新供应源源不绝
雪隆办公楼过剩?

大马亨利行认为,雪隆办公楼市场将面临供应过剩冲击。

近几年,巴生谷地区的办公楼供应犹如雨后春笋,大幅增加。

大马亨利行指出,供应过多已开始对出租率和租金形成压力。

目前情况虽尚算稳定,但由于有不少大型商业项目正如火如荼地建设中,新办公楼的供应将依旧源源不绝,并已引发市场对过剩的担忧。

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根据国家产业资讯中心数据,去年位于吉隆坡办公楼的已有供应增891万平方米。

不仅如此,首都还会即将迎来94万4530平方米的新供应;另外,已获批建设的办公楼高达57万7455平方米。

吉隆坡以外,布特拉再也的已有办公楼高达217万7547平方米,而雪兰莪则有362万1000平方米。

雪隆地区还有一些位于大型综合商业发展项目内的办公楼单位,竣工之后,办公楼供应还会大幅添增。

这些项目当中有一些是旧建筑重建。由于政府提高了容积率限制,让发展商看到可以善加利用空间的优势。

国行已敲响警钟

大马亨利行最新发布的雪隆办公楼分析报告就点出,供应过剩导致空置率高企,租金也连带放缓。

更甚的是,数个官联公司的大型项目,包括默迪卡PNB 118大楼和敦拉萨国际贸易中心完工后,供应激增,将让市场承受更大压力。

“国行早已为此敲响警钟,提醒供应过剩对市场的危害。受影响的还有为这些项目提供融资贷款的银行。”

政府提议冻结100万令吉产业发展项目的禁令如果真的落实,将有助减轻供应过剩的窘境,并给予市场时间消化新供应。

无论如何,由于种种结构性问题,办公楼市场未来数年的前景,还是不容乐观。

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租金滑落 降租留客

大马亨利行指出,去年吉隆坡办公楼市场的平均租金稍微滑落。

“我们发现,新建好的办公楼条件较好,可以租得较好的价钱,这支撑了平均租金的表现。”

不过,没有装修的旧办公楼则受激烈竞争影响,导致业者必须降低租金来提高出租率。

根据国家产业资讯中心数据,去年吉隆坡办公楼市场的出租率接近80%。

布城的出租率则高达93.4%,但雪兰莪的出租率仅有75.5%。

另外,去年的办公楼交易也屈指可数。

而雪铁船大厦以每平方尺1323令吉的售价,当选去年交易价最高办公楼。

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敦拉萨国际贸易中心等大型项目竣工后,办公楼市场供应过剩的情况将更加严峻。

供应过剩冲击市场

共享办公空间大热

由于过去6年办公楼的供应大幅增加,这已形成过剩忧虑,并严重影响办公楼市场。

大马亨利行点出:“新建好的办公楼单位将需时更久才能全数租出;另外,还得推出更多优惠,才能吸引租户青睐。”

而没有提升装修的旧办公楼将会逐渐流失租户,因为租户有更多更新、设备更齐全的选择。

“如果空置率走高,租金市场势必承压。”

另外,由于有了捷运,以及轻快铁开了新延长线,这也形成“去中心化”的现象,租户会更倾向到城市边缘,如白沙罗高原和珍珠白沙罗等地,找寻更新、素质更好的办公楼。

无论如何,虽然办公楼市场看似前景低迷,但大马亨利行认为还是有一线曙光——共享办公空间市场。

“共享办公空间的营运商数量和出租率皆上升,而且共享办公空间的地点也已从城外的低端产业,转移到市中心的高端建筑大楼。”

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