房市热圈往外扩
巴生谷重新定义

说到巴生谷地区,一般人最先想到可能会是吉隆坡市中心、八打灵再也、蕉赖和白沙罗这些房市热区。

但是近几年,由于这些俗称市区地段的房价高居不下,加上市中心人口膨胀,买家的眼光逐渐从传统巴生谷区域,转向周边地带,让一些曾是人烟稀少的地点,开始崛起成为房市新星。

由于国内的城市化进程仍旧马不停蹄,巴生谷房市的涵盖范围也一直在被重新定义。也许10年之后,你会有“住在这里,其实也就是住在巴生谷”的惊觉。

置业者转向周边城郊

巴生谷越变越大

巴生谷,是大马的黄金地。这里有数之不尽的机会,是国内经济活动和房市发展地最热络的地带。

作为全马人口最稠密的地区,核心地段尤其围绕首都吉隆坡的房价近年也是变得寸土寸金。有意置业者,已经开始把目标转向周边城郊。

这些地区一般给人的印象是“偏远、交通不方便”。但近几年由于巴生谷外围的房屋需求渐盛,不少大型发展商都纷纷进军开拓大型房产项目。而巴生谷房市的定义,也开始逐渐出现新变化。

何振顺:参照历史轨迹和社会进程,巴生谷地区将会犹如生物般继续成长。

大吉隆坡概念
新巴生谷定义

从事地图事业数十年的何振顺研究有限公司创办人何振顺接受《南洋商报》访问时指出,巴生谷一直都没有官方的边界定义。

“最开始是包括巴生、八打灵再也、莎阿南等地区……二三十年前,赛城和布特拉再也都还没诞生,万挠也只是一个微型小镇。”

何振顺也素有“大马地图大王”之称。他向记者娓娓道来巴生谷的发迹史。

边界定义模糊

“最早可追溯到200年前。当时吉隆坡还是一片荒芜之地,连皇城也是坐落在巴生。后来我们发现了锡矿,加上有叶亚来等先辈的发展,于是经济活动开始围绕着巴生谷河流域扩展,这条河流域的周边范围,形成了最早的巴生谷地带。”

但是随着年月的洗礼,社会与经济的进展,巴生谷地区的边界定义也开始模糊起来。

在2010年时,首相署表现管理和履行单位(Pemandu)推出了“大吉隆坡”(Greater KL)的概念,效仿国外的大纽约、大伦敦。

由于全球首要都市人口拥挤,一些先进国开始将重镇和首都周边的地区划一成统一行政区,以此做城市再规划。大吉隆坡的概念推出后,也有人认为是近年新的巴生谷定义。

2020年晋身巨型都市

按照官方赋予的定义,大吉隆坡就是包括了10地市议会的区域。

截至2010年时,大吉隆坡的人口已经高达577万3000人。

由于人口还在增长,何振顺预计大吉隆坡会在2020年时,晋身全球巨型都市(Mega City)。

按照联合国统计局定义,人口达到1000万人的大都会可被定义为巨型都市。

人口膨胀,加上大吉隆坡(或称新巴生谷)的中心地段房价常年高居不下,何振顺指出买房者已经转向巴生谷外围置业,尤其房市发展中心已有向南移的迹象,最远跨境森美兰。

“这些地区会被归类为大吉隆坡或巴生谷二线城镇,一线城镇仍会是传统定义的巴生谷地区,即吉隆坡和巴生这些。”

何振顺形容,巴生谷将会如同成长中的生物般,继续扩展版图。

潘荣德:要改善巴生谷周边房市的投资,政府应该将外国买家的房价门槛调低。

自住可以投资需三思

大马产业推广研究院副会长潘荣德博士指出,巴生谷周边房市适合自住人士,但如果抱着投资心态去买房,回酬可能不尽理想。

“巴生谷的中心地段尚且有供应过剩的问题。而如果冲着租金回酬来买房,小心回酬令人失望。”

何振顺指出,巴生谷周边地区的租金回酬每年可能只有1.5至2%。

潘荣德也建议,要激发巴生谷房市的投资潜力,政府可以将雪州的国外买家的买房门槛调低。

“外国人想要在雪兰莪州置业,只能买200万令吉以上的房子。而巴生谷周边的房屋根本就没有多少是符合资格的,导致外国买家无法参与投资。”

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外围房市不如中心地段稳定

大马产业推广研究院综合国家产业资讯中心的资料后显示,巴生谷外围房市的交易情况,尚没有中心地段稳定。

根据资料,以去年的交易次数来看,布城、吉隆坡和巴生地区的按季波动并不大,而八打灵地区的末季房屋交易次数按季虽增10.8%,但随后在今年首季却回落13.5%。

至于外围房市的方面,除了芙蓉与汝来地区比较稳定,万挠与双文丹,以及加影与万宜地区去年的房屋交易次数,都出现相对大的按季波动。

芙蓉汝来较稳定

其中,万挠与双文丹地区去年次季的交易数量,按季暴跌78.2%,但随后在末季又暴涨3.15倍。

而以交易总值来看,布城、八打灵和巴生地区去年的按季波动也不大,惟有吉隆坡地区在去年次季时按年跌23.9%,但随后两季也逐步回升。

外围房市的交易总值情况,也与交易数量的情形相似。芙蓉与汝来地区相对稳定,万挠与双文丹,以及加影与万宜地区则有较显著的波动。

加影与万宜地区的交易总值在次季时暴涨21.2倍,但在末季时却暴跌95.8%。

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新巴生谷成员
热门候选点评

根登园丘是金务大置地在万挠推出的高档住宅项目。

1.万挠靠近首都

万挠是属于偶尔被视为巴生谷一分子的地区,而且距离首都也属靠近。Oregeon Property Consultancy董事经理黄玟杰特别点出,可以留意万挠和双溪毛糯工业区附近的根登(Kundang)。

“通过金务大花园(Gamuda Garden)的出口,根登可以选择通过南北大道或牙直利大道(Guthrie Corridor Expressway)直达吉隆坡,非常方便。”

金务大(GAMUDA,5398,主板建筑股)旗下产业发展臂膀,金务大置地看中万挠根登区的潜力,在2016年6月时推出了两大项目——金务大花园以及根登园丘(Kundang Estates),预定在两年内竣工。

金务大花园是一个综合发展城镇项目,占地327.79公顷。内里除了住宅单位,还会有零售店铺和各种设施,以及一个占地50英亩的消遣遊憩中央公园,集聚湖泊、瀑布、跑道、自行车道以及绿色风景,是可以满足周边社区需求的现代化小镇。

而面积占36.42公顷的根登园丘,将建有573座双层排屋,属高档住宅项目。

近11个月住宅房屋中位价(根据房地产数据网站brickz资料):31万2500令吉,或每平方尺252令吉

距离首都:24公里

人口:约12万

发展商代表:金务大置地

森那美产业坐拥大片汝来地皮,并看好当地发展潜力。

2.汝来最有潜力

潘荣德认为,汝来是巴生谷新成员候选中最有潜力的周边地区。

“这里有不少大型教育机构,包括汝来大学、英迪国际大学、马来西亚回教理科大学,以及马尼帕尔大学(Manipal University)等等,有庞大的师生人口。”

看中汝来潜力的大发展商有森那美产业(SIMEPROP,5288 ,主板产业股)。早在1997年,森那美产业的前身国家产业公司,推出了占地732公顷,发展总值高达59亿令吉的长期大型城镇项目Nilai Impian。

为了更有利项目发展和解决交通拥堵问题,森那美产业与大道公司在2015年时合资3000万令吉,打造连接南北大道的交通枢纽Nilai Impian Interchange。

今年3月时,森那美产业在Nilai Impian城镇内推出了新的房产项目——Orkid,共有132间双层排屋单位,售价从48万8888令吉起。

近11个月住宅房屋中位价:19万4500令吉,或每平方尺235令吉距离首都:39.5公里

人口:约4万

发展商代表:森那美产业

马星集团冀通过Southville City,重新定义万宜。

3.万宜房市兴起

万宜房市兴起最早可追溯早至70年代。当时,国立大学迁移至万宜,激活了这一带产业买卖租赁市场。

此外,万宜还以电子电器产品轻工业闻名,有不少著名外国公司如索尼(Sony)、日立(Hitachi)和电装(Denso)在此设厂。

去年杪,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)董事经理兼总裁丹斯里梁海金接受本报采访时表示,希望通过发展Southville City综合城镇,“重新定义”万宜房市。

Southville City是马星集团的重点城镇计划,发展总值约111亿令吉,占地428英亩,全是永久地契。

城镇内将有多项设施,包括诊所、学校、商场、邮局和休闲公园。值得一提的是,马星集团保留了50%绿地,在城镇周围种植各式花草树木,以及打造了10英亩的绿肺公园。

另外,为节省Southville City与万宜当地居民的时间,马星集团也出资兴建新万宜交叉道,将吉隆坡的距离从25公里拉近至19公里,直接改进了万宜的交通方便。

近11个月住宅房屋中位价:33万令吉,或每平方尺300令吉距离首都:27公里

人口:约21万5000

发展商代表:马星集团

达城是金群利集团在芙蓉的旗舰城镇项目。

4.芙蓉宜居度高

芙蓉是森美兰州首府,华人人口多,设施条件可能不及巴生谷的一线城市,但由于生活成本不高,宜居度绝对不亚于其他州属首府。

说到芙蓉房市,怎能不提金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)董事经理拿督李典和今年初接受本报访问时指出,芙蓉房市的光芒藏不住,除了已越来越受投资者及发展商青睐,也成为不少雪隆人购置房产的选择。

他称,2010年时,集团在芙蓉的产业项目销售客源仅5%来自巴生谷河流域,在2013年时已提高至30%,两年后再增加至50%。直到去年,已接近60%。

而金群利集团在芙蓉的代表作自然是达城(Bandar Sri Sendayan)。该城镇项目占地5233英亩,是一个规模宏大、有各族聚集共享共生的现代都市。

达城内还有各个金群利集团精心打造的产业项目,包括双层排屋、小型综合城镇、商业广场以及科技中心,整个城镇项目预计会在2020年完工,之后预计可容纳约12万人口。

近11个月住宅房屋中位价:20万令吉,或每平方尺172令吉距离首都:53公里

人口:约37万人

报道:梁仕祥

报道:梁仕祥

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