如何有效管理房贷省息?/林咿伶

鉴定房贷管理与规划要素

1.贷款总额 

●向有牌照的本地或外资银行借贷

2.基本贷款利率或基本利率 

●基本贷款利率及基本利率。

●基本利率是于2015年1月推介。

3.贷款期限 

●需要总共多少年来摊还贷款。

4.每月供期 

●根据房屋贷款利率算出每个月的供款

●这个利率并非永恒不变,取决于国家银行隔夜政策利率的变动而更动。

5.缩减贷款利息开销20至30%

●采取贷款摊销策略,以缩减贷款利率开支

6.清还贷款 

●需要多少年来清还整笔房屋贷款。

重点:

●你是否知道,房屋贷款占你的家庭债务中的最大部分,约占你资产总额25%?

●你是否知道,缺乏恰当的房贷管理与规划,将导致你摊还的房贷总额,最终是贷款总额的一倍?最常见的错误,是当基本贷款利率或基本利率变动了,你却没有相应的检讨与分析它所带来的影响,结果照旧缴付同样的每月供款数额? 这对你每月供款造成不利影响,因为这意味着你将“给的更多”。

●通过恰当的房贷管理与规划,你其实可在不影响退休规划与孩子教育规划的情况下,省下更多钱。这里要提醒的是,别把所有资金耗费在单一用途上。一个良好与有效的规划,可以协助你平均分配你的资源,并同步实行所有的规划。

●技术而言,有几个方法可以让你减少支付更多的房贷利息给银行。

“缩短策略”(摊销)是其中一个最行之有效的策略,你不妨和身边的亲友们分享。

●何谓“缩减法?”基本上,身为一名借贷者,你必须明白,你摊还的贷款和利息,是根据贷款利率与摊还期限来计算。房贷期限越长,你被国家银行隔夜政策利率影响的几率就越大。因此,在摊销策略下,你可采取的最好方法是什么呢?

a.在没有妥当规划下,随意的每个月、一年一次或一年几次缴付任何或额外数额或固定数额供款?

b.定期/一年几次/一年一次缴付任何或额外一笔固定的数额供款?

c.提出雇员公积金存款(每个月固定一笔数额或一次过一笔数额)来减低房贷?

方法与解决方案

以下是一些确实的个案研究,让你获取正确的财务教育。这是以两种利率,即基本贷款利率及基本利率来计算。

情况A:向XXX银行借贷

贷款额:100万令吉

基本贷款利率:4.2%(6.6%-2.4%)

贷款期限:35年

每月贷款供期:4,545令吉

 ●CASE A:缩减法

引用每月固定缴付额外贷款数额的方式

a.假设你的基本贷款利率提高1%,你是否知道,你要摊还的贷款母金及利息总额,将会增加至217万1700令吉,而非原本预算的190万8762令吉?妥当的分析,这表示你将额外支付总额26万2938令吉的额外贷款利息,或相等于每个月额外支付626令吉。

b.身为精明的借贷者,你认为,应该现在就马上支付额外的固定付款,还是以后再说?如果你知道了上述发生的情况,你肯定将马上每个月缴付额外的贷款供款,以创造压缩效应,而非等到基本贷款利率扬升后才开始。

c.经过仔细计算,如果你现有净流动现金状况允许,你应每个月缴付额外的500令吉房贷供款,这将协助你长期省下20万4578令吉的利息开支,而你可在28年内,而非原订的35年还完房贷。

●CASE B:缩减法

通过公积金户头

a.如果你现有的净流动现金状况不允许这么做,那么,你或可选择这个方法。不过,这取决于你的公积金第二户头是否有足够的存款,来进行每个月/每年提款作为摊还房贷用途。

b.这里举例,若你选择每年固定提取1万令吉的公积金,你可把你的贷款摊还年限从原订的35年缩短至25年,合共省下了29万3637令吉的利息开销。

●CASE C:缩减法

结合公积金户头+每月固定多还500令吉

a.如果你拥有健全的现金流,这是其中一个缩减你贷款母金与利息的最有效方法之一。与此同时,你的公积金第二户头也有足够的额外存款,可以让你每年提款1万令吉,供未来22年摊还房贷用途。

b.通过这个缩减法,你可省下38万7914令吉的贷款利息,将贷款摊还期限从原本的35年缩短至22年。

情况B:向 XYZ 银行贷款

贷款额:50万令吉

基本贷款利率:4.45% (4%+0.45%)

贷款期限:35年

每月贷款供期:2,349令吉

●CASE A:

使用每个月固定一笔额外数额的缩减法

a.假设你的基本利率扬升1%,你是否知道,你将摊还的贷款母金与利息将增加至111万9923令吉,而非98万6499令吉?妥当的分析,这表示,你将缴付额外的13万3424令吉额外利息开支。这相等于你每个月需额外缴付318令吉。

b.仔细计算,若你现有的净现金流情况允许,你每月贷款供期应多还250令吉,这将协助你长期合共省下11万6265令吉的开销,并将你的贷款期限从原订的35年缩减至28年。

●CASE B:

通过公积金户头缩减贷款

a.举例说,你选择每年从公积金户头提出1万令吉,你将把贷款期限从35年缩短至20年。这意味着,你将合共省下23万8269令吉的利息开销。

●CASE C:缩减法

结合公积金户头+每个月固定多还一笔数额

a.如果你拥有健全的现金流状况,这是其中一个缩减你房贷的最有效方法之一。与此同时,你的公积金第二户头有足够的存款,可让你未来18年内,每年提款1万令吉供摊还房贷用途。

b.通过这个缩减法,你可合共省下26万7932令吉的利息开销,并将贷款摊还期限从原订的35年,减半至18年。

结语:

总括而言,提倡一个有效的房贷管理与规划,非常的重要。

这将避免你在还完房贷之前,持续缴付过高的利息给银行。

从上述个案清晰可见,通过妥当的房贷规划与管理,你可合共省下高达10万至30万令吉的利息开销,真正数额多寡,取决于你采用哪个缩减法而定。

因此,你通过上述各种方法所省下的机会成本,将可转作孩子的教育基金,以完成本地大学教育。

若可省这么大笔钱,为何要浪费?一名好的财务规划师,将可通过有意义的方法,协助你直接或间接的提升你的个人财务。

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