密度惊人 供过于求
巴生谷商场求变图存

国家银行前总裁拿督慕哈末依布拉欣曾警示,国内主要城市的零售业务出现供过于求的迹象;他举例,一条全长40公里的白沙罗—蒲种大道(LDP)沿途竟然多达20座购物商场,密度惊人。

同样让人吃惊的是,在柔佛、槟城和吉隆坡的“人均商业零售空间”,已经高于区域的超级城市如上海和北京,并且也高过收入更高的城市如新加坡和香港。

购物广场密集度甚高的巴生谷,在今年上半年的“生存能力”,会是怎么样呢?

大马经济研究院的消费者情绪指数(CSI),在今年首季达到91点的水平,虽然依旧低于100点的乐观情绪枯荣线,但实则改善了8.4点。

同时,当季的零售销售增长2.6%,归功于农历新年佳节的热烈买气。

尽管知名服饰品牌如Gap和Banana Republic因销量不佳而结束营业,但在今年上半年,我们还是可见不少国内外品牌入驻或扩大事业版图。

大马莱坊在《2018年上半年产业报告》中指出,为了应对挑战,以继续吸引租客和消费者,不少购物广场的发展商或营运商,都积极升级资产。

大马零售商协会也将今年的全年预估,从4.7%,上调至5.3%。

潘美玲:购物广场应多投资在娱乐和服务相关层面。

不过,大马莱坊商铺部副董事潘美玲指出,在今年上半年,零售商的生意并没有大幅的增长,主要是不明确的情况可能冲击经济表现,导致消费者纷纷放慢开支。

虽然消费税降至零税率是好消息,但所带来的激励有限。

再者,零售市场已经相当拥挤,近期还迎来45万平方尺的新零售面积。为了解决供过于求的问题,吉隆坡市政厅近来也冻结批准所有申请中的项目,让市场得以喘一口气。

零售市场明年可复苏

潘美玲预计,如果经济在下半年表现好,预计零售市场料在2019年展现明确的复苏迹象。

“同时,我们不认为电子商务会扰乱零售和购物广场领域,因为电子商务没办法为消费者提供体验式购物经验。这也是为什么购物广场营运商应该投资更多在娱乐和服务相关层面,以提高消费者的购物体验。”

相比建筑、设计和定位,购物体验将会是一个广场更重要的催化剂,而这份体验,最终将会引领消费行为。

商场积极提升揽客

在上半年,有不少的发展商或营运商,积极提升旗下购物广场,以吸引更多人气。

其中,白沙罗的IPC购物广场在经历翻修后,已经全面重新开张,借以强化市场地位。

在翻修后,该购物广场以新休闲和家庭的主题,带来不少有趣的购物体验。

此外,也迎来受欢迎的租客回归,如大众书局、Brands Outlet、AEON Wellness、澳洲家具零售商King Living、槟城有名小吃潮州煎蕊(Teochew Chendul)、餐厅Dome和Sukiya。

今年13商场新张扩建

零售空间增703万平方尺

在上半年,巴生谷开了两家新的购物广场,那就是吉隆坡的The Shoppes At Four Seasons Place,以及雪兰莪的Evo购物广场,总净出租面积为45万平方尺。

不过,由于捷运路线2动工中,拥有25万6319平方尺净出租面积的安邦购物中心(Ampang Park),也因此停止运作。

两者相加,巴生谷的总零售面积约达5750万平方尺。

The Shoppes At Four Seasons Place是在5月15日开张,是结合酒店、高级住宅和零售产业的综合发展项目其中一部分。

该购物广场高5层楼,净出租面积有20万平方尺,主要租户为罗宾森百货公司(Robinsons),提供设计师品牌、专店,以及如Atlas Gourmet Market & Bistro,还有Decadent by Four Season的高级餐厅。

而Evo购物广场则是在1月19日开张,面积达25万平方尺,共有4层楼高,可说是万宜唯一囊括知名品牌和主要租户的购物广场,如百盛、MaxValu、三星、焦点眼镜、Manhattan Fish Market、康宁药剂行以及大创百货(Daiso)。

下半年,将会有11座新购物广场或扩建的零售空间,进入巴生谷一带,总面积达660万平方尺。

这包括Linc、GM Bukit Bintang、KL Eco City零售商场、Kiara 163、Eko Cheras广场、Pinnacle、Empire City白沙罗广场、Tropicana Gardens、[email protected]赛城、Pacific Star和Central i-City购物中心。

隆黄金地段商场

上半年租金稳健

处于黄金地段的购物广场,上半年的平均月租依旧稳健。

在吉隆坡市中心,阳光广场和Pavilion的租金,介于每平方尺24至26令吉的高位,而且也几乎全租出去,分别占97%和99%。

谷中城和The Gardens购物广场的平均月租,则分别是每平方尺17令吉和16令吉,前者已经全面出租,The Gardens则租出了98%的单位。

双威金字塔购物中心和绿野仙踪,月租分别为每平方尺14令吉和9令吉,出租率为99%和94%。

柏威年广场迎来美国连锁店Cold Stone Cremery在马的首个旗舰店。

国内外品牌扩展不停歇

虽然上半年的消费情绪较为中和,但国内外品牌都没有放弃进军大马或是扩展生意的机会。

在繁华的吉隆坡市中心,柏威年广场来了美国连锁店Cold Stone Cremery在马的首个旗舰店。

美国球鞋专门店Aw Lab,则在吉隆坡阳光广场(Suria KLCC)三楼开设首个旗舰店;一楼则新开张了大马品牌dUCK和Diane von Furstenbery,规模分别为3000和1000平方尺。

同时,该广场的Bally和Versace分店,也经过装修重新开张,面积分别为2100和2500平方尺。

在另一个购物热点谷中城购物中心,年初时有Mr.DIY推介面积高达1万5000平方尺的旗舰店,还有不少新知名租客,如Christy Ng、Happy Button、MGP Label、香港盛记甜品、Fuwari、Macha n Go、Hogan烘焙、麦氏西池云吞面等。

另外,还有香奈儿、韩国雪花秀和YSL等时尚和美容品牌。

国际休闲品牌Guess,将位于谷中城广场的店面,搬迁至毗邻的The Gardens广场。

其他入驻大马的品牌,还包括Nene炸鸡、Forty Hands咖啡店、Sunny Queen、DreamWorks Kung Fu Panda餐厅,以及Tai可颂。

美国球鞋专门店Aw Lab在马首个旗舰店,坐落在吉隆坡阳光广场三楼。

税务蜜月期 最低薪提高

零售业下半年维持增长

大马莱坊指出,下半年的零售销售增长将可维持,因为税务蜜月期和最低薪金提高,将可强化购买力,激励消费者情绪。

另外,预料将会有更多消费者转向线上购物,以享受更大的选择、折扣和便利。

除了特易购(Tesco)和AEON Big的霸级市场营运商,一些餐饮和消费产品业者如雀巢(Nestle)和联合利华(Unilever)也会持续加强电子商务以改善销售表现。

而Guardian、屈臣氏(Watsons)、NYX和Silky Girl这类美容和保健品牌,也正走入线上来扩大市场。

有趣的是,Funmaii signature和Iris 100 yen这类无现金便利商店也崛起,售卖本地和其他来自日本、韩国、香港、台湾和中国的商品,提供24小时的无现金购物体验。

1 Utama购物广场内的FlowRider,提供冲浪体验,吸引顾客驻足。

对抗线上购物竞争

广场提高体验服务

为了要对抗线上购物带来的竞争,零售业也绞尽脑汁提高顾客体验,积极寻找能提供“体验和服务”为主的租客,如餐饮、美容、运动和娱乐。

最好的例子是1 Utama购物广场推出了Utama E第一期项目,包含了两个运动旅游中心,那就是FlowRider和AirRider,分别提供冲浪和室内跳伞运动体验。

已经部分开张的白沙罗Empire City,也是吉隆坡东运会溜冰和冰上曲棍球赛事地点。

该广场也招徕Boat Noodle、Mr Tuk Tuk、Black Canyon、Shinmapoo、必胜客和Breadstory的餐饮业者,大部分已经投入营业。

报道:谢静雯

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