立法管制商用房产/林景清

多年以前,我国就已经制定了1966年房屋发展法令来保障各方的权益,当中涵盖的内容包括标准化的买卖合约、发展商职责和各类型房地产项目的竣工期限等。

这些条例不但整肃了发展商和产业项目的水平,也为消费者提供全面的保障,把蒙受大笔损失和权益受损的风险减到最低。

但在商用房产方面,情况则截然不同。

大马的商用房产与住宅房屋有别,因此无法享有1996年房屋发展发令(HDA)提供给住宅房产买家的保障,但政府也没有为这类型产业制定相关的管制法令。

因此,一旦商用房产买家和发展商出现纠纷,就只能依据双方自行制定和签署的买卖合约,到民事法庭去争取本身的权益和保障。

在这种政府没有制度化管制的情况下,这类型的房产规划、建造和交易等程序很容易出现问题与纠纷,而且动辄就要到民事法庭去解决,非常劳民伤财。

然而,随着市场需求变化和房产项目与时并进,如今市场上的商用产业也变得越来越普及化,同时也变得更加复杂,不再单纯分为经商和办公空间那么简单。

现在的商用房产除了最常见的店屋、商铺、零售单位和办公楼,还出现了SoHo、SoVo、SoFo、SoLo和设计师套房等单位。

这些概念和设计新颖的精致单位,最大的特点及优点就是灵活与多用途。

越来越受市场欢迎

以SoHo为例,这类型房产既可作为办公空间,也能够作为住宅,非常适合在城市地区的年轻创业家和自由工作者。

但在这些新颖的多功能型商用房产中,只有SoHo在后来被列入房屋发展法令之内,并受到该法令的管制,其他的房产单位还是列为商用房产。

不过,相信在城市发展和市场需求持续变化的趋势驱动下,这类型的房产会越来越受市场欢迎,促使这些房产的数量不断攀升。

而估计是察觉到这方面的问题,房屋和地方政府部门终于透露有关制定商用房产发展法令的消息。

该部门的国家房屋部门总监最近向媒体指出,一旦落实这个法令,就能为产业买家和其他相关单位提供保障和让他们感到安心,但该部门预计需要至少2年的时间来研究。

对于这个举措,我是非常赞同的,并希望房屋和地方政府部门能够在研究期间,多加参考新加坡等其他国家的有关法令,且向国内各界人士征询意见,才能让这个法令尽善尽美。

慎选合适地点兴建

此外,我建议政府善用那些毗邻高速公路和公共交通的保留地,把这些位于策略地理位置的土地,用作发展SoHo和公寓等公交导向发展(TOD)项目。

选择在这些地点建造这类型房产,能够为人们提供便利的生活方式,因为他们的住所和出外工作及进行其他活动的交通就处在同一个地方。

这样一来,不管这些业主是在他们的单位中居住或者从事商业活动,都不必过度依赖私人交通工具,从而不会影响当地的交通情况和其他居民的生活素质。

以位于蕉赖的亿国城(EkoCheras)综合发展项目为例,当中有购物商场、办公楼、酒店和服务式公寓,是个典型迎合现代需求的新颖房地产发展项目。

这个项目就坐落在珍珠花园捷运站的旁边,并且有一条空中步道将两者连接起来,为住户、上班族、购物者和普罗大众提供最便利的生活、工作与休闲方式。

假设这种项目是建造在一般的住宅花园中,肯定会对当地的交通和居民生活情况造成冲击,因此,发展商在兴建这类型项目时,必须谨慎选择合适的地点。

发展商信誉很重要

如今,多功能型的商用房产正如同雨后春笋般在城市地区兴起,当中不乏设计和规划良好的卓越项目,相当值得买家和投资者留意。

但基于有关法令还未出炉,我呼吁消费者做好这方面的功课,才能够把蒙受损失的风险降到最低。

在物色属意的物业时,最需要关注的关键因素之一就是发展商的信誉。

一家具备多年历史和丰富经验的发展商,就是买家最基本也最重要的保障。万一日后出现问题,这些发展商也会公正和积极地与买家协商,而不是恃强凌弱或者弃买家而不顾。

还有一个重点就是上述提到的地理位置。一个房产项目是否能够成功,就取决于该项目所处的地点。

若这个地点交通便利、生活素质良好、商业活动发达且人流兴旺,那么你投资的商用房产肯定能交出亮眼的回酬。

然而,如果你看上的项目是位在一个会打乱这些良好情况的位置,而且无法融入当地的大环境,那么这类型的房产就会有比较高的风险,需要谨慎评估。

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