经济走廊强化砂沙发展
东马产业潜力无穷

近年,砂拉越再生能源走廊(SCORE)及沙巴发展走廊(SDC)带动这两州经济发展。

2015年,政府宣布第11大马计划,为了平衡经济发展,高速公路的发展将专注在郊区及城市与郊区的链接,推介了泛婆罗洲大道(Pan-Borneo highway)工程,欲强化沙巴和砂拉越的连接度。

加上两州还有大大小小的基建发展计划,各种经济发展,会如何影响东马两州的房产市场?

截至去年上半年,砂拉越住宅产业供应趋扬,增4.8%,报24万2438个单位,主要贡献是排屋。

基建旅游零售齐发力

东马产业温和增长

随着更多基建活动展开,东马两州的经济开始获得动力,房产市场自然也受关注。

从高速公路到港口和机场,从旅游业到零售业,各种经济活动都有助推动房市。

尽管过去几年,大马产业市场陷入盘整,统计显示,东马两州的产业市场的走势仍趋温和增长。

Rahim & Co在最新出版的《2017/18房市报告》指出,截至去年上半年,砂拉越和沙巴两州的各类型产业供应,大致上呈按年增长趋势。

其中,砂拉越再生能源走廊持续带动工业领域;而基建计划,包括在砂拉越兴建更多机场,也带动旅游业。

至于沙巴州,为了刺激经济,政府已批准扩大沙巴发展走廊(SDC)的发展,提升和扩大Sepangar Bay货柜码头的基建。

在2002年到2016年期间,沙巴游客人数已经从110万人次,上涨到343万人次,年均复增达9%,突显沙巴的旅游业增长稳健。旅客蜂涌而至,显然激励了旅游业对于沙巴经济增长贡献,更带动了酒店等产业需求。

砂州零售市场看俏

根据该报告,截至去年上半年,砂拉越的工业产业供应增幅最大,达12.5%;零售空间增10%;接着是店铺办公室,增6.3%。

住宅产业供应按年仅增4.8%。

产业交易纷纷下跌,住宅产业年跌5.7%;店铺办公室年跌15.1%;工业产业跌13.9%。

然而,随着经济起飞,过去5年内,砂拉越州的购物广场的出租率稳健改善,并超越了80%的水平。

由于当地的消费情绪受到激励,永旺(AEON,6599,主板贸服股)也将在今年在古晋开设了该公司在砂拉越的第一个购物中心。

沙巴政府已拨出预算加大该州的基建和交通发展,也拨款专注乡区的旅游发展。

沙产业交易年增37.9%

另一方面,截至去年上半年,除了酒店的供应按年跌1.4%,沙巴州主要的产业供应按年仍呈扬势。

办公楼的供应增幅最大,达5.8%;接着是店铺办公室,增5.5%;住宅产业供应年增5.1%;零售空间供应微增2.5%;工业产业则年增2.3%。

至于成交量和成交值,最高还是住宅产业。

尽管近期产业市场仍不景气,去年首半年内,沙巴洲住宅产业交易年涨37.9%,成交值更飙升50.7%。

■砂拉越篇

排屋带动住宅供应

根据《2017/18房市报告》,截至去年上半年,砂拉越的住宅产业供应仍趋扬,增加4.8%,报24万2438个单位,主要是2至3层排屋占了29%,及单层排屋占了26%。

住宅单位的增加,主要是由排屋推动,共有5745单位,占了总增幅的51%。

住宅市场成交量持续下滑,不过,下跌步伐有放缓迹象,跌幅低于10%,在过去5年内,除了2013年跌13.1%,其余跌幅都低于10%。尽管成交量下跌,但成交值有上升的迹象,去年上半年按年增3.6%。

另外,截至去年上半年,砂拉越滞销住宅产业占了31.5%。至于768个未出售单位,有一大部分的价位介于30万至100万令吉。

根据政府的定义,滞销产业的定义是竣工和取得入伙纸等过后,9个月都卖不出的产业才算是滞销产业。

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零售供应过剩压力增

根据Rahim & Co过去5年内,砂拉越州的购物广场的出租率稳健改善,并超越了80%的水平。截至去年上半年,共有952万平方尺,出租率达82%。

无论如何,还有达190万平方尺的供应即将入市,因此加剧了砂拉越零售市场原本就供应过剩的零售市场的压力。

主要的购物广场租金仍稳定,平均介于每平方尺6至23令吉,值得一提的是,Vivacity Megamall和The Spring购物中心的租金处于20令吉以上的高端。

至于二线的购物中心,每平方尺的平均租金介于2.30至5.50令吉。

另外,去年4月,该州也迎来了首个清真购物中心——Aiman购物中心。该购物中心由Aiman Mantap私人有限公司发展,位于Samarahan,面积达12万平方尺。

由于当地的消费情绪受到激励,永旺也在今年在古晋开设了第一个购物中心。

可负担屋点亮房市

在Tabuan Desa和Tabuan Jaya的单层排屋平均价格为40万令吉,每月租金约1500令吉。至于公寓,Floridale公寓的平均价格为39万4000令吉,租金为每月1500令吉;De Summit公寓则更高价,平均64万令吉,每月1800令吉。

至于可负担房屋课题,砂拉越去年上半年也公布了数项可负担房屋计划。PR1MA计划在Bintawa、Matang和Semenggoh3地,建造1万7000个单位。3项工程的屋价,介于23万5000至27万9000令吉。

砂拉越也首次推介了PPA1M发展项目,供2项目,分别在Muara Tuang 和Ike Village @ Kota Samarahan。发展内容包括连栋住宅、排屋和公寓,售价介于19万8900令吉到35万7900令吉。

另外,尽管今年房市回调,砂拉越首府古晋在2012至2017年,住宅产业价格走势与屋价指数大致仍趋扬。

店铺办公室增6.3%

在古晋,如Metro城和RH大厦的3层店铺办公室平均售价达94万5000令吉。另外,Stutong Parade单位面积较大,的4层楼店铺办公室的交易价位平均为150万令吉。

截至去年,该州的店铺办公室供应增6.3%,报2万8329单位。

Rahim & Co预计近期内,将有3404个单位将竣工,这些新供应都将为已经供应过剩的市场造成进一步的压力。

根据该报告,自2012年,砂拉越的店铺办公室交易稳健走低,还有一年比一年底的趋势。

工业产业交易量续跌

去年上半年,砂拉越的工业产业供应达6637单位,是该州最大的供应类型,按年涨12.5%。

不过,交易量从2015年顶峰持续下跌,按年跌13.9%,成交值更大跌31.1%。但值得注意,2015和2016年,成交值飙升了86%。

现有的产业中,2层的半独立式工厂以介于48万至56万令吉的价位交易,不过,Batu 13轻工业区类似单位,也有工业单位以更高的价位交易,交易价达73万5000令吉。

同时,根据Rahim & Co,由民都鲁港口(BIPORT,5032,主板贸服股)营运的工业园——Samalaju工业园,自2017年4月开始全面营运。

福胜利(HSL,6238,主板建筑股)发展的Vista工业园已经在去年中,推介了第二期。第一期已经完成90%,并放眼今年内交货。

该工业园内的产业包括半独立式工业单位,面积介于3000平方尺到3500平方尺,价格从115万令吉起。该工业园靠近Samajaya工业园且主要是供高科技的工业。

报告还指出,将有高达126.5亿令吉的中资投资即将注入砂拉越州的工业产业领域,在民都鲁和诗巫设立1个钢铁厂。

另外,州政府已经同意成立新的工业园/区,以助中小型工业的增长,目前正在寻找合适的地点。

福胜利发展的Vista工业园,第一期已完成90%,放眼今年内交货。

4星级以上酒店不多

截至2017年上半年,砂拉越的酒店客房总共达1万8448间,共有353间酒店。其中17间是4和5星级酒店。

5星级酒店包括古晋希尔顿(Hilton Kuching)、姆鲁万豪酒店渡假村及水疗中心、古晋Pullman、和古晋Riverside Majestic的酒店平均房价为168至450令吉。

4星级酒店包括古晋Century酒店、大洲酒店、和美里帝宫大酒店,平均每晚房价介于135至354令吉。

去年新开张的酒店包括古晋UCSI酒店,共有209间酒店客房;古晋Riverside Majestic扩张后,增加了名为Astana高18楼的建筑部分。

在民都鲁,丽华酒店共有165间客房。不过,万豪酒店旗下,在马的首个Fairfield酒店原定于去年底开张,但已经展延。该酒店也是民都鲁第一间国际酒店。

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沙巴篇

主要产业供应按年扬

Rahim & Co《2017/18房市报告》显示,截至去年上半年,除了酒店的供应按年跌1.4%,沙巴州主要的产业供应按年仍呈扬势。

办公楼的供应增幅最大,达5.8%,一共有781万平方尺;接着是店铺办公室,增5.5%,写1万7745单位。

同时,住宅产业供应年增5.1%,共20万5602单位。零售空间供应微增2.5%,达749万平方尺。工业单位则年增2.3%,报6051单位。

至于成交量和成交值,最高还是住宅产业。

尽管近期产业市场仍不景气,去年首半年内,沙洲住宅产业一共有2298宗交易,年涨37.9%,成交值更飙升50.7%,报8.4212亿令吉。

另外,沙巴的零售空间出租率达88.8%,年增9.9%。办公楼的出租率虽达89.3%,但年跌0.9%。

41亿预算振兴基建旅游

根据莱坊(Knight Frank)的《2017年下半年大马产业焦点》报告,沙巴州政府已提出了达41亿令吉的财政预算案。

其中总值13.3亿令吉的预算,已拨款给沙巴的基建和交通发展;同时2.28亿令吉则拨款给旅游发展,尤其专注乡区的旅游发展。

而且沙巴亚庇的Sepangar Bay货柜码头,已被指定为推动大亚庇区经济增长的主要动力,已经获得中央政府批准,扩大沙巴发展走廊(SDC)计划,拨款达11亿令吉。

这项扩展计划的目的是把Sepangar Bay货柜码头的基本设施提升以及扩展,放眼将该码头发展为转运枢纽,并最终成为沙巴以及东盟的主要进出口港。

另外,沙巴在2002年到2016年期间,游客人数已经从110万人次,上涨到343万人次,年均复增达9%,显示出沙巴的旅游业增长稳健。

去年1月到8月,按年比较,沙巴的旅客按年增10.6%。

报告指出,随着旅客蜂涌而至,显然旅游业对于沙巴州的经济增长也扮演了非常重要的角色。根据沙巴旅游局,去年旅客总人数将超越2016年。

截至2017年8月,沙巴州旅游收入已达51.58亿令吉,2016全年为72.49亿令吉。

同时,沙巴不允许利用住宅单位来作为Airbnb等的营运,以确保游客的安全等,及保护该州的酒店业者和投资者的利益。

房市逆市走高

尽管今年我国房市回调,市场情绪低迷,但截至去年上半年,沙巴的住宅产业领域走势亮眼,无论是供应、交易量和交易值,都呈扬势。

尤其是成交值,涨幅高达50.7%。

根据报告,去年上半年内,主要的住宅产业供应是2层和3层排屋,一共4万9590单位,总供应为20万5602单位。

而且2层和3层排屋也是支撑成交量的住宅产业类型,占了25%,接着是公寓,占24%。价格介于50万1令吉到100万令吉的住宅产业则是最多交易的价位。

另外,截至去年上半年,沙巴滞销的住宅产业一共940单位,总值4亿1992万令吉,主要包括价值50万1令吉至100万令吉的664个公寓单位。

展望未来,Rahim & Co指出,沙巴的公寓数量很可能在短期内,就会超越有地产业的数量。

去年上半年,沙巴一共有1150个公寓单位竣工,推高整体供应到4万7028个单位。

一些比较著名的公寓,比如1borneo、The Peak、Bayshore,的价格介于每平方尺390至625令吉,平均租金每月每平方尺1.58至2.69令吉。

去年新推介的公寓则包括SinaLand推介的Elemen Utara KK,帝亿置地(TITIJYA,5239,主板产业股)的The Shore。

该公司指出,新的公寓增加,将影响旧公寓的价格增长率,市场需要更长时间来吸纳。

另外,随着更多人从乡区移到城市,可负担房屋的需求增加。

Rahim & Co指出,沙巴的公寓数量很可能在短期内,就会超越有地产业的数量。

将迎来7家酒店

在过去5年,沙巴的酒店供应稳健上扬,2016年内最大增幅,达20%。

不过,截至2017年上半年,该州内共有363间酒店,一共有2万0570间客房,较2016年同期微幅下跌1.4%。

其中23间酒店是,4到5星级酒店,43间为3星级酒店。

5星级酒店的房价为每晚580令吉,4星级则为310令吉。

去年,沙巴州有2间新的酒店,包括拥有305间客房的5星级亚庇希尔顿酒店,房价每晚490令吉。4星级的Mercure Kota Kinabalu City则有410间客房,每房每晚255令吉。

而建筑中的7家酒店,总共会有1688间客房。

报道:伍咏敏

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