房产冻结令面面观

私人冻结令(Private Caveat)在很多购屋者眼中,就犹如世界末日一般。

有一句话说得好,因为无知所以害怕,对于私人冻结令的不了解,一般人在知晓自己相中的二手屋或拍卖屋面对这个问题时,不知道如何解决、求助于谁,又不知道需要多长时间解决,自然而然就会选择放弃。

到底私人冻结令指的是什么?在购买二手屋或拍卖屋时,碰到遭遇冻结令的房子,真的没法解决吗?难道眼睁睁地与好房子失之交臂?

先了解理由 再解决问题

遇上冻结令勿惊慌

买房,是人生一大喜事;喜的是终于能有自己的“瓦遮头地上砖”,不用再辛苦每月帮人供屋。

但在申请银行贷款时,突然被告知相中的屋子竟然有冻结令,和卖主接洽撤除冻结令,弄了几个月都不果,无法转名更无法继续购屋程序,家人更因为这样一起忧心,买屋梦转头成空。

买屋遇上冻结令,除了需要耗费时间处理,最终还可能因迟迟解决不了,只得被迫放弃“心头好”。

更难过的是,在纠结的这段时间,同一个地区的二手房成交价格也比当初来得高,在错失良机的情形下,只得暂时放下购屋梦,继续等待下一个好时机。

许多曾经购买二手屋的购屋者,或多或少都有过上述的经历,而“冻结令”一般更常发生在“拍卖屋”(Lelong House),冻结令对于买主来说虽然不是世界末日,但绝对是得耗费时间精神谨慎评估处理的事情。

不是说碰到冻结令就直接放弃购屋,而是得争取时间先寻求诉讼律师了解情况,由诉讼律师向法庭申请撤除冻结令;在无需出庭辩护的情形下,一般在14天至1个月内,即可解决这件事。

张玮真:当有关的产业被冻结了,就不能再转卖、转让、抵押等。

冻结令撤除后才可买卖

经常帮客户处理撤除房产冻结令事宜的Valerie Chong & Co律师事务所负责人张玮真律师告诉《南洋商报》,若是发现自己要买的房产面对冻结令的窘境,先不要惊慌也不要放弃,而是先了解房产被冻结的理由。

“房产被发出冻结令的理由,不外乎屋主欠银行钱或没有缴税,而一般若是在买卖房产时,利益关系者(Caveatable Interest)为保障自身权益,则会申请私人冻结令。”

私人冻结令其实是一种法律行动,让有关的产业不可以被转让、抵押、租借及给予通行证。当有关的产业被冻结了,就不能再转卖、转让、抵押等,只有待冻结令被撤除后或得到有关冻结令申请者的同意,这个产业才可以买卖。

保障购屋程序

比如说,你看中一间条件良好的二手房产,并且已经付了订金签预订表格,在这个情况下为防卖主因为有更好的售价再转卖,或将土地押给银行申请再融资,你就可拿着手上的预订表格,向土地局申请针对有关房产发出私人冻结令,直至购屋程序完成。

林文彬:相比二手屋,拍卖屋碰上冻结令更棘手。

二手与拍卖屋解冻情况各异

马来西亚房地产中介协会(MIEA)全国副主席林文彬指出,一般若是购买二手房产,律师就会进行土地查册(Land Search)或地契查册(Title Search)。

如果在这个过程发现有关房产被冻结不能买卖,这时就得向卖主(屋主)反映,由卖主解决冻结令的情况。

“在买卖二手房产,撤除冻结令是屋主的责任,但若这个情况发生在拍卖屋,这(撤除冻结令)就是买家的责任了,这一点需要注意。”

买家须做好地契查册

拍卖屋遇上冻结令,是一个相当棘手且挑战的事,因为买家必须争取在120天内解决冻结令以便获得银行贷款;若冻结令的情况太复杂,买家须谨慎评估自身财务情况与咨询律师意见后才做决定。

近年专注在拍卖房产的林文彬耐心解释,在参与竞标拍卖屋前,买家一定要做好地契查册,如果发现有关拍卖屋有冻结令,就要再仔细进行冻结令搜查(caveat search),了解前因后果再决定是否竞标有关房产。

“只需要填表格19,就能进行冻结令搜查,我们就能知道申请冻结令的是谁、冻结房产的理由、申请人的地址,及那所律师楼负责处理这些重要的信息。”

他直言,若买主在知道冻结令的情况下还是很想买有关产业,那么接下来要做的事就是要和发出冻结令者磋商,看有没有转圜余地能撤除冻结令。

若谈不拢,买主有2个选择,一就是找别间房子;二就是在拍卖会当天现金买断,再慢慢处理撤除冻结令的程序。

“房产拍卖会当天,拍卖官会念出有关房产的所有资讯,包括冻结令。如果买主财务状况不强,那还是别选择第二条路,因为如果没法在120天内还清银行竞标房产的钱,而在这个时限内又无法解决冻结令事宜,则已经缴付的10%订金将被没收。”

冻结令搜查可获得的资讯

●谁申请冻结令

●冻结的理由

●申请者的地址

●负责的律师楼

不宜买冻结令太多拍卖屋

若是涉及的冻结令太多,或是申请撤除需要经过出庭辩护,一般耗时冗长琐碎,张玮真站在律师专业角度,一般都不会建议客户继续购买这类冻结令太多的拍卖屋。

“除了时间,还要计算需要帮卖家解决的债务成本值不值得。”

她处理过一单购买拍卖屋的个案,当中分别有2家银行及内陆税收局发出共3个冻结令。在这样的情况下,除了厘清冻结的原因,还得清楚掌握有关房产所有人拖欠的税款和银行的债务,这些都是买主需要解决的“债”。

若是买主计算过后,还是觉得有关拍卖屋物有所值,但涉及的几个冻结令需时撤除,或可考虑先以现金买断,等到所有的冻结令都一一解决后,成功将地契转名再向银行贷款即可套现。

“不过这样做还是有一定的风险存在,就算是请律师上庭辩护,不一定保证就能完全撤除冻结令,所以买主还是得深思熟虑自行评估。”

所谓利益关系者,是指:

●屋主

●联名购屋者

●有关房产受益人

●信托

●监护人

林莞慈:若冻结令申请人愿意解决,填妥表格19G并支付手续费,即可撤回有关冻结令。

私人冻结可被撤回

已经落实的私人冻结令是否可被撤回?如果冻结令申请人愿意私下解决,只要根据程序填妥表格即可撤回。

Valerie Chong & Co律师事务所律师林莞慈指出,根据《1965年土地法典》第325条,冻结令申请人愿意解决,填妥表格19G并支付手续费,即可撤回有关冻结令。

“而根据1965年土地法令第326条,申请撤除冻结令者(Caveatee)只要呈上表格19H,在现有冻结令申请者不延长的情况下,2个月内即可撤除有关冻结令。”

另外,1965年土地法令第327条也阐明,只要是因为有关私人冻结令而蒙受损失的起诉人或受害者(person aggrieved),也有权向法庭申请撤除冻结令,法庭是以有关起诉人是否因冻结令蒙受损失而下判。

涉及利益关系者太多

最好放弃购买

不管是转售(subsale)或是拍卖屋,若发现有关房产项目的冻结令涉及遗产、信托或监护人,并且房契上还有4至5个兄弟的名字,最好还是趁早放弃再寻觅心头好,否则绝对会成为买主最大的噩梦。

张玮真指出,买屋最怕就是买到这种有太多受益人及管理人的房产,因为在这么多兄弟中,也许不是全部人都有共识想卖屋,而一般委任监护人或信托,就是离世的父亲(上一任屋主)担心部分孩子卖屋,所以委任监护和信托代为监管。

“在这般纠结的情况下,还真的是很难处理,因为涉及的利益关系者太多,而这些利益关系者都有权防止屋子悄悄被卖而申请冻结令,一般我都会建议顾客直接放弃购买。”

拍卖屋一般最常见的冻结令都是来自银行或第三方,张玮真和林文彬异口同声指出,但不管是谁申请冻结令,首先要做的就是厘清原因,一定得先证实冻结令申请人是否有资格冻结有关房产。

所谓的第三方指的是土地局、高等法庭及财务公司,但除了土地局和高庭,财务公司冻结的“力度”其实并不强,因为他们并不是利益关系者,就是不具备房子的拥有权、不涉及房产交易等。

冻结令期满可再转名

倘若以现金买断标得心仪房产,在处理撤除冻结令的过程却挑战重重,最终还是解决不到,买主无法成功转名的情况下虽无法脱售该房产,但还是可以自住或出租。

林文彬指出,私人冻结令的有效期是6年,如果买主尝试了但还是无法解决所有的冻结令,那么待冻结令期满再转名也可以。

“那时就算冻结令申请者有意更新再延长冻结令,法庭也未必会批准,毕竟冻结令只有利益关系者才能申请,而屋子已经被拍卖给买主,在这个情形下原先的冻结令申请者已经不再是利益关系者。”

成功竞标的买主将会签一份由拍卖官所准备的销售备忘录,此备忘录的目的是见证银行已接受买家押金,在90至120天的期限(视不同银行的拍卖条件而定)需付清余款。

选择现金买断房产的买主,虽因为冻结令无法转名,但已盖了印花税的销售备忘录就是买主最大保障,足以证明房子已被拍卖给有关买主。

私人冻结令6大问:

时效一般6年

问:私人冻结令的时效是多久?

答:6年,不过若是利益关系者则有权选择更新冻结令延长冻结期。

各地收费不一

问:申请私人冻结令费用是多少?

答:每个地区收费不一,在吉隆坡申请冻结令加上手续费约340令吉;雪兰莪则为360令吉。

被冻结后有2做法

问:房产被冻结该怎么办?

答:有2种做法:

1)到土地局申请撤消,土地局会发出通知予冻结令申请人,若是两个月后没得到延长冻结期限即可撤消。

2)到法庭撤消,法庭会依程序传唤申请冻结令的申请人,不同情况(比如需要辩护)则会有不同细节,最好寻求专业诉讼律师的意见。

查土地或地契查册

问:怎么知道有关房产被冻结交易及转名?

答:可自行或委托律师到土地局进行土地或地契查册,在买卖二手房屋时,律师都会做土地查册以查清产权,而拍买前有意参与投标的买主也应该做好详细的土地查册,确保有关房产没有被冻结。

又或者被冻结了也能做冻结搜索了解冻结的理由,做好布局策略。

非所有地契都能被冻结

问:是否所有房产地契都能被冻结?

答:当你购买总地契(Master Title)的房产,发展商为土地持有人,通常不允许买主或融资银行申请冻结,这是因为一旦有了冻结令,当发展商需要进行任何手续,比如分层地契的申请或转让等通通都会被驳回。

这将会大大影响该房产项目任何的申请进度进而拖慢整个发展。除非有关发展商破产,否则不建议买主申请冻结令。

有利益关系者都可申请

问:谁可以申请私人冻结令?

答:只要是有关房产的利益关系者,都能申请私人冻结令,不过申请产业冻结令是有责任的,有关当局会传唤申请人,而申请人必须解释是以什么理由申请冻结该产业。

例如你是一个房产的买主,也已经签妥买卖合约并付了10%首期款做订金,那就是所谓的利益关系者,具备设立附带条件包括申请冻结令的身分。

如果没有正当及合理的理由,冻结令申请者须赔偿屋主所有损失。

除了买方有权申请冻结令,通常融资给买方的银行单位(Financier)也会进行冻结申请(Bank Charges),就是在这个买卖程序期间,暂时将房产抵押给融资的银行。

当该银行要支付任何贷款时,银行会让委托律师呈交冻结文件给土地局,当该申请被接纳,律师才能建议银行支付款项,直到整个房产买卖手续完成,银行才会撤回冻结。

个案分享:

个案1·房产拍卖当天接冻结令

毅然标下逐步解决问题

林文彬在拍卖房产多年经验,印象最深刻是帮助朋友A君竞标一栋洋房。他在拍卖前已经协助A君进行妥善的土地查册与冻结令搜索,清楚掌握有关房产的状况,包括是否为土著保留地、房产产权、是否有私人冻结令等,发现有关房产都没有这些问题。

但到了拍卖当天,有关房产竟然遭遇高庭发出冻结令,他与A君当下晴天霹雳,这是拍卖屋现场少见的特例,但在思考了一番,觉得这栋房子还是物有所值,就毅然标下有关房产。

而在标得该房产后,A君隔天就尝试和高庭方面洽商,找出发出冻结令的原因再逐步解决,很快就获得解决了。

个案2·避免屋主一屋两卖

签预订表格后冻结房产

张玮真分享她最常接触的私人冻结令个案,她之前有个客户B小姐,看中了一个二手房产,也和屋主谈得很愉快,所以很快就签了预订表格,但在进行土地查册和冻结令搜索时却发现有关房产遭冻结。

细查下才知道,原来该屋主一屋两卖,B小姐是第二个买家;私人冻结令是第一个买家申请发出。

在这样的情况下,张玮真不建议顾客继续打这场官司撤除冻结令,因为结果已经很明显。所以从这个个案来看,建议在购买二手房产,一旦金额是50万令吉以上,买家最好在签订预订表格后,就冻结有关房产,避免屋主一屋两卖的情况。

很多二手房产的买家最常问,何以需要冻结有关房产,总是心存侥幸觉得会遇到一屋两卖“衰事”的人绝对不会是自己,到了真的遇上了才来后悔没有先冻结,好让整个买卖程序更顺利。

报道:林妤芯

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