【独家】马来地手续多 发展商难周转
丹州买房至少等1年

巴西富地新市镇是其中一项由现任州秘书纳兹兰带动的计划。

(哥打峇鲁26日讯)吉兰丹州涉及马来保留地,尤其是非丹州子民及非土著的房地产买卖,都必须经过吉兰丹州行政议会核准,每项申请最快也要等上至少1年时间,以致不利于州内的房地产交易,无法刺激房地产市场。

州内发展商也受到冗长的申请时间拖累,面对资金周转不灵问题。根据了解,每项屋业计划最初的3至4年,都必须先由发展商承担开销,因此,若非有庞大资金,有关工程也很难顺利展开。



许多在外州工作的丹州游子都宁愿在外地置产,主要是在丹州购买房地产,有太多的繁文缛节,加上屋价过高,出租价却偏低等因素。

屋业发展商拿督陈永生受询时说,他无法理解,为何上述申请需要花费至少1年的时间处理,实际上,类似的核准程序,可在2至3个月内解决,毕竟这只是行政上的程序,而并非是政策上的问题。

他说,涉及马来保留地的交易,只要是售卖予非吉兰丹人或非土著,都必须呈上土地局后,再呈上州行政议会会议,除非是吉兰丹土著与土著之间的交易。

缩短步骤有利发展

早年,已划分为马来保留地,但是属于非土著名下的房地产,再出售予非土著时,也必须获州行政议会会议核准。



陈永生举例,在华卡峇鲁一带,就有不少非土著名下的土地,其实是属于马来保留地。

“上述步骤其实都可以缩短,这样对整个丹州经济发展应该更有利,也能加快资金的流动,以及生意量。”

他说,必须经过州行政议会会议核准的申请,间接拖慢本地房地产发展,许多不愿意长时间等待的购屋者,宁愿在外州置产。

“就因为这些问题及限制,丹州的房地产价值增值不快,房地产的买卖,要等上超过1年时间,是不利房地产发展的。”

陈永生:各项申请手续冗长,间接导致发展商周转不灵。

屋业首3年手续冗长

陈永生披露,要开始一项屋业发展计划时,首3年都是在进行琐碎及冗长的申请手续,包括转换地段用途、土地分段、图测批准等。

他说,单是转换地段用途已大约费时1年时间,而且还要支付一笔土地补价(PREMIUM),土地分段时,同样要支付一笔费用,平均一个屋地要多付约800令吉。

他指出,当呈上房屋图测,真正动工及售卖,又要再等上一整年的时间;购屋者等候批准,又是一年时间。他说,发展商必须待图测批准后,方知房屋价格,而购屋者才必须获州行政议会会议核准后,才能向银行贷款。

他说,在吉兰丹州,尤其是首府哥打峇鲁,只有第9区及第11区是非马来人保留地。

手续未完无法获贷款

他说,购屋手续未完成,银行就无法发出贷款,这造成发展商面对资金周转不灵问题。发展商一般只向购屋者征收头期。

“一般上,发展商必须与购屋者签署买卖合约,并在2至3年的期限内完工。往往,因为各项申请拖延进度,加上资金流动问题,间接导致工程拖慢甚至停滞,让发展商面对罚款及法律上的问题。”

符芳侨:应修改两套土地法典。

符芳侨:土地法典过时

诚信党中委符芳侨认为,要全面发展吉兰丹经济,除州政府领导人必须要有远见,同时须具备经济头脑外,更要推出奖励措施和合理政策,配合投资家的合情合理要求,以确保他们的投资利惠三方,即政府、人民和投资者。

他说,除可制造就业机会,也可通过地税、门牌税和商业执照等税收,增加州和地方政府收入,从而改善各种基本设施。

“任何实质发展,都离不开土地,因此吉兰丹伊党政府是否具有政治意愿,开放马来保留地,以便州内外投资者可在拥有本身土地情况下,投下钜额资金,或者是以土地作为抵押,获得银行融资,扩大商业活动。”

他说,吉兰丹州土地管制,受两套源自英国殖民地时代的土地法典所限。两者都超过80年,已不合时宜。

这两套法典分别是1930年马来保留地法典,以及1938年吉兰丹土地法典。前者已经有88年历史,后者则有80年历史。

丹逾90%属马来保留地

符芳侨表示,187万总人口当中,吉兰丹的马来族群占了总人口的95%,土地方面,逾90%是马来保留地。

割名须“乐捐”州政府

在现有马来保留地法典下,来自外州的马来人,也必须得到吉兰丹行政议会的批准后,才可购买吉兰丹马来保留地,虽说,州政府有放宽这方面的约束,但不是修改原有土地法典,因此申请可否获得批准,因人而异。

他说,土地法典规定必须是吉兰丹子民才可购买吉兰丹土地。吉兰丹子民的定义是:任何在吉兰丹出生,父亲是马来人;任何人在吉兰丹出生,母亲是马来人,父亲是回教徒;无论任何人在何处出生,父亲是出生在吉兰丹的马来人;无论任何人在何处出生,父母亲都是马来人,同时在吉兰丹居住至少15年;任何人在吉兰丹出生,父亲也同样在吉兰丹出生。

他表示,任何呈上行政议会寻求批准土地割名的申请,都必须经过漫长的等待,快则一年,慢则拖上至少两年,这造成购屋者或欲脱售套现的屋主,必须痴痴的等,没有人可以肯定何时会获得批准。

他也说,目前,州内非土著或非吉兰丹子民,进行任何产业割名,获得批准后,必须缴付一笔“乐捐”(SUMBANGAN)给州政府,才能进行割名,而且有关批准有效期只有6个月,逾期必须重新申请,花钱花时间,这是全马首推的作法。

吉兰丹房地产发展商盼州政府可加速房屋买卖的批准手续。

土地转换手续费高

符芳侨说,任何涉及土地的转换用途及分段等,都必须缴付高昂的手续费,对屋业发展商或小户人家,都是不利的。

要发展吉兰丹,土地转换用途、分段及割名等,必须简化,收取合理官方费用。

“换言之,任何涉及一般事务,不应像目前一般,必须通过各县土地局,再呈上州土地矿务局,之后再呈上行政议会等最终决定。整个过程费时花钱。如果首次不获批准,可以再上诉,第二次之后如果不批,有关申请即关档,不得再上诉。以年计算的过程,让许多人却步。”

应开放外州人及非土著

符芳侨说,在马来保留地方面,应该开放给所有符合联邦宪法规定的马来人定义者购买。此外,州内非土著土地,也应该公开让地主和有意者进行你情我愿的交易,不必再经过行政议会的批准。

他表示,为了协助经济发展,以及需要套现的马来地主,州政府应该设立一个特别机构。机构以市价买进马来保留地,再以“租借”(least)的方式,年限99年,向有意者收取特定费用后,让后者发展。期满后,可以再申请更新,另外付费。

在法律上,有关土地仍然是马来保留地,不过是交州政府特别机构处理发展和租借。如果伊党州政府仍然不肯大刀阔斧改革,可以肯定的是,丹州子民的生活不会有改善。

莫哈末苏克力(前右)赠送纪念品予纳兹兰,左起为黄保俊及山苏里。

黄保俊冀加速买卖手续

马来西亚房地产发展商会吉兰丹分会,冀吉兰丹州政府可加速涉及非马来人或非吉兰丹子民的房屋买卖批准手续。

等批准须花8个月

该会财政黄保俊说,目前涉及非马来人、非吉兰丹州子民(包括马来人)或马来保留地的房地产地契转名手续,都必须经过政府各部门,包括吉兰丹州行政议会批准,手续相当耗时。

他表示,一般情况而言,必须经过吉兰丹州行政议会批准的房地产地契转名手续,都必须花费6至8个月时间,再加上其他部门,如土地局等的批文,每项申请都可能必须等上超过1年的时间。

他是联同该会主席拿督莫哈末苏克力、副主席拿督山苏里等人,礼貌拜访吉兰丹新任州秘书拿督纳兹兰后,发表上述谈话。

会上,莫哈末苏克力也向州秘书反映数项吉兰丹房产业的课题。

黄保俊说,他们希望州秘书关注上述问题,尤其是将吉兰丹州行政议会批准房地产地契转名手续的时间,缩短至3个月。

他表示,纳兹兰曾任巴西富地县议会主席、吉兰丹土地及矿物局局长,对屋业发展很有经验,话望生新市镇及巴西富地新市镇计划,也是由纳兹兰推动。

“我们相信,凭着纳兹兰过去的经验,他可协助吉兰丹房地产商解决各项困扰我们已久的各项问题。”他说,除上述房地产地契转名手续耗时,他们也希望纳兹兰关注发展商在土地分段(PECAH LOT)时,需缴付过多的税务问题。

他表示,该会也将择日会见吉兰丹州地方政府、房屋及卫生委员会主席依查尼,以反映困扰吉兰丹房地产商的各项问题。

独家报道:林慧甄