从置业阶梯角度 看娥打房6政策/浑水

在香港千呼万唤似出来的空置税,只是针对一手楼,重点是财政司长陈茂波也明言二手楼空置税无效,皆因空置率太低了,看来短期内推行机会不大。

用社运人士的腔调去说:地产商已经取得阶段性胜利,大家给一些掌声自己,奏乐“今天我”。

受影响的单位只有9000多个,对坚如磐石的既得利益可以说丝毫不动,地产商最高兴,难怪涉及最大利益的某地产商,也没有预算做游说,因为怕都未怕过。

真正的戏肉,永远是土地大辩论和如何增加土地供应,上星期公布的“娥六招”充其量只是花拳绣腿。

如果土地供应恒常不变,私营市场的楼价可以继续上升。

因为更大比例的土地使用了发展公营房屋,视乎资助房屋和私营楼宇中间的替代效应,否则私营楼宇供应下跌,楼价升是一个中学经济学如此简单的结论。

发展商的新盘,不一定全部都是单价发售,有一些偏近豪宅的特色盘,会以招标方式出售。

像自动稳定器

可以预期一手楼空置税执行之后,这类以招标方式出售的特色盘比例会下降,因为招标卖楼由看楼到交收,通常比较花时间,未来一些标准化规格单一的楼盘比例会上升。

上一届政府的房屋政策偏近见招拆招,由特别印花税、双倍印花税、绿置居,然后又统一税收百分比,可以看得出没有太大政策一致性。

相反,娥六招比起上届政府的房屋政策多一点官僚逻辑,像一些自动稳定器。

我见很多人都执着于土地供应或楼价高低去评论娥六招,其实,行政长官林郑月娥不是从这个角度去推出这六招,她是在贯彻自己竞选强调的房屋理念,即是重建整个置业阶梯。

亦是说,主张先上车买小楼,然后小楼换大楼,大楼搬豪宅的循序渐进阶梯。

所以,她主张资助房屋和私人市场脱钩,就是为了先让更多的人上车。

同时,她减低私楼市场供应,让私楼继续升,就是为了让这条阶梯可以继续走下去。

当然,新措施会有赢家和输家,以前抽白居二抽居屋的人,心中算盘都是想以蔗渣的价钱换来烧鹅的味道,以低入场费享受私人市场楼价的升幅,现在此路不那么通。

娥六招是一个相对上届政府更有方针有规划的房屋政策措施,问题是目前环球经济进入加息周期,林郑月娥的房屋政策能否贯穿整个加息周期,这是有待观察。

因为没有一任特首的任期是长过加息周期,而且新上任的特首往往把上一任特首的房屋政策大肆改动和推翻,林郑的执行意志会否后继有人,这就是政治问题了。

(备注:为进一步提振房价负担最重的香港市场的供应,香港行政长官林郑月娥上周五宣布了空置税计划。)

来源:am730

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