人人总说要买房子,但发展商的滞销量却节节高升,到底是哪出了问题?

首购族被拒贷款

大马房地产发展商公会(REHDA)前任主席拿督斯里法特依斯干达就曾提到,政府自2014年实施打房措施,以抑制投机行为炒作高房价,让更多最低家庭收入群(B40)和中等收入群(M40)也能居者有其屋。

但是,近年来的成效已消退,反而更多首购族因严格的政策而被拒绝贷款,或只是获得较低的融资,因此他呼吁政府“局部”撤销打房措施。

新山地区在近几年来,发展商大事建设公寓,购屋者选择众多。

发展商赚幅缩至18%   

拿回地价赚8%也要

谈及发展商的赚幅近年从以往的30至35%收缩到20%,杜进良说,发展商在一项房屋发展计划的赚幅目前可能剩下15至18%,为了拿回地价,甚至低至8%赚幅都有人做。

因地价飙高、房屋发展献金高昂、建筑材料与成本之前因为消费税高、外劳工钱也水涨船高,还是市场行销的成本,使到发展商不再像以前这么好赚。

除非是发展店屋单位,以往有可能拿到30、40%赚幅,不过近年随着地价走高,已经风光不再。

政府打房措施

缩小产业价格和购物能力的鸿沟,真正实现居者有其屋

●将购买者购入第三间房屋的偿债比率(LTV)顶限为70%

●设下非个人购屋者融资上限为屋价的60%

●国人和永久居民购屋后首3年脱售,产业盈利税30%;第四年20%;第五年15%;若是公司名义买房,第六年征税5%

●外国人置产最低产值由50万令吉增至100万令吉。首5年脱售,产业盈利税30%;第六年征税5%

●发展商利息承担计划(DIBS)一律禁止

部分州属滞销情势

张润安:柔州有地产业仍是热门选项。

柔佛有地产业回温

市场人士指出,滞销情况最严重的柔州,预计今明两年在依斯干达特区新推出的公寓单位接近5万个,主要分布在新山市及周边地区,还有依斯干达公主城。

高楼公寓单位的售价及租金下滑,入住率成最大问题。新的公寓价格仍维持在每平方尺为400至600令吉的水平。

针对这一点,REDHA柔佛州分会主席拿督张润安说,新政府致力催促银行放宽房贷政策,加上零消费税,不少买家跳出对市场的观望出手置产,有地产业市场买气逐步升温。

他指出,柔州有地产业仍是消费市场的热门选项,购屋者开始关注价格在70万令吉以下的有地房产项目以及35万令吉以下的公寓单位。

“适逢零消费税期间,还是有买家开始询问行情和置产,50万令吉以上店屋单位,130万令吉以下的排楼、180万令吉以下的半独立洋房,仍受到购屋者关注。”

邱文传:滞销单位会造成发展商雪上加霜。

霹雳公寓滞销较严重

REDHA霹州分会主席邱文传指出,霹州累积的滞销单位约有6000至8000单位,其中公寓及30万令吉以上的单位滞销情况较严重,土著单位滞销比例则达30%。

他坦言,兴建房地产单位的盈利已从上世纪80年代的30%下降至如今的15%,滞销单位会造成发展商资金雪上加霜。

“政府的发展税、地税、基建等已占项目12%至13%,土著单位解封成本占5%至7%,而推动业务所需的中介佣金及广告费也占5%。屋子建好了卖不出,等于资金被滞销单位压住拿不回,何况我们得缴付银行8%项目贷款利息及长期的员工开销。”

杜进良:滞销单位高,相信当中包含绝大部分的土著单位。

槟城房价料续增

REHDA槟城分会主席拿督杜进良指出,如果以截至今年首季,槟州在过去近4年来只累积4092滞销单位,或占槟州推介的1万4847单位中的27%来看,这比例并不出奇。

他解释,滞销单位高,相信当中包含绝大部分的土著单位,一般只会在当局发出入住证一两个月前获得释放。

“从槟州在过去2、3年房屋市场放缓的情况来看,这个数据并不让人感到意外。”

他说,槟州房屋发展计划单位滞销近年来只发生在这几年,在2012以及2013年槟州房屋市场炽热的高峰,每一项房屋发展计划在推介当天往往已经被抢购一空,更多时候在前2、3天已见购屋者在销售廊外面漏夜排队等候拿号码。

“在当年,如果还有27%未售出单位在业界将成为笑话。 ”

一般槟城的房价每5到7年翻倍一次,如果槟城房屋供需失焦问题没尽快解决,未来槟州屋价将会持续攀高,槟州的社会新鲜人将更难买房,只能够租房。

槟城的房价每5到7年翻倍一次。

打房已赶跑投机客

杜进良指出,随着政府在2013年开始祭出各项打房政策,包括停止建筑期间发展商承担利息计划、申请房贷净收入,以及商业银行收紧房贷条件等,很多可以购买100万令吉房屋,或者购买三四套房的投机客已经被淘汰,炒楼的活动已遏止。

他认为,政府打房期限过长,将让市场无法根据市场的供应与需求出现自然的健康调整。

一般打房措施应该在当局施出冷却市场措施后,让市场在未来两三年内调整,当屋价约下调10至15%后,政府是时候放手让市场需要平衡点,出现公平的竞争。

可是,一旦放松打房,会不会又掀起另一轮涨价潮,让国人依然买不起屋子?发展商提出了一些建议:

建议1:政府批准调高容积率

目前并不是没有人要买房,市场还是很多人要找房子买,不过以目前的情况,更多首购族只符合购买30万令吉或以下的房屋。

发展商并非不知道,不过,更多发展商也只能继续发展高档的房屋,主要是发展商面对高昂的地价、发展献金、建筑材料成本,以及聘请外劳的工资,使到市场严重失焦。

他说,目前是时候政府扮演对焦的角色,通过良好的规划调高容积率,允许发展商兴建更高的密度以及更小的单位,让购屋者有能力购买,同时就像槟州首席部长曹观友之前宣布研究全面降低房屋发展献金,才能够让屋价更可以负担。

只有缩小单位面积调低屋价,购屋者才能够符合商业银行的房贷指南,提高房贷获批的几率。

建议2:接受适当投机客

谈及房地产领域的健康标准,杜进良认为,市场里如果有25至30%的投资者或者投机客,是可以被接受的。

他说,投资者或者投机客可以让市场变动活跃,这样屋价才有机会随着市场的供需走高。

“屋价升高,即使没有卖屋,不过相信很多屋主都会很高兴。”

针对投机客炒房,他说,一般只有超过50%的投机客市场才算是不健康,政府需要介入打房让市场冷却。

建议3:开放土著单位政策

张润安说,柔州截至目前为止,约有逾8万个土著保留单位有待出售,估计总值达200亿令吉。州政府是在去年3月以后缩紧土著单位政策,冲击发展商与柔州房产市场生态。

希盟柔州政府上台后,在1个月前有开放发售州内土著保留单位,不过数目不多。期望接下来会放宽土著单位政策。

对此,REHDA柔佛分会已与州政府代表,包括掌管柔州房屋与乡区发展事务的行政议员祖基菲里会面。据他所知,州政府已经成立一个小组来研究相关建议,而该会乐于协助州政府调整有关政策内容与方向。

该会建议,州政府放宽土著单位转换非土著单位的条例与期限、废除土著单位转换非土著单位所要缴付的手续费、100万令吉以上的产业不需要有土著单位与土著优惠价等。

“土著单位收紧政策一旦放宽,可让发展商不受资金周转问题的困扰,也可令许多土著单位流入市场,协助纾缓产业滞销问题。”

今年6月,祖基菲里在接受本报访问时曾表示,柔州滞销的房屋,大部分属于有地的高档房产,包括半独立式、独立式洋房及豪华服务式公寓等,同时也面对8万8000个土著单位待出售。

“我们有听闻州政府在考虑要求发展商在非土著单位售完后才开放土著单位,我们并不希望州政府实施这项新措施,这会让发展商如同被判死刑。”

他解释,发展商面对政府的种种条例措施的限制,推行一个房产计划平均5年约赚取30%利润,万一面对土著单位迟迟不开放,发展商的现金流动问题将首当其冲。

“很多发展商是早年低价购地用来发展房产计划,银行利息少,若是现在买地来建屋,房屋发展商面对土地昂贵问题,成功率多半不高。”

建议4:放宽贷款门槛

邱文传指出,打工族薪资偏低,银行估算年轻人的还贷能力时,考量教育贷款、汽车贷款等负债之后,未必给予90%贷款率,导致储蓄不够丰厚的他们付不起头期、印花税及律师费。

以30万令吉的房屋来说,若银行只批准80%贷款,首购族也必须掏出6万令吉现款,还需支付上万令吉置业合同及贷款的印花税与律师费。

“银行对房贷与车贷的政策不同,车贷可做到比定存更低的利息,我不明白房贷为何不能?除了银行贷款审批严紧,印花税对首购族也是负担。”

但他解释,银行直接拒批的贷款申请者其实不多,只是因为贷款率低至85%或以下,造成置业者没有足够的资金,因为这种情况而无法达成交易的申请者近半数,年龄多介于22岁至35岁。

银行应考虑其他收入

“工资”不景气让许多打工族兼职赚取第二及第三薪,惟邱文传认为,副业薪资相对欠稳定,难获银行认可,可能不被列入收入一部分。

对此,张润安认同房屋及地方政府部的建议,即银行考虑购屋者的第二和第三收入来源。他建议银行允许有潜能购屋者获得较低融资。目前在10个房贷申请者当中,就有4人被拒。

他希望政府重新审视发展税里头许多零碎的费用项目,例如取消不必要的收费项目,减少繁文缛节。

建议5:政府助承担廉价屋津贴

杜进良指出,政府不能再将兴建津贴廉价房屋的责任推给私人界,是决定降低屋价的关键。

以槟州的发展商为例,一项房屋发展计划,必须津贴兴建30间廉价屋及25间中廉价屋。

很多时候,一间在市场售卖的60万令吉公寓单位,如果不需津贴兴建这些廉价及中廉价屋单位,购屋者只需约40万令吉买一间公寓单位。

“为何汽车公司在买房车时,不需要负上这些社会责任兴建马路或大道,而同一款汽车也没有两种价格,不过为何同样需要付公司税的发展商,却需要背上这些社会责任?”

槟州政府曾在7月杪出手救房市,配合槟州房地产发展商会举办的2018年大马产业展销会,豁免外国人购屋的1.5%购屋税,以及在3年内禁售期售屋的2%售屋税,协助州内发展商脱售滞销库存单位。

他要求检讨发展商津贴建廉价与中廉价屋政策,否则逼虎跳墙,可能导致市场出现走法律漏洞情况出现,到时购屋者面对问题最终还是找回政府寻求解决方案。

建议6:豁免首购族印花税

尽管政府给予首购族印花税50%优惠,邱文传却建议,政府若欲达成居者有其屋的愿望,应让首购族豁免此税务,以降低年轻人置业门槛。

他以近期0%消费税举例,许多人趁此空窗期蜂拥买车,彰显人民获得税务优惠后,可振兴汽车消费市场,其实房屋也一样。

“协助人民拥有安乐窝,也可振兴产业相关行业链,包括建材生产、银行、律师、承包商等。”

他说,许多计划成家立室的小夫妻期盼购买自己的新居,惟家庭收入不高或低于4000令吉,在偿还车贷之际,难以取得高贷款率,而选择放弃置业。

谈及房屋价格的走势,他说,房价在销售与服务税制落实后,因厂房生产出来的建筑材料成本提高,屋价料会上涨。

建议7:发展先租后买

至于“先租后买”的建议,邱文传认为,此措施必需政府带动,毕竟牵涉资金周转问题,一般上只有大型的上市发展商较有能力做到。

邱文传分析,将房屋单位先租给“买者”可能要很长时间才会回本,租金估算的方程式也很关键。

建议8:放宽外国人买房条例

邱文传强调,国内市场需求有限,政府也可开放较低的让外国人购置房屋限制,同时可吸引外资,故盼新房屋政策可催化及振兴产业界。

报道:苏欣恩、陈富全、司徒哲阳

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