私人冻结令（Private Caveat）在很多购屋者眼中，就犹如世界末日一般。

有一句话说得好，因为无知所以害怕，对于私人冻结令的不了解，一般人在知晓自己相中的二手屋或拍卖屋面对这个问题时，不知道如何解决、求助于谁，又不知道需要多长时间解决，自然而然就会选择放弃。

到底私人冻结令指的是什么？在购买二手屋或拍卖屋时，碰到遭遇冻结令的房子，真的没法解决吗？难道眼睁睁地与好房子失之交臂？

先了解理由 再解决问题
遇上冻结令勿惊慌

买房，是人生一大喜事；喜的是终于能有自己的“瓦遮头地上砖”，不用再辛苦每月帮人供屋。

但在申请银行贷款时，突然被告知相中的屋子竟然有冻结令，和卖主接洽撤除冻结令，弄了几个月都不果，无法转名更无法继续购屋程序，家人更因为这样一起忧心，买屋梦转头成空。

买屋遇上冻结令，除了需要耗费时间处理，最终还可能因迟迟解决不了，只得被迫放弃“心头好”。

更难过的是，在纠结的这段时间，同一个地区的二手房成交价格也比当初来得高，在错失良机的情形下，只得暂时放下购屋梦，继续等待下一个好时机。

许多曾经购买二手屋的购屋者，或多或少都有过上述的经历，而“冻结令”一般更常发生在“拍卖屋”（Lelong House），冻结令对于买主来说虽然不是世界末日，但绝对是得耗费时间精神谨慎评估处理的事情。

不是说碰到冻结令就直接放弃购屋，而是得争取时间先寻求诉讼律师了解情况，由诉讼律师向法庭申请撤除冻结令；在无需出庭辩护的情形下，一般在14天至1个月内，即可解决这件事。

冻结令撤除后才可买卖

经常帮客户处理撤除房产冻结令事宜的Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师告诉《南洋商报》，若是发现自己要买的房产面对冻结令的窘境，先不要惊慌也不要放弃，而是先了解房产被冻结的理由。

“房产被发出冻结令的理由，不外乎屋主欠银行钱或没有缴税，而一般若是在买卖房产时，利益关系者（Caveatable Interest）为保障自身权益，则会申请私人冻结令。”

私人冻结令其实是一种法律行动，让有关的产业不可以被转让、抵押、租借及给予通行证。当有关的产业被冻结了，就不能再转卖、转让、抵押等，只有待冻结令被撤除后或得到有关冻结令申请者的同意，这个产业才可以买卖。

保障购屋程序

比如说，你看中一间条件良好的二手房产，并且已经付了订金签预订表格，在这个情况下为防卖主因为有更好的售价再转卖，或将土地押给银行申请再融资，你就可拿着手上的预订表格，向土地局申请针对有关房产发出私人冻结令，直至购屋程序完成。

二手与拍卖屋解冻情况各异

马来西亚房地产中介协会（MIEA）全国副主席林文彬指出，一般若是购买二手房产，律师就会进行土地查册（Land Search）或地契查册（Title Search）。

如果在这个过程发现有关房产被冻结不能买卖，这时就得向卖主（屋主）反映，由卖主解决冻结令的情况。

“在买卖二手房产，撤除冻结令是屋主的责任，但若这个情况发生在拍卖屋，这（撤除冻结令）就是买家的责任了，这一点需要注意。”

买家须做好地契查册

拍卖屋遇上冻结令，是一个相当棘手且挑战的事，因为买家必须争取在120天内解决冻结令以便获得银行贷款；若冻结令的情况太复杂，买家须谨慎评估自身财务情况与咨询律师意见后才做决定。

近年专注在拍卖房产的林文彬耐心解释，在参与竞标拍卖屋前，买家一定要做好地契查册，如果发现有关拍卖屋有冻结令，就要再仔细进行冻结令搜查（caveat search），了解前因后果再决定是否竞标有关房产。

“只需要填表格19，就能进行冻结令搜查，我们就能知道申请冻结令的是谁、冻结房产的理由、申请人的地址，及那所律师楼负责处理这些重要的信息。”

他直言，若买主在知道冻结令的情况下还是很想买有关产业，那么接下来要做的事就是要和发出冻结令者磋商，看有没有转圜余地能撤除冻结令。

若谈不拢，买主有2个选择，一就是找别间房子；二就是在拍卖会当天现金买断，再慢慢处理撤除冻结令的程序。

“房产拍卖会当天，拍卖官会念出有关房产的所有资讯，包括冻结令。如果买主财务状况不强，那还是别选择第二条路，因为如果没法在120天内还清银行竞标房产的钱，而在这个时限内又无法解决冻结令事宜，则已经缴付的10%订金将被没收。”

冻结令搜查可获得的资讯

●谁申请冻结令

●冻结的理由

●申请者的地址

●负责的律师楼

不宜买冻结令太多拍卖屋

若是涉及的冻结令太多，或是申请撤除需要经过出庭辩护，一般耗时冗长琐碎，张玮真站在律师专业角度，一般都不会建议客户继续购买这类冻结令太多的拍卖屋。

“除了时间，还要计算需要帮卖家解决的债务成本值不值得。”

她处理过一单购买拍卖屋的个案，当中分别有2家银行及内陆税收局发出共3个冻结令。在这样的情况下，除了厘清冻结的原因，还得清楚掌握有关房产所有人拖欠的税款和银行的债务，这些都是买主需要解决的“债”。

若是买主计算过后，还是觉得有关拍卖屋物有所值，但涉及的几个冻结令需时撤除，或可考虑先以现金买断，等到所有的冻结令都一一解决后，成功将地契转名再向银行贷款即可套现。

“不过这样做还是有一定的风险存在，就算是请律师上庭辩护，不一定保证就能完全撤除冻结令，所以买主还是得深思熟虑自行评估。”

所谓利益关系者，是指：

●屋主

●联名购屋者

●有关房产受益人

●信托

●监护人

私人冻结可被撤回

已经落实的私人冻结令是否可被撤回？如果冻结令申请人愿意私下解决，只要根据程序填妥表格即可撤回。

Valerie Chong & Co律师事务所律师林莞慈指出，根据《1965年土地法典》第325条，冻结令申请人愿意解决，填妥表格19G并支付手续费，即可撤回有关冻结令。

“而根据1965年土地法令第326条，申请撤除冻结令者（Caveatee）只要呈上表格19H，在现有冻结令申请者不延长的情况下，2个月内即可撤除有关冻结令。”

另外，1965年土地法令第327条也阐明，只要是因为有关私人冻结令而蒙受损失的起诉人或受害者（person aggrieved），也有权向法庭申请撤除冻结令，法庭是以有关起诉人是否因冻结令蒙受损失而下判。

涉及利益关系者太多
最好放弃购买

不管是转售（subsale）或是拍卖屋，若发现有关房产项目的冻结令涉及遗产、信托或监护人，并且房契上还有4至5个兄弟的名字，最好还是趁早放弃再寻觅心头好，否则绝对会成为买主最大的噩梦。

张玮真指出，买屋最怕就是买到这种有太多受益人及管理人的房产，因为在这么多兄弟中，也许不是全部人都有共识想卖屋，而一般委任监护人或信托，就是离世的父亲（上一任屋主）担心部分孩子卖屋，所以委任监护和信托代为监管。

“在这般纠结的情况下，还真的是很难处理，因为涉及的利益关系者太多，而这些利益关系者都有权防止屋子悄悄被卖而申请冻结令，一般我都会建议顾客直接放弃购买。”

拍卖屋一般最常见的冻结令都是来自银行或第三方，张玮真和林文彬异口同声指出，但不管是谁申请冻结令，首先要做的就是厘清原因，一定得先证实冻结令申请人是否有资格冻结有关房产。

所谓的第三方指的是土地局、高等法庭及财务公司，但除了土地局和高庭，财务公司冻结的“力度”其实并不强，因为他们并不是利益关系者，就是不具备房子的拥有权、不涉及房产交易等。

冻结令期满可再转名

倘若以现金买断标得心仪房产，在处理撤除冻结令的过程却挑战重重，最终还是解决不到，买主无法成功转名的情况下虽无法脱售该房产，但还是可以自住或出租。

林文彬指出，私人冻结令的有效期是6年，如果买主尝试了但还是无法解决所有的冻结令，那么待冻结令期满再转名也可以。

“那时就算冻结令申请者有意更新再延长冻结令，法庭也未必会批准，毕竟冻结令只有利益关系者才能申请，而屋子已经被拍卖给买主，在这个情形下原先的冻结令申请者已经不再是利益关系者。”

成功竞标的买主将会签一份由拍卖官所准备的销售备忘录，此备忘录的目的是见证银行已接受买家押金，在90至120天的期限（视不同银行的拍卖条件而定）需付清余款。

选择现金买断房产的买主，虽因为冻结令无法转名，但已盖了印花税的销售备忘录就是买主最大保障，足以证明房子已被拍卖给有关买主。

私人冻结令6大问:
时效一般6年

问：私人冻结令的时效是多久？

答：6年，不过若是利益关系者则有权选择更新冻结令延长冻结期。

各地收费不一

问：申请私人冻结令费用是多少？

答：每个地区收费不一，在吉隆坡申请冻结令加上手续费约340令吉；雪兰莪则为360令吉。

被冻结后有2做法

问：房产被冻结该怎么办？

答：有2种做法：

1）到土地局申请撤消，土地局会发出通知予冻结令申请人,若是两个月后没得到延长冻结期限即可撤消。

2）到法庭撤消，法庭会依程序传唤申请冻结令的申请人，不同情况（比如需要辩护）则会有不同细节，最好寻求专业诉讼律师的意见。

查土地或地契查册

问：怎么知道有关房产被冻结交易及转名？

答：可自行或委托律师到土地局进行土地或地契查册，在买卖二手房屋时，律师都会做土地查册以查清产权，而拍买前有意参与投标的买主也应该做好详细的土地查册，确保有关房产没有被冻结。

又或者被冻结了也能做冻结搜索了解冻结的理由，做好布局策略。

非所有地契都能被冻结

问：是否所有房产地契都能被冻结？

答：当你购买总地契（Master Title）的房产，发展商为土地持有人，通常不允许买主或融资银行申请冻结，这是因为一旦有了冻结令，当发展商需要进行任何手续，比如分层地契的申请或转让等通通都会被驳回。

这将会大大影响该房产项目任何的申请进度进而拖慢整个发展。除非有关发展商破产，否则不建议买主申请冻结令。

有利益关系者都可申请

问：谁可以申请私人冻结令？

答：只要是有关房产的利益关系者，都能申请私人冻结令，不过申请产业冻结令是有责任的，有关当局会传唤申请人，而申请人必须解释是以什么理由申请冻结该产业。

例如你是一个房产的买主，也已经签妥买卖合约并付了10%首期款做订金，那就是所谓的利益关系者，具备设立附带条件包括申请冻结令的身分。

如果没有正当及合理的理由，冻结令申请者须赔偿屋主所有损失。

除了买方有权申请冻结令，通常融资给买方的银行单位（Financier）也会进行冻结申请（Bank Charges），就是在这个买卖程序期间，暂时将房产抵押给融资的银行。

当该银行要支付任何贷款时，银行会让委托律师呈交冻结文件给土地局，当该申请被接纳，律师才能建议银行支付款项，直到整个房产买卖手续完成，银行才会撤回冻结。

个案分享:

个案1·房产拍卖当天接冻结令

毅然标下逐步解决问题

林文彬在拍卖房产多年经验，印象最深刻是帮助朋友A君竞标一栋洋房。他在拍卖前已经协助A君进行妥善的土地查册与冻结令搜索，清楚掌握有关房产的状况，包括是否为土著保留地、房产产权、是否有私人冻结令等，发现有关房产都没有这些问题。

但到了拍卖当天，有关房产竟然遭遇高庭发出冻结令，他与A君当下晴天霹雳，这是拍卖屋现场少见的特例，但在思考了一番，觉得这栋房子还是物有所值，就毅然标下有关房产。

而在标得该房产后，A君隔天就尝试和高庭方面洽商，找出发出冻结令的原因再逐步解决，很快就获得解决了。

个案2·避免屋主一屋两卖

签预订表格后冻结房产

张玮真分享她最常接触的私人冻结令个案，她之前有个客户B小姐，看中了一个二手房产，也和屋主谈得很愉快，所以很快就签了预订表格，但在进行土地查册和冻结令搜索时却发现有关房产遭冻结。

细查下才知道，原来该屋主一屋两卖，B小姐是第二个买家；私人冻结令是第一个买家申请发出。

在这样的情况下，张玮真不建议顾客继续打这场官司撤除冻结令，因为结果已经很明显。所以从这个个案来看，建议在购买二手房产，一旦金额是50万令吉以上，买家最好在签订预订表格后，就冻结有关房产，避免屋主一屋两卖的情况。

很多二手房产的买家最常问，何以需要冻结有关房产，总是心存侥幸觉得会遇到一屋两卖“衰事”的人绝对不会是自己，到了真的遇上了才来后悔没有先冻结，好让整个买卖程序更顺利。