购买房屋，无非就是地点、地点，最后还是地点？

房地产投资名人法祖利端（Faizul Ridzuan）认为价格才是主导关键。

法祖利端是谁？这名37岁的投资者、作家、产业顾问曾创造一项记录——在30岁之前拥有23间房产。

本期< 商·职>就来听听他的“价格论”见解吧！

在如今的市道，许多人连第一间房子都买不起，法租利端都拥有约50个产业，他该不会是富二代或者这是一个骗局？

会这么想的是理所当然的。然而，第一，他不是富二代；第二，30岁前拥有23间房产已经是约10年前的事。如今他透过独资、公司名下以及与亲朋戚友合资，拥有约50间屋业用来放租，也有从事Airbnb。

既不是富二代，钱从哪里来？这个故事得从他少年时代说起。中学时期，他父亲突然失业而担任公务员的母亲除了薪水不高还在当时拿着无薪假期，所幸他父亲还有2份外快再加上借来的1000令吉，就开始了洗车生意，而第一号员工正是法祖利端，从此他就开始半工半读帮补开支的日子直至大学毕业，早年的际遇教会他一件事：这世界并不亏欠他，想要的东西都要自己付出努力！

学习销售艺术

大学毕业后他当过软体程式员、系统工程师，一年后他被《富爸爸，穷爸爸》成功“洗脑”，深信要变得富有的条件之一就是要当老板或投资者，“现在看回去都是胡扯，不过我当时深信不疑。”

又是感谢《富爸爸，穷爸爸》说要当上企业家必需懂得销售艺术，他当时跑去推销信用卡练出好口才，但这份工作收入始终不稳定，这名年轻人后来转入银行工作，在这期间他继续透过各种管道，包括向拥有2、3间屋子的人请教。

接着不久，他就用2000令吉买到人生第一间二手房屋。帐目是这样计算的：14万令吉的房屋估价是16万5000令吉，向银行贷款90%即获得14万8500令吉，在付清发展商的费用之后，他还得到约8000令吉的现金。这就是他采取的零首期交易（Zero Down Deal）方式。

零首期交易并不是专有名词或一种新产品，纯粹就是懂得运用市场上现有金融产品如信用卡、银行贷款价差……等方式来累积购屋所需的首期，达到以少量资金购屋。国内外房地产市场都有零首期交易存在，但是否懂得使用则胥视个人，因此他再三强调学习的重要性。

落差在于思维

法祖利端解释，所有人都觉得“购买产业准备10%首期”是必然的事，但储蓄所得远远追不上屋价涨幅，消费人只能继续追着屋价跑。

“买不到房的落差是出现在思维并不是资金上。”他指出，如果调整思维，利用市场上现有的零首期交易，就能够以少量资金甚至还能得到资金并一圆购屋梦。但零首期交易亦存有风险，务必掌握相关知识或征询专业人士意见，他表示自己在购买第一间房屋之前已花了近2年半时间充实房地产知识才出手。

第一间房屋让法祖利端赚了8000令吉现金，再加上出租房子的租金可达1500令吉，让当时薪水只有3000令吉的他领悟到买房的奥妙。不过真正“刺激”他的是1年后购买的第2间房子，380平方尺售价16万5000令吉，出租金额高达每月2400令吉，令他开始想像拥有N间房子用来出租所带来的无限”钱”能。

“有时候只是付1巴仙首期、10仙首期甚至有时候不仅无需付款还能有钱收。”过后几年，他继续以这类方式操作，连续购买了20多间新房子，这段过程都已写进他的著作里，逐渐的名气传开，经常受到不同单位邀请分享心得。

1.价格还是地点？

“买房无非就是3个重点，地点、地点还是地点”，这种说法一直被视为购买房屋的铁则，但法祖利端认为价格最为关键。

“买产业时大家都说地点、地点还是地点，这是最大的谎言，如果地点真的是铁则，那么任何地点的产业都不要买，只买KLCC就好。事实上，KLCC产业的表现在过去10年来是国内最糟糕之一，你在万挠、蒲种和巴生谷地区置业的表现都好过KLCC，各种数据可以佐证这一点。”

价格对就能赚

他指出，每个产业都有一个“对”的价格会吸引消费者，例如万挠虽非十分理想的地点，但是若双层排屋卖10万令吉，买不买？！再比如郊外岭（Taman Desa）里十多年屋龄的公寓，如果售价高达50万至60万，或许少有人感兴趣，若售20万则会吸引买家

2012年他曾询问不少人对于满家乐（Mont Kiara）的意见，但众人均觉得当地发展项目太多，产业可能供过于求，最后他坚持进场，因为他那时刚以每平方尺420令吉售出在蒲种金銮镇的屋业，而满家乐的屋价当时是每平方尺370令吉，“你可以讲供过于求，对我来说，价格最重要。只要买对价格，就算你买到最差的地点，你也会赚钱。你用错误的价格买，即便是好地点也会亏钱。”

再说回吉隆坡最精华地段——KLCC，他指出，用每平方尺1000令吉至1500令吉购买KLCC附近产业的人士在过去5年都处在亏损当中，反观当初以十多万令吉在蒲种购入排屋，如今屋价已涨至60万令吉至70万令吉，赚幅远超KLCC。

考量逾30项因素

不过法祖利端也提醒，买产业至少要考量20至30项因素，若购屋者缺乏知识，用“对”的价格入场就不会出错。例如，房屋有太阳西照、临近接近高速公路、面向对坟场、建筑工程……等不利因素，依然可以从中获利，因为某些买家并不介意以上的不利因素。

“只要你对价格、产品类型和当地的居民有所了解，你就不难推测在未来5至10年内有关的产品会不会赚钱，地区对我不是最重要，因为即使一整个地区表现不好，只要这一幢的价格是对的，依然可以赚钱，反之，整个地区表现都很好，但买的产品不对，也是会亏损。”

以他来说，他向来只挑60万令吉以下的产业（公寓、SOHO、SOFO和双层排屋，当中75%是新屋），如果非要他选择地点，他的建议是紧贴地铁发展路线之馀也要注意屋价。

2.2018年是入场购屋的好时机？

“如果在同一个地区，用70万令吉可购买10年屋龄的双层排屋，80馀万可购买半独立式洋房，你会选择哪一个？”

不用说，大多数人都会选择独立式洋房而不是10年屋龄双层排屋。法祖利端指出，这正是目前市场的情况，但许多消费者不去了解情况而使用固有的印象来做判断，并且只考量地点、知名发展商……使用错识的衡量标准、用错误的价格买错产业，以致面对亏损。

80万令吉的公寓，建在蒲种、满家乐究竟是贵还是便宜？他指出，满加乐80万令吉公寓称得上是“便宜”会吸引买家抢购，反观80万令吉公寓若落在蒲种，销售速度势必不如满加乐般。

“大家一直想着供过于求，某种程度上是对的。这就和猫山王一样。猫山王产量过剩只是意味着它的价格变便宜不代表它不好吃，而是便宜买多一点来吃。真正的供过于求主要是出现在高档产业，3至4年前房地产发展商认为大马人很有钱，不管他们建什么产业卖什么价格，大马人都会去买。”

3. 出售产业的衡量标准

尽管2018年不是出售产业的好时机，但最终仍需视该屋业的实际情况才能决定是否要出售。例如，80万令吉的产业如今只值得70万令吉，法祖利端指出，若屋主认为屋价在未来5至10年内会涨破100万令吉，自然应守住，谨记如今的低潮只属暂时性。

反之，若有关屋业在未来5至10年内会继续下跌，最好就是忍痛出售，以免亏损扩大。

法祖利端表示，他不喜欢出售产业，但基于两个原因会放手，第一是屋价已经被高估而且可能会在未来下跌；第二是为了完成某个目标或愿望，例如他之前出售3个产业得到50万令吉，除了当作创业资金，还让妻女有一趟尽兴的欧洲之旅。

“有些目标比拥有多少个产业还有意义，当我觉得想要完成这些目标时就会出售产业。”

4.投资外围地带

倘若有馀钱又想投资吉隆坡之外的地方，法祖利端提醒最重要是紧跟当地居民的“口味”。

如果当地居民不喜欢有关的产业，当投资者欲出租或脱售产品时在寻找租户/买主上将会有困难，例如新山金海湾（Danga Bay）一带的产业大多数仍然空置，正是因为该区不是当地居民惯常活动范围，他预测在未来24个月内，该地区出现拍卖潮。同样的，伊斯干达经济特区的美迪尼(Medini)亦不是当地人活动范围。

报道·郑美励 摄影·陈奕龙、互联网