小心意图不轨的单位/张仰荣博士

我在去年底的文章中,提到了有关银行、律师和估价师三方的违法结盟,他们联手欺骗贷款者,把产业拍卖价压在低水平,远低于合理的市价。

这一期,我想要提醒大众小心更加意图不轨的银行、清盘师、破产发展商及投机分子的联盟。

这个联盟违反了1965年公司法令的第五部分条款关于关闭清盘公司的程序,来获得利己的好处。

1965年公司法令的第五部分条款旨在阻止破产的公司主人或董事,偏向于“特定”的债权人。

尽管如此,大马一些银行仍无视这个条款。

接下来,我将与大家分享一宗破产发展商被银行清盘的经验,而过程中未遵守条款。

为了保护私隐,我将以A发展商、B银行、C清盘师和D买家来代替真实姓名。

该个案涉及一家破产的发展商,这里称为A发展商。

该公司在雪兰莪州拥有4块土地,土地分成4个地契,总面积达750英亩;其中2地皮已发展为住宅产业,剩余2地皮未发展。

为了发展一项总共800间单位的住宅项目,A发展商已把4片地皮抵押给银行,不过该发展工程搁置了,同时还剩下525英亩的土地未发展。

2007年,B银行向高庭取得庭令,欲清盘A发展商,并委任了C清盘师进行清盘工作。

当时,A发展商尚欠B银行共6500万令吉。

在2007年时,A发展商手上剩余未发展525英亩的土地,市值为每平方尺5令吉到10令吉,也就是总值介于1.14亿令吉至2.28亿令吉。

这么看来,即便是以最低价1.14亿令吉卖了该些土地,A发展商还是有足够的钱,还清B银行6500万令吉的欠款,而且还有多余的资金完成搁置的发展项目。

也就是说,A发展商没有必要被B银行清盘。

真正动机:各谋私利

我认为,B银行清盘A发展商“真正的动机”如下:

2008年,C清盘师一共签署了3项买卖合约,把A发展商的资产卖给D买家。

A发展商在2007年清盘后,C清盘师2008年签署的第一份买卖协议,涉及面积达350英亩的土地,售价为1700万令吉。

同年,C清盘师在签署另一份买卖协议,涉及150英亩土地,售价为700万令吉。

第三份买卖协议则为25英亩土地,售价为100万令吉。

C清盘师同意以2500万令吉的售价,把属于A发展商面积达525英亩的土地卖给D买家。

实际上,A发展商在2007年清盘后,要变卖公司资产,必须遵循1965年公司法令第223条文,即要处置清盘公司的资产,包括股份转让或公司成员的更改,除非得到法庭谕令,否则在清盘后才更动都属无效。

在上述土地交易案中,并没有证据显示出C清盘师把525英亩土地卖给D买家时,有获得高庭的庭令。

而且C清盘师以2500万令吉卖地,等于市值的很大折扣。

若以最低市值1.14亿令吉来看,2500万令吉的卖价,等于土地市值高达78%折价。

而假如市值最高达2.28亿令吉,2500万令吉的卖价,等于土地市值高达89%折价。

政府监管单位失职

我认为,当C清盘师以介于78%至89%折价,把面积达525英亩的土地卖给D买家时,已经罚下了欺诈罪。

而且,当C清盘师把卖地所得付给B银行,以偿还6500万令吉欠款时,做法并没遵守1965年公司法令第293条文,因为尽管清盘费用是债权人支付了,但款项却偏向B银行,把钱还给B银行。

而且在把525英亩土地卖给D买家后,A发展商就没有其他的资产来重启已经搁置的发展项目。

这宗土地交易反映出政府监管和执法单位失职,无法保护该项遭搁置了的发展项目,有损购屋者的权利。

我想借在这项搁置项目中购买了800个单位的倒霉买家经验,来提醒其他民众,避免在购买房屋过程中,成为类似集团违法活动的受害者。

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