房屋以“分租”的方式出租，并不是什么新鲜事，“包租公”和“包租婆”不仅仅是电影角色。

但过去几年，尽管大马产业价格飙涨，但租金没有跟着上，导致租金回酬率疲弱。

业主若要在淡市中取得更高租金回酬，或许该考虑分租策略，以拉低每个租客平均租金，来吸引更多租客，进而带来整体较高的租金收入。

租金较低  环境舒适
房屋分租吸引上班族

作为产业投资者，整个单位出租给一人，当然省掉不少烦恼。但行情不好，尤其目前房屋供应过剩时，整间出租未必有好的租金回酬，很多时候甚至不够偿还每月的房贷。

这时，不妨考虑分租的方式，拉低每个房间的平均租金，带来整体较高的租金收入。

当然，分租要获得更高租金，还要搭配更多附加价值，不然消费者自然会偏向更便宜的。

林福成：分租策略能赚钱

房屋以“分租”的方式出租，并不是什么新鲜事，当然电影中“包租公”或“包租婆”的角色也不是虚构。

相信，不少人有租屋的经验，尤其是从外坡到大城市求学的学生或打工族。无论是否自愿，肯定也有人曾当过“包租公”或“包租婆”。

很多时候，屋主出租屋子却不想烦恼，就会整间屋子出租给一个人，分租的人自然就成了“包租公”或“包租婆”。

不少人会认为分租是苦差，且询问多个产业经纪后，都异口同声说不做分租的业务，因为他们认为分租太琐碎，赚头也不大。

但事实未必如此，分租不一定只能分摊掉租金，有人甚至把“分租”打造成一门赚钱的事业。

Aquatic Capital私人有限公司创办人林福成接受《南洋商报》访问时说，事实上，分租需求存在。而租金较低，干净整洁和安全的房间有市场，分租策略能够赚钱。

Aquatic Capital旗下的TheKatil，2016年开始利用店铺楼上的空间，改装成供专业人士的宿舍，以分租模式出租，反应不俗，短短一年多，分行就增加到14间。

完整家具 定期打扫

林福成说，TheKatil的房租每月800令吉，比起租整间屋子便宜，加上环境舒适、干净和安全，非常受落，尤其是收入稳定的上班族。

虽然对很多人来说，店铺楼上，未必是合适的居住地点，但经过装修，提供了完整的家具，又有管理和定期打扫，还是获得不错的反应。

“我们一开始的目标，就是年轻上班族，而不是学生。因为上班族的收入比较稳定，才可以确保准时交租，租金收入稳定。”

他补充，当外州人离乡背井来到吉隆坡工作，找到工后，第一件事情就是要找住宿地点，但基于预算可能无法选择租金太高的房间。

同时，可能还没有买到自己的车或交通工具，所以需要距离公共交通更近的居所，比如轻快铁站和捷运站等。

中国“包租婆”
改善租住品质

根据网络资料，在中国公寓出租行业内，有一个几乎没有人不知道的“包租婆”平台。

“包租婆”是中国首家女性租住生活平台，它真正实现了互联网租住，租客可以在包租婆的网站、手机程式及微信，租到真实的房子，房子不但时尚漂亮，而且没有中介费，还有24小时管家服务。

根据该租住网站的资料，2013年，创办人郭祎因想要改变北漂的租住方式，改善北漂的租住品质而创办了该网站。

“包租婆”的目的就是要让从乡村来到大城市找生活的人，可以不必为了租房而困扰，并为租客提供温暖的居所，因此吸引了大批拥趸。由此可见，当人离乡背井去到大城市生活和打拼，不少人会要求比较好的住宿环境，若可以满足这个需求，就可以开创蓝海。

租客想要附加价值服务

说到产业分租，其中最值钱的部分，就是管理。

若经营者可以为租户提供一些附加价值服务，比如产业维修管理和打扫卫生，一定可以吸引高素质租客，进而提高租金收入。

产业经纪出身的林福成接受访问时说，分租不是新概念，而分租也确实可带来可观的收入。

然而，分租要获得高回酬并赚钱，最重要的是管理，和为客户提供的附加价值服务。

他分享本身作为产业经纪时的经验：“我发现很多时候，租客对房屋的要求，屋主都无法满足他们。”

以TheKatil为例，他说：“你有看过屋主为租户提供这种设备完善的屋子或房间？”

他把店铺楼上的空间改装成宿舍分租，并不只是简单4面墙的一间房，而是给予全空调环境，且家具齐全，还包水、电、及网络费。

“以前租房或屋时，都是空房或只提供部分家具，屋主都很不愿意多给。而我们不愿意妥协的就是生活素质，想要给予住户高素质居住环境，所以提供完整的家具，让租户可以感受到‘家’的感觉。”

“这些人来看房子的时候，一看到就会‘哗’一声。”

他认为，许多租户不介意付出高一点的房租，来换得较优质的居住环境。

利用店铺空间改装成上班族的宿舍，并分租成功后，最近，林福成私人在赛城的公寓单位，也进行一些装修后，打算以分租的模式租出去。

他说：“也有一些公寓单位的屋主联络我，想屋子交给我们做分租。”

4年回本

询及经营成本，林福成解释，店屋的租金是每月约2000令吉，他们一般会与屋主签下为期10年的长期租约，然后就要投入装修费约15万令吉。

赖于店屋的大小，将分隔成10到12个房间，并重新安排电线路线、安装空调、为每个房间安装风扇和电灯，准备家具包括床和书桌等。

除了单次的初次投资，过后每月需支付的开销，包括负责检查维修和安排租户等事宜的管理人、打扫的清洁工人的人工、水、电和网络费用。

每月每房800令吉，一个月就有8000至1万令吉的租金收入，扣掉店铺租金、水电费，和管理与打扫等成本，回酬不错，大约4年就能回本。

他强调，与直接分租不同，要美化环境和准备家具设备等，需投入额外成本。

租赁市场竞争激烈

过去几年，国内的产业尤其公寓类发展蓬勃，随着市场供应多，租赁市场竞争自然激烈。

林福成说，现在一有新的公寓交屋，里头至少30%的产业都属于产业投资者，所以竞争非常激烈。

因此，他认为，要脱颖而出，要有好的计划和行动够快。

“租户和屋主的看法不同。一般租户要亲眼看到房屋已经装修好、设备齐全、适合居住，才会舍得给钱。屋主相反，总是爱等到有租户才愿意去提供家具等。”

但新公寓落成，要竞争的房屋不是1间2间，为了要最快抓住租户的心，一定要一交屋就以最快的时间装修好，准备好水电和网络等。

“只有行动够快，在其他单位什么都没有的时候，你的单位就已设备齐全，可以入住，租户自然就会选择你的单位了。”

他还说，由于产业供应过剩，目前市场上的租金回酬都不高，甚至不够支付每月供款，只有动作快才能尽早获得租金收入，减少损失现金流。

租约最短一年

林福成强调，他虽经营分租，但租约最短一年，并不是时下流行的共享住宿或民宿。

由于近年房屋供应过剩，租客选择多，房子也有难以出租的现象，不少屋主转向市场上流行的共享住宿模式，把自己居住或空置的房子放到爱彼迎这样的平台上。

但是，他说，这类模式的收入并不稳定。

且相信除了吉隆坡市等市中心，其他社区的房子作为民宿的需求不会很大，将无法取得想要的收入。

有效率的分租策略

1.提供水、电和网络

2.齐全的家具

3.提供打扫服务，维持环境整洁

4.筛选租户，确保安全

5.善用科技管理

整间出租回酬不高

假设一个人，以零头期，买入1间50万令吉的公寓，35贷款期限，5%的年利率，每月供款约2500令吉。

若要足够偿还每月供款，租金需要至少2500令吉；这还未包括维修费，若要收支平衡，需要更高的租金。

但除非是外国专才，很少人会愿意出价超过2000令吉来租屋。而且本地人，若能够支付这么高的租金，宁愿选择自己买房。

所以林福成说，基本上，基于目前的市价，整间出租的租金回酬很低。

他解释：“在吉隆坡市区内，若面积大有3房的公寓，屋主买入的价位肯定至少80万至100万令吉，每月供款大约4000到5000令吉。”

“而介于50万令吉的大概是单间公寓或面积较小的2房公寓。单位小的，肯定无法取得高价位租金，因为目前租金介于1600令吉至1800令吉。整间出租肯定不够支付房贷。”

他说，若把2房公寓分租，每间房的租金为1250令吉，一间房超过1000令吉的租金，出租一般也会有点困难。

因此他认为，再规划一下公寓的格局，比如把2房公寓分割成3房，然后每间房平均租金900令吉，最后就可以获得高达2700令吉的租金收入。

“若这是价位在50万令吉的公寓，租金收入就够支付房贷了。”

他说，这种方法将拉低每间房的平均租金，会更加容易吸引租客，同时整体收入却会增加。

最近，他也要为个人在赛城的公寓单位分割后分租。

公寓格局受限

他举例：“3间房的公寓，赖于原本的格局，可以分割成7到8间房。装修费介于7万到8万令吉。”

分租后，一个公寓单位可以获得比整间出租更高的租金收入，而且他认为，有额外的装修和美化，才能跟市场竞争，因为租户想要额外的东西。

不过，公寓的缺点是格局有点限制，无法像店屋可以空间利用到最大。

利用科技管理租户

分租的收入固然会比整间出租的更高一些，但每间房都要各别管理，说到这些琐碎的管理程序，林福成指出，为了方面管理，该公司将一切手续都用网络处理，比如电子的出租合约、缴付房租的资讯，或者要向租客发出的通告，一律都用网络解决。

“租约向来的成本都是租客负担，所以各别租约不是主要的问题。但为了方便管理，我们规定每月首7天内就要缴清房租。”

另外，他们也善用目前的科技便利，把所有的租户加入聊天室群组，让租户互相认识，并即时反映居住的地方有什么问题或提意见。

他说，与租户交流可以得到很多，包括知道他们需要什么。比如以前只提供水煲，没有准备饮水机，过后才发现无法应付，就增加饮水机。

“我们也是从租户的回馈中不断改进和进步。”

住户注重维修和安全

询及公寓分割没有违法？会不会受到公寓管理层的阻止？

针对这种灰色地带，他认为，最重要是管理，只要管理得当，相信不会受到居民反对。

“公寓住户最注重的是维修和安全。而我们的分租，即有人管理维修，又有人流监控，就不会有这两个问题了。”

他本身的分租公寓将交给TheKatil的团队管理，因此，就有人来定期维修和打扫，解决了一般公寓单位出租后没有人维修和管理的担忧。

再者，他们严格筛选租户，并且掌握每个房的租户资料，也解决了常常有不明人士进出公寓的忧虑。

当屋主把整间公寓出租一人，却不知道也无法掌握过后公寓里还租了些什么人，他的模式相比之下，会更加容易被其他屋主接受。他还说，分割出租事实上也不是什么新鲜事，以前热门的学生地区比如八打灵再也和文良港的屋子，也常常分割成许多房间出租。

谨慎筛选租客

为了控制租户素质，保持整体住宿环境在优良水平，林福成指出，他们也会过滤租客，并且会列明住宿条规。

他还说，租户一开始来看房时，就会让他们填一些问卷，比如确保不是烟民等，这样才能避免日后衍生一些不必要的问题，影响其他租户。

而入住后，租户也必须遵守一系列的规则，若有违反就会被驱逐。

他解释，因过滤了租户，且定期有管理人员来检查等，还可以防止租户在屋内犯罪，比如吸毒等；这些问题在一般的出租屋，都很难被发现，因为屋主不会定期上门检查。

报道：伍咏敏