中资还爱大马房市?

大马一直是中资关注的投资热区,尤其以房市为甚。近几年,有不少知名的中国开发商跨足我国,推出多个重量级房产项目。

不过,中国政府自2016年杪起开始逐步实施资本管制,意图减少资金外流。而资本管制的行动,在去年更是升级到了新高度,今年也不见有丝毫软化。

随着中方日趋严格的资本管控,我国房市还会是中资最爱的投资热区吗?

中国资本管制

撼动全球房市

说到中资,相信不少人会先想起“财雄势大”四个字。

不过,中国政府自前年杪起开始推行资本管制,并在去年正式推行不少新的管控条例,让中企对外投资的力度和欲望大大消退。

中国资本管制的影响,自然也会波及全球房市。“财神爷”的关照少了,让不少国家的房市前景蒙上一层阴影……

大马房市,会不会也受这波资本管控的冲击?

首先,我们需要先了解中国资本管制的缘起和发展轨迹。

国际房地产顾问莱坊在《大马的“中国走廊”》报告中指出,由于经济增长放缓、人民币贬值和国家资金储备急跌,中国在2016年底开始收紧资金外流。

去年,中国政府正式出台资金管控的措施。中华人民共和国国家发展和改革委员会(国家发改委)在8月时颁布新条例,并将中企的境外投资分为禁止、需限制和鼓励三大类。

在需限制的境外投资名单中,房地产和酒店赫然在列。

今年1月底,国家发改委推出2018年版的《境外投资敏感行业目录》,房地产依然是需限制的境外投资行业。

中国开启资本控制的轨迹

2016年杪:经济增长放缓,人民币面对贬值压力,中国开始收紧资本外流

2017年8月18日:中华人民共和国国家发展和改革委员会(国家发改委)出台中新条例,并将境外投资分成三大类。

>禁止:军事、博彩、色情行业

>需限制:房地产与酒店、电影与娱乐、体育

>鼓励:一带一路相关投资、科技研发、油气、矿业、农业和渔业

2018年1月31日:国家发改委颁布2018年版《境外投资敏感行业目录》,房地产依然在列

按年跌18.7%投资额跌至39亿

接下来,我们需要了解,中资的境外投资对大马来说是否真的如此举足轻重。

根据大马统计局的数据,2016全年的净外资流入高达472亿令吉。

该局指出,来自亚洲区的投资占了当年净外资流入的74.6%。而香港和中国分别排在最大净外资来源的第一和第三位。

然而,随着中国开始实行资本管制,流入大马的中资也开始减少。

大马投资发展局(MIDA)在今年3月时指出,虽然中国仍是大马的外国直接投资(FDI)的最主要来源国,但投资额已从前年的48亿令吉,按年跌18.7%至39亿令吉。

被列中国十大

4中企进军大马房市

至于中企在大马房市的投资,更多是以开发商和承建商的身分参与。

莱坊指出,按2017年产业销售值计算的十大中国开发商当中,有4家是大马房市的积极参与者。

这4家分别是碧桂园、万科集团、绿地集团和中国海外发展有限公司。

碧桂园是2017年十大中国开发商之首,产业销售创5810亿人民币(约3597亿令吉)。

其他参与我国房市的著名中国开发商还有广州富力、雅居乐房地产发展和新华联集团。这些中企在我国与国内开发商缔结联营,推出了各类型的产业项目,包括度假村、商业楼和住宅房产等。

由此可见,中资在大马房市的参与程度极高,因此当中国开启资本管制,大马房市自然也难置身事外。

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中铁落马需另觅新主

大马城仍未锁定开发商

资本管制如何影响中资在马的房市投资?大马城(Bandar Malaysia)就是最经典的例子。

大马城是一马发展有限公司的重点项目,是一个将会改变吉隆坡城市格局的大型城镇。

大马城占地486英亩,前身是新街场皇家空军机场。政府意欲将该地打造成世界级城市,并计划为城镇配备全面的公共交通设施,包括隆新高铁和捷运。

虽然大马城项目面世已有数年光景,但至今却仍未锁定主要开发商。

先有意参与大马城项目的中企是中国中铁。2015年12月时,一马公司宣布将以74.1亿令吉,脱售大马城私人有限公司的60%股权给中国中铁与依海控股的联营公司——IWH-CREC私人有限公司。

然而,售股计划拖了近1年半后,去年5月3日时却宣告告吹,原因是买方没有按时付款。

我国政府也表示会另觅新的主要发展商,中国中铁成为折翼的第一家中企。

资本管制让两大中企在竞标大马城项目过程中先后折戟。

中国首富放弃竞标

而第二家遭到挫败的中企,就是中国首富王健林旗下的大连万达。

就在中国中铁宣告失败后的数天,王健林就表示对大马城项目有兴趣,之后还在北京与首相拿督斯里纳吉会面,在记者会上大出风头。

然而世事难料,就在不到三个月后,大连万达就宣布放弃竞标大马城项目。王健林之后接受英国《金融时报》采访时宣布,要将重心重新放在中国国内市场上。

两家中企在大马城项目的失败,都与中国实施资本管制离不开关系。

虽然有前车之鉴,但又有另两家中企——华夏幸福和绿城房产已先后表明有兴趣竞标大马城项目。

大马城的发展权最终会鹿死谁手?会不会有中企分得一杯羹?这些将会是今年市场关注的焦点。

大马城项目发展与中企事迹

2015年12月31日:一马发展公司计划出售60%股权给IWH-CREC私人有限公司(后者是中国中铁持股40%的联营公司)

2016年3月21日:中国中铁承诺会投资20亿美元(当时约86亿令吉)

2017年5月3日:TRX城市私人有限公司宣布售股计划流产,将为大马城另觅主要开发商

2017年5月9日:大连万达对大马城项目表示兴趣

2017年5月14日:王健林在北京会见我国首相

2017年7月25日:大连万达宣布放弃竞标大马城

资料来源:莱坊研究

3大原因

大马续成中资投资热点

今年中国资本管制的力度不减,大马房市会因此面对巨大冲击吗?

产业专家认为,短期来看,中国资本管控确实会影响中企的对外投资,包括境外房市投资。

不过,长远来看,大马房市不会受到严重打击。反之,还有三大原因,让大马继续成为中资投资热点。

萨库南:中国政府需关注海外大型基建项目。

结合几位产业专家的观点后,原因如下:

原因(一)一带一路与大马

一带一路是中国政府在2013年推出的对外投资发展蓝图,计划通过投资国外的大型基建项目,与丝绸之路经济带和海上丝绸之路国家的达成“共商、共建和共享”。

莱坊大马董事经理萨库南苏巴马廉指出,尽管资本管制会影响私人中企对外投资的力度,但在一带一路倡议下,中国国企依然会继续投资海外基建,包括大马。

“大马位居丝绸之路经济走廊上的有利位置,可以成为中国在区域内的重要盟友。”

莱坊也在报告中指出,马中两国邦交友好,有紧密的历史渊源,因此合作起来自然得心应手。

“自2009年起,大马就一直是中国的最大东盟贸易伙伴。”

根据大马外贸发展局的资料,截至2017上半年,马中的双向贸易值按年增28%至1392亿令吉,主要归功出口中国高涨41%,至598亿令吉。

另外,在2016年11月至2017年5月期间,马中两方一共签署了23份商业合作谅解备忘录,总值高达1750亿令吉。

“大马会继续受益于经济增长和一带一路的相关投资。”

房市自然也是得益者之一。自推出一带一路后,中国在大马房市的投资已经超过23.7亿美元(约93.4亿美元)。

莱坊一带一路指数

大马排东盟第二

莱坊在今年二月公布史无前例的“一带一路指数”,根据六大指标,包括经济潜力、人口优势、基建发展、制度效率、市场准入及应对灾害韧性,来评选最具潜力的一带一路国家。

大马表现不俗,在67个国家中排名第六,在东盟区内排名第二,仅逊于新加坡。

莱坊大马执行董事沈颂能指出,大马对中资最具投资吸引力的领域包括基建、工业、房市和酒店业。

“中资更倾向于在大马进行长期投资,而非通过短期投资套利。”

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潘荣德:中国人来马倍感亲切。

原因(二)大马利商亲华全球数一数二

大马产业推广促进会副会长潘荣德博士指出,大马的经商环境良好,同时也是对中国最友好的国家之一。

“大马政局稳定,也不会出现发生类似在越南和印尼的排华事件。”

另外,大马是全球最多海外华人的聚居地之一。这里的语言和文化都与中国相近,因此中国人对大马都会有额外亲切感。

“我国的‘大马我的第二家园计划’(MM2H)很受中国人欢迎,让不少中国买家可在这里买房置业。”

根据资料,在2002年自2017年6月期间,一共有9283名中国籍人士在“大马我的第二家园计划”之下获批大马公民权。

另外,大马也对中国大打“旅游牌”,效果也相当不错。

2016年时,我国为中国游客提供的免签证(有条件和时限)与电子签证便利,成功推升入境的中国游客人数。

在2016年,中国游客人数录得212万名人次,比2015年时的168万名人次高出26.2%。

厦门大学(大马)是中国在海外的首个大学分校。

厦大分校吸引中国留学生

房屋投资方面,中国买家也正在寻找比澳洲、香港和新加坡等地更划算的投资选择。

莱坊认为,占据价格优势的马来西亚,将会继续吸引中国买家光顾。

另外,大马具备完善的教育系统和设施,加上生活成本和学费都不高,对于中国留学生来说非常吸引。

值得一提的是,厦门大学在雪兰莪州设立了分院,这也是中国大学在海外的首间分校。

大马开发商白沙罗实业和中国代表碧桂园签署联营协议。莱坊预计,未来会有更多这种马中开发商合作。

原因(三)上有政策,中企有对策

虽然中国政府实行资本管制,但精明的中企岂会坐以待毙?莱坊举例,中国开发商巨头碧桂园很快就有应对之策,包括开拓国际客源和瞄准投资国的本土客户市场。

莱坊指出,碧桂园在大马的重头项目——森林城市由于主打中国买家市场,资本管制一事也影响了项目的销售表现。

不过,公司已在设法减少对中国买家的依赖。

“为了多元化客户群,碧桂园正在中东、印度、越南、泰国、日本和台湾等地开设销售厅,冀望吸引全球投资者的关注。”

另外,碧桂园太平景最近也在吉隆坡市中心的UBN大楼设立新销售厅宣传森林城市,放眼进入国际买家的眼帘。

除了继续开拓更多国际客源,碧桂园也开始瞄准大马买家市场。

该公司最新的大马项目,是与国内开发商白沙罗实业(DBHD,3484,主板产业股)联营的Central [email protected]淡杯项目。

Central [email protected]淡杯占地53英亩,坐落在地不佬走廊,售价介于20万至60万令吉之间,目标客户是大马买家。

森林城市是碧桂园在大马的重心项目。

碧桂园

投资大马房市中企先锋

碧桂园是最早攻入大马房市的中国开发商之一,出道之作是在2012至2013年间推出的碧桂园金海湾。

碧桂园金海湾占地57英亩,预计发展总值高达180亿令吉,曾于2016-2017亚太地产大奖赢得大马商业景观设计大奖。

目前,碧桂园在大马至少有5个房产项目,结合发展总值高达4450亿令吉。而重头项目森林城市是在2014年正式推出,发展总值高达1000亿美元(当时约4200亿令吉)。

森林城市的发展商是碧桂园太平景私人有限公司。碧桂园太平景是碧桂园与大马企业Esplanade Danga 88联营的公司。

总结:

资本管制只属暂时 中资续流入大马房市

中国开发商将通过联营投资大马

莱坊相信,中国的资本管制手段只属暂时性,加上有一带一路的推动,未来依然会有更多中资流入大马。

“中国依然非常关注我国的大型基建设施项目,同时投资目光也正在瞄准各大领域,包括房市。”

瑞银投行调查显示,大马将会是东盟区内一带一路政策下的最大受益者,在亚洲则排在巴基斯坦之后,位居第二。

根据该行调查,中国500大企业中有15至25%企业表示正在计划前往东盟投资,而大马则是东盟各国之中最受欢迎的投资目的地。

由于资本管制,国内一些主攻中国买家的项目销售有可能受影响,但中国开发商反应迅速已有应对之策,大马房市投资计划将继续照跑。

“为推升营收,诸如碧桂园太平景私人有限公司等的发展商正在将专注力转向更广的客户群。”

莱坊预计,将会有更多中国开发商选择通过联营来投资大马房市,因为这样财务压力会比直接买地发展来得低。

“有鉴于如今房市景气不佳,国内的中小型开发商相信也非常乐意寻求中企的财务支持。”

该行预计,未来将有更多马中开发商的合作,并且会有更多城镇计划的面世,而这些项目的目标客户群将会更广,以及更迎合大马买家。

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