地产

房产领域迈向更好未来/林景清

上个月9日出炉的大选结果,让我国实现了独立以来的首次政党轮替,这不仅证明马来西亚是一个成熟的民主国家,也促使国人期待有个国家会有更好的未来与发展。

的确,国内许多问题有待政府施以援手,但如果只是单方面地依赖公家单位采取行动,相信问题还是无法根治。



因此,最佳的解决方案就是政府和私人界联手,才能把问题真正的根除。

尤其是在目前的房地产发展领域,除了供需失衡、缺乏透明和即时的数据和家庭债务高企等问题,业者的效率和生产力也是急需提升和改善的关键部分。

随着我国持续朝着先进和高收入国的目标前进,作为国内经济发展主力之一的产业领域,也应该尽早展开必要思维和营运模式上的改革,才能取得更好的发展。

举例来说,诸如澳洲、美国和日本等国家已经在的建筑领域采用自动化机械,来提高效率、维持施工品质、减轻人类负担和减少材料的浪费等。

在这些好处当中,如果能够达到节省和不浪费的目标,业者不但能够省大笔资金,也可以把对环境造成的伤害减到最低。



固步自封将被淘汰

但回顾国内,建筑和房地产领域对先进科技、电子和自动化机械的应用,还是有待加强。

假设业者还是固步自封,那么有关领域的竞争力就会越来越低,最终就会被市场所淘汰。举例来说,为了达到最高的效率和最少的浪费,业者可以考虑使用“面向制造与装配的产品设计”(Design For Manufacture and Assembly)技术。

这种技术能够提供产品制造和组装的效率,从而在减少材料和人力浪费的同时,能够缩短制作时间。

在思维方面,企业和一般的民众都必须把“永续”的概念,深植在脑海中。

所谓的永续发展,就是在保护环境的前提下,满足人们的需求的发展模式。

民众不把永续当成一回事,其实就是间接鼓励不负责任的发展商和建筑商,继续使用不环保而较为廉价的模式来兴建房子,并导致那些采用昂贵、高科技模式的业者蒙受压力。

发展商建筑商应“负责任”

如果发展商和建筑商等企业没有永续的文化,本身的产品不但会有很多缺陷,还会对环境和人类造成很大的影响。

更重要的是,发展商和建筑商都应该秉持着“负责任”的信念,尽心尽力地将每个项目都做得更完美,就像是在规划、设计与建造自己的家一样。

这样一来,才能做出最完善、也更贴近消费者想要的产品。若自己对于成品都不满意,那么自然也不会得到消费者青睐。

而且,随着时代的进步,消费者对于产品和服务的要求也越来越高,因此业者有必要审视和改善本身的不足之处,并且提供良好的售后服务,才能在市场上站稳脚步。

业者须有创新规划

想要取得更好的发展,不只是需要政府对于政策方面的改革,还必须仰赖业者在想法和规划方面的创新和创意。

房地产市场是瞬息万变的,所以不管是发展商、建筑师、房地产顾问或产业经纪,都必须与时并进,并且不断寻求创新和突破。事实上,很多的创意或点子是可行的。例如泗岩沫收费站的停车换乘项目SEGAR,就在毗邻高速大道的地点兴建一个结合停车场、公共交通和商场等不同元素综合发展项目。

这在国外已有了先例,只是国内还没有类似的发展,可是许多人都没有勇气去实践。

因此,国内业者有必要对这些创新的方式进行评估,来研究这些前卫的发展方式的可行程度。

培养更多数码化专才

我国极需培养更多房地产和建筑领域的专才,来跟上数码化时代的发展。

物联网(Internet of Things)、人工智能和机械化的发展,都在大幅度地改变着我们的生活。

科技发达无法全自动化

就像是社群媒体和共享经济的崛起,创造了许多新的职业,例如所谓的优客(YouTuber)和GrabCar或优步(Uber)司机等,这是很多人在以前都预想不到的。

但不管科技再发达,相信我们的世界还是无法完全自动化,因此还是需要人力的参与。

在此情况下,我们或许要开始考虑把更多科技和永续的元素,纳入到我们的教育当中,从而让莘莘学子能够跟得上时代的脚步,将来也为各个领域的发展注入新血。

所谓“不积跬步,无以至千里”,只有看得更多、想得更远,并一步一步地去实践创意,才能取得真正的成效。

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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立法管制商用房产/林景清

多年以前,我国就已经制定了1966年房屋发展法令来保障各方的权益,当中涵盖的内容包括标准化的买卖合约、发展商职责和各类型房地产项目的竣工期限等。

这些条例不但整肃了发展商和产业项目的水平,也为消费者提供全面的保障,把蒙受大笔损失和权益受损的风险减到最低。



但在商用房产方面,情况则截然不同。

大马的商用房产与住宅房屋有别,因此无法享有1996年房屋发展发令(HDA)提供给住宅房产买家的保障,但政府也没有为这类型产业制定相关的管制法令。

因此,一旦商用房产买家和发展商出现纠纷,就只能依据双方自行制定和签署的买卖合约,到民事法庭去争取本身的权益和保障。

在这种政府没有制度化管制的情况下,这类型的房产规划、建造和交易等程序很容易出现问题与纠纷,而且动辄就要到民事法庭去解决,非常劳民伤财。

然而,随着市场需求变化和房产项目与时并进,如今市场上的商用产业也变得越来越普及化,同时也变得更加复杂,不再单纯分为经商和办公空间那么简单。



现在的商用房产除了最常见的店屋、商铺、零售单位和办公楼,还出现了SoHo、SoVo、SoFo、SoLo和设计师套房等单位。

这些概念和设计新颖的精致单位,最大的特点及优点就是灵活与多用途。

越来越受市场欢迎

以SoHo为例,这类型房产既可作为办公空间,也能够作为住宅,非常适合在城市地区的年轻创业家和自由工作者。

但在这些新颖的多功能型商用房产中,只有SoHo在后来被列入房屋发展法令之内,并受到该法令的管制,其他的房产单位还是列为商用房产。

不过,相信在城市发展和市场需求持续变化的趋势驱动下,这类型的房产会越来越受市场欢迎,促使这些房产的数量不断攀升。

而估计是察觉到这方面的问题,房屋和地方政府部门终于透露有关制定商用房产发展法令的消息。

该部门的国家房屋部门总监最近向媒体指出,一旦落实这个法令,就能为产业买家和其他相关单位提供保障和让他们感到安心,但该部门预计需要至少2年的时间来研究。

对于这个举措,我是非常赞同的,并希望房屋和地方政府部门能够在研究期间,多加参考新加坡等其他国家的有关法令,且向国内各界人士征询意见,才能让这个法令尽善尽美。

慎选合适地点兴建

此外,我建议政府善用那些毗邻高速公路和公共交通的保留地,把这些位于策略地理位置的土地,用作发展SoHo和公寓等公交导向发展(TOD)项目。

选择在这些地点建造这类型房产,能够为人们提供便利的生活方式,因为他们的住所和出外工作及进行其他活动的交通就处在同一个地方。

这样一来,不管这些业主是在他们的单位中居住或者从事商业活动,都不必过度依赖私人交通工具,从而不会影响当地的交通情况和其他居民的生活素质。

以位于蕉赖的亿国城(EkoCheras)综合发展项目为例,当中有购物商场、办公楼、酒店和服务式公寓,是个典型迎合现代需求的新颖房地产发展项目。

这个项目就坐落在珍珠花园捷运站的旁边,并且有一条空中步道将两者连接起来,为住户、上班族、购物者和普罗大众提供最便利的生活、工作与休闲方式。

假设这种项目是建造在一般的住宅花园中,肯定会对当地的交通和居民生活情况造成冲击,因此,发展商在兴建这类型项目时,必须谨慎选择合适的地点。

发展商信誉很重要

如今,多功能型的商用房产正如同雨后春笋般在城市地区兴起,当中不乏设计和规划良好的卓越项目,相当值得买家和投资者留意。

但基于有关法令还未出炉,我呼吁消费者做好这方面的功课,才能够把蒙受损失的风险降到最低。

在物色属意的物业时,最需要关注的关键因素之一就是发展商的信誉。

一家具备多年历史和丰富经验的发展商,就是买家最基本也最重要的保障。万一日后出现问题,这些发展商也会公正和积极地与买家协商,而不是恃强凌弱或者弃买家而不顾。

还有一个重点就是上述提到的地理位置。一个房产项目是否能够成功,就取决于该项目所处的地点。

若这个地点交通便利、生活素质良好、商业活动发达且人流兴旺,那么你投资的商用房产肯定能交出亮眼的回酬。

然而,如果你看上的项目是位在一个会打乱这些良好情况的位置,而且无法融入当地的大环境,那么这类型的房产就会有比较高的风险,需要谨慎评估。

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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