旅游房地产的潜力

云顶可说是最早期的大马旅游房地产模型。(档案照)

大马有得天独厚的优势,包括阳光明媚的气候,以及丰富多元的文化底蕴,是举世闻名的必访旅游国之一。

有游客的地方,就有商机。眼光独到的国内发展商,已经在瞄准这片商机。

近几年,当人人都说房产供应过剩房市低迷,旅游+房地产这个组合会不会是突破瓶颈的良药?

创新发展模式
旅游房地产带动房市

阳光配海滩、古迹与美食,大马几乎具备了一切成为旅游天堂的条件。

近年,有发展商开始打造新旅游地标,之后在周边发展房产,并以旅游主题作为新产业卖点。

由于大马政府仍会积极发展旅游业,可以预见的是,类似的房地产发展未来可能还会更多。

大马旅游局资料显示,去年抵境的国外游客接近2600万名。

另外,去年游客的总消费额高达821亿令吉,显示旅游是大马经济重要的一环。

同时,近几年已有一些发展商看中这片蓝海商机,企图结合旅游与房地产,开创新的发展模式。

永大(YONGTAI,7066 ,主板产业股)总执行长拿督威拉巫光伦接受《南洋商报》专访时指出,旅游+房地产的发展模式虽然正在逐渐兴起,但尚未真正形成一股大趋势。

“旅游房地产在一些欧美国家已经相当成熟,大马仍然不能与它们相提并论。”

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旅游产业发展商不多

而且,大马主打旅游的产业发展商屈指可数。

“云顶(GENTING,3182,主板贸服股)算是比较接近(旅游房地产),但该集团业务庞大繁多,又有赌场,分析员通常更倾向将云顶归类为博彩公司。”

已故丹斯里林梧桐在近半个世纪前开辟蒂蒂旺莎山脉的乌鲁加里峰,打造了大马唯一合法赌场和世界闻名的避暑胜地——云顶高原,每年吸引不少游客登山游玩。

云顶绿野仙踪佼佼者

云顶除了开发了酒店与服务式公寓项目,也带动了高原周边地区的房市。尤其以半山小镇梧桐再也为最,不少云顶以外的发展商在当地推出服务式公寓、度假村等项目。云顶这成功例子,可谓最早期的大马旅游房地产模型。

云顶之后,另一不得不提的例子是绿野集团(CHHB,5738,主板产业股)。创办人丹斯里李金友成功将一个大型废矿湖,转变成消遣胜地绿野仙踪(The Mines)。之后该公司也有在周边地区推出一些度假屋、办公楼、零售以及综合式产业项目。

而开发“又见马六甲”(Encore Melaka)剧场的永大,则是近年崛起的新贵。该公司一直将自己定位为旅游产业发展商,开发的印象城项目里除了有文化表演剧场,还有酒店和服务式公寓项目。

M101 Skywheel产业销售出色,集团认为是采用旅游房地产策略之功。

刺激产业销售

自诩为旅游产业发展商的除了永大,还有开发M101 SkyWheel的M101集团。

M101 SkyWheel是位于吉隆坡甘榜峇鲁的高档综合产业项目。建成后将会是亚洲最高的摩天楼,项目内有公寓、小型灵活办公室(SOFO)、小型家庭办公室(SOHO)、酒店和购物商场。

截至今年1月,M101 Skywheel已达到5亿3000万令吉销售额。

根据总执行长拿督叶廷浩表示,该公司在房市低迷之际依然可以交出亮眼成绩,归功旅游房地产的生意策略。

首创大富翁主题酒店 

除了M101 Skywheel,M101集团另一结合旅游与房地产项目——M101武吉免登,将设有世界首家大富翁主题酒店Monopoly Mansion by Sirocco,预料会在明年开幕。

巫光伦说,旅游结合房地产是非常可行的,谁先捕捉到契机,就能在大马开创新的产业格局。

不过,他也直言,在大马打造旅游房地产是相当困难的。发展旅游房地产,大马到底还缺些什么?

大马旅游房地产3障碍:

巫光伦:如果回到过去,会犹豫是否要发展旅游房地产事业。

障碍1:前期投入大  

融资有困难

巫光伦向记者坦言,如果时光倒流,再让他重新发展“又见马六甲”剧场和印象城,他可能会放弃。

“个中过程太艰辛了,前期投入太大,如果一不小心就会满盘皆输。”

他解释,旅游房地产大部分属于商业房产,不同开发住宅房产,获得有关当局批准后就可以开始预售。发展旅游产业前期,公司一般都不会有收入进账。

他也举例,好比早几年有6%消费税时,因为永大旗下开发旅游产业的公司没有收入,不能成为消费税注册公司,也不能索回多缴的税。

“我建议政府可以多出台一些奖掖机制,让旅游产业发展商在开发前期得到更多融资的帮助。”

大马是文化大熔炉,却没有真正意义的著名文化艺术表演。

障碍2:艺术旅游工业冷清  

文化瑰宝未尽其用

巫光伦认为,大马没有拿得出手、吸引国外旅客不远千里来观看的文化表演。

“如果你有国外朋友来到大马旅游,你肯定只会想到带他去吃美食逛古迹,但肯定找不到多少可以推荐朋友去观赏的文化表演。”

他举例,艺术旅游工业在国外都相当发达,先不说远至欧美的百老汇剧场,近在亚洲的韩国也有乱打秀,甚至是邻国泰国,也有自己的Siam Niramit。

他认为,大马绝对有足够的文化底蕴,但是没有善加利用。

“文化艺术表演是占用游客时间的好方法。由于基本上一定会在室内,因此不论白昼黑夜旅客都能参与。”

克里斯托弗:大马可创造潜力巨大的市场。

障碍3:缺乏高档度假别墅

第一太平戴维斯(Savills)(大马)私人有限公司执行主席拿督克里斯托弗认为,大马房市仍然缺乏高档的旅游房产,特别是度假别墅。

“尤其是位于山顶和海边的度假别墅,在大马仍然供不应求。”

他指出,类似房产在邻国的峇厘岛、普吉岛和苏梅岛等地都有很多。

“这种海滨豪华别墅,租金可以高达每晚3000令吉或以上。大马山明水秀,又有这么多美丽的海滩,只要提升可支配收入和更好的对外宣传,绝对可以创造一个潜力巨大的市场。”

他建议,可以多开发海滨或丘陵度假别墅和公寓,并打造类似高级酒店的品牌。

“市场营销可以通过路演、社交媒体和广告等。但一定要塑造品牌,或者至少尝试让潜在客户可以联想到高级酒店,这样对发展旅游房地产也有帮助。”

大马旅游房地产3优势:

骆钰莓:生态、农业旅游都享有税务优惠。

优势1:政府提供税收优惠  

鼓励旅游房产发展

仲量联行(JLL)大马研究与顾问部副董事骆钰莓指出,我国政府提供了许多类型的税务优惠,来鼓励旅游事业发展。

“有资格获得税务优惠的旅游项目,包括生态旅游和农业旅游项目不等。”

可享税务优惠的有酒店与各种旅游房产项目,包括室内外的主题公园、度假与康乐营、以及可容纳至少3000人的会议中心。

另外,一些从事新酒店和旅游项目投资的公司,也有资格获得新兴工业(pioneer)地位、享有免税投资优惠和新投资奖励。

根据大马投资发展局(MIDA)旅游局官网资料,获得新兴工业地位的公司可享长达5年的税务优惠,只需为30%的收入缴税。

亚当布里:柔佛吸引新加坡医疗旅客。

优势2:汇率占优势

旅游成本低

仲量联行新加坡投资销售高级副总裁亚当布里指出,与新加坡毗邻的柔佛每日都吸引不少新国访客,包括医疗旅客。

“新加坡的治疗费用高昂得让人望而却步,比较起来大马的医疗成本更可负担。”

除了医疗旅客,由于汇率优势,加上商场林立,大马在外国人眼里好比购物天堂。

亚航号称全亚洲最大的廉航公司。

优势3:航空业发达

克里斯托弗指出,要发展旅游房地产,航空业是否发达将会是关键。

“要成功,必须要有良好的机场、廉价和频繁的航班。”

可喜的是,大马具备上述条件。根据大马航空委员会的报告,大马机场服务的航线可飞往全球116个目的地,位居东盟第三,仅次于泰国和新加坡之后。

另外,有全亚洲最大廉航公司之称的亚航集团(AIRASIA,5099,主板贸服股),其总部就在大马,创办人亦是大马人丹斯里东尼费南德斯。

骆钰莓也点出,吉隆坡、浮罗交怡和槟城等地的旅游业发达,也要归功得益当地有好的机场以及国内发达的航空业。

Airbnb等短租平台近年兴起,成为酒店业者的心腹大患。

短租共享平台崛起
酒店无用武之地?

近几年有不少犹如Airbnb等的短租共享经济平台出现,抢滩酒店生意。发展商以后会不会减少开发酒店,多开发服务式公寓,主打短租投资主题?

目标客户市场不同

巫光伦认为,短租单位与酒店其实并非天敌,因为两者的目标客户市场都不同。

“Airbnb比较适合单身旅客或自由行,而有很多旅客还是会嫌弃短租平台麻烦,最终选择酒店。”

他也指出,酒店可以招待团客,有更安全的保安措施和齐全的设备。

因此,巫光伦也相信发展商不会开发过多服务式公寓,因为相似产业供应过多也会形成恶性竞争。

“需要多少间短租单位或客房,是由旅游市场来决定,不管是Airbnb单位或酒店也好,只要供应过剩,发展速度和价格都会放缓。”

在旅游房地产项目规划方面,他认为还是一定要以旅游元素为主,而酒店还是有开发的必要。

“必须有一个平衡,服务式公寓的单位可能只需占用项目空间的10到20%左右就够了。”

艾斯珀西托:传统酒店较难满足新一代旅行者要求。

传统酒店业者迎挑战
未来更多收购整合

仲量联行新加坡策略顾问与资产管理高级副总裁艾斯珀西托指出,Airbnb和HomeAway一直被视为传统旅游产业市场的“颠覆者”(Disruptor),就好像优步(Uber)与Grabcar冲击传统召车或计程车行业。

不过,近几年起,传统酒店与短租平台间的界限开始模糊,主要是因为酒店业者没有坐以待毙,开始踏入新兴工业。

“传统酒店业正在积极地适应挑战……例如,法国著名酒店集团雅高酒店(AccorHotels)近几年起一直在收购新型的线上短租平台。”

他点出,雅高酒店收购的对象包括有主打高档别墅的旅游中介Travel Keys、豪华服务式房屋短租平台Onefinestay,以及一家数字平台SquareBreak(专门在度假胜地提供高级住宿的线上中介)的股份。

“传统业者和新兴业者还有很多合作空间和协同作用。我们预见,未来还会有更多类似的整合和并购。”

另外,艾斯珀西托也认为,新一代的旅行者要求变得越来越多,如希望可以体验深度旅行,或者去到一些荒山野岭,而这些时候传统商业酒店将很难可以满足这些旅客的需求。

“旗下有线上平台,就可以为这些旅客提供额外选择。”

报道 :梁仕祥

报道 :梁仕祥

报道 :梁仕祥

报道 :梁仕祥

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