升息了 再融资划算吗?

国家银行在1月杪上调隔夜政策利率25个基点,贷款成本走高,消费者应该趁机检视本身的房贷配套。

若再融资可节省利息,降低供款,何乐而不为?

再融资前评估房贷利率

大部分经济学家认为,国家银行今年应该会维持隔夜政策利率在3.25%,最快在年杪再升息。

我国经济好转,代表低息环境即将结束,这时消费者应该把握机会,评估本身的房贷利率,决定是否再融资。

本地房贷大致分为传统和回教房贷,再细分为定期贷款(term loan)、半伸缩型贷款(semi-flexi loan)和伸缩型贷款(flexi loan)。

房贷利率可以是固定或浮动。2015年初起,银行不再使用基本贷款利率(BLR),而是采用基准率(BR)来计算房贷利率。

贷款额利率因人而异

市场上房贷产品众多,但没有一个所谓“最好”的房贷配套,因为贷款额度和利率因人而异。

全球央行启动升息周期,国行也加入升息阵营,在1月杪升息25个基点,是2014年至今首次升息。

不过,国行并没有像美联储般激进升息,鹰风连连。

升息或否,理财师认为,决定是否再融资房贷的关键在于利息。

大马财务规划理事会(MFPC)主席郭福安

大马财务规划理事会(MFPC)主席郭福安受访时说:“我们考虑再融资房贷前,必须考量到可以节省多少利息。”

此外,他认为,经过计算后,如果固定利率属于低水平,就应该再融资。

何谓再融资?

大马银行公会受访时解释,再融资是接受新房贷,来取代现有的房贷。

马银行社区金融服务集团主管拿督林方达补充,这代表客户将房贷移至另一个融资方。

新贷款,可以是现有的银行,也可以是另一家银行。

马银行社区金融服务集团主管拿督林方达

再融资用途多

林方达说,消费者选择再融资,主要是想受惠于较低的贷款利率、每月供款和缩短供期。

“再融资的主因是,通过改用更便宜的房贷,减少每月还款,并更快地偿还贷款,从而享受较低的利率。”

每月供款较低,业主得以保留现金、使用在其他地方或者储蓄。

大马银行工会补充,还有可能是因为种种个人原因,想获得额外现金。

“再融资的另一个原因,尤其是当产业价值大幅增长,是利用住房权益,获得更多资金应急。”

额外现金可能用于偿还其他债务、作为装修费、孩子的教育费,甚至是投资。

林方达解释,再融资可能协助消费者省钱、更容易地管理每月的现金流,并利用家庭资产来应急。

对于新手,光看字面,无法完全理解再融资真正的概念,让我们来举例吧!

例子1:还清房贷还有“现金”

根据花旗银行网站例子,王先生在2010年购买1间60万令吉的排屋,贷款50万令吉,利率为4.95%,供期30年,每月供款2669令吉。

过了数年,他的排屋市价上升至90万令吉,剩余房贷母金为46万5000令吉。

以排屋市价计算,他再融资房贷,并取得约70%的额度,即61万5000令吉,供期25年,利率减至4.5%。

还清46万5000令吉的房贷后,他还有15万令吉“现金”。现在,他每月必须供款3418令吉。

例子2:省下利息钱放定存

陈小姐原本的房贷是90万令吉,年利率6.8%,供期25年。当时,她的每月供款是6246.65令吉,一共需要支付59万3095令吉利息。

过了5年,她必须偿还的母金还有81万8331令吉。

这时,银行建议她再融资,并将年利率下调至4.61%。她没有延长供期,每月供款因利息走低,减至5225.88令吉。

与原本的配套相比,她每月节省1020.77令吉,累计20年是24万4984.80令吉。

如果把这笔钱拿去放定期存款,未来20年内每年回酬4%,将增加至37万5640令吉。

假设每年投资回酬是6%,这笔钱几乎翻倍至47万3995令吉。

应每数年审视房贷

对于一般大马家庭,房贷是每个月的主要开销,因此业主应该每3至5年审视本身的房贷,看看前几年签署的合约是否依然合理。

若计算显示再融资会节省利息,下一步是审视银行条款,尤其是是否有锁定期,以及再融资程序的成本,如律师费、印花税等。

郭福安指出:“再融资时候必须考虑原本的贷款是否有锁定期。多数银行都会有3至5年的锁定期。若我们在这期间再融资,银行会罚款。”

再融资供款2部分:

偿还原有房贷与套现

再融资供款可分为2个部分,即偿还原有房贷和套现部分。以上述王先生的例子看,他利用再融资还清原本的贷款,并获得额外15万令吉“现金”。

其实,这只是用新贷款覆盖旧贷款,王先生依然负债。

最长摊还期限10年

国行在2013年宣布,房贷再融资套现(Cash Out)的部分,最长摊还期被限制在10年。

这代表,王先生再融资61万5000令吉,其中46万5000令吉供期上限可以说35年,但15万令吉套现部分必须在10年内还请。

再融资套现部分,若用于减少其他利息较高的债务,其实是个可行的方法。

巩固债务 管好现金流

林方达说,再融资可巩固债务,更好地管理现金流,财务状况更健康。

例如,用于还请因使用信用卡、透支设施或个人贷款而积累的高息债务。

MonQ财商学院创办人黄凯顺认为,房贷利率比信用卡低,借此减少卡债是更好的方法。

什么情况不应再融资?

一些人再融资的目的是,拉长供期或取得现金,来进行装修、投资,甚至是作为孩子的教育费。

不过,理财师大多提议,只在特定情况下再融资,其他目的都不应该再融资。

MonQ财商学院创办人黄凯顺

MonQ财商学院创办人黄凯顺指出:“理财的最终目的就是追求生命平安,足够应付开销就好,若再融资是为了降低利息或减少债务,大力支持。”

一些人因为再融资利息低,投资回酬高,计划通过再融资取得现金来“钱生钱”。

拉长供期 一辈子偿还利息

黄凯顺称,理论上是这么计算,但人无法算到经济危机等。

“数字上,可以算出现金流,但我较保守,不认同,最好是无债一身轻。”

如果是为了拉长供期而再融资,就是一辈子都在给利息。

他举例,贷款50万令吉,年利率8%,供期35年,每月供款1000令吉。

其实,1000令吉供款中,高达930令吉是利息,其余才是偿还母金。

到了第12年,前后已供了50万令吉,可是检查户头时候发现,母金只是还了5万令吉。

不要轻易做决定

理财师也不鼓励产业投资者贸然再融资,因为可能折腾一番后,没有争取到更好的利率优惠,反而因一笔手续开销而得不偿失。

再融资过程需支付的“搬家费”,包括贷款协议的律师费、印花税等。

陈佐彬律师称,如果需要超过12个月的时间才能弥补法律费用,就不应该考虑再融资。

不建议用EPF第二户头

此外,理财师也不建议使用雇员公积金第二户头来再融资,因为买家面临产业价格波动风险,还会错过公积金每年的派息回酬。

另外,黄凯顺指出,无论是以基准率或基本贷款利率来计算房贷,实际贷款利率(effective lending rates)其实差不多。

房贷利率浮动的业主,在现在的低息环境,应该会想再融资成固定利率。

黄凯顺提醒,提供固定利率房贷的金融机构不多,大部分是保险公司,但是有附带条件,如必须购买人寿保险和罚款。

他分享,曾有人签署了固定利率房贷,之后想再融资时,发现会白白浪费过去数年支付的保费,而罚金数额高,最后决定继续供。

信贷偿还纪录佳才过关

与其他贷款产品一样,申请再融资者必须通过银行的信用评估。

各银行的内部标准都不同,其中会考虑的是申请金额偿还能力等因素。

早前,兴业银行零售代主管纳兹里欧特曼透露,成功申请房贷没有投机取巧的“窍门”。

要提高成功率,必须加强个人信贷纪录、降低偿债率(DSR)、确保没有拖欠债务、有足够收入、没有太多贷款设备、准备完善资料、至少有3个月的工作经验等等。

这也可以套用在再融资申请方面,因为也属于房贷。

林方达提醒,申请者必须与现有银行保持至少12个月的供款纪录,而偿还能力必须根据新银行的标准。

“确保现有银行那边至少有12个月的供款记录,并确保所申请的再融资贷款金额在原本批准的贷款金额之内。”

信评区分风险高低

大马人所有的偿债纪录,都会纳入中央信贷参考资讯系统(CCRIS),再转为个人的信用评级。

当借贷人向银行申请贷款时,银行会根据CCRIS查询借贷人的个人信贷纪录,审核过去是否有定期偿还债务。

“AA”至“CC”低风险

CCRIS评级共有13个,为“AA“至“ZZ”,“X”,“Y”和“Z”。

“AA”至“CC”为低风险组;“DD”至“FF”为中等风险组;“GG”至“JJ”为高风险组。

“X”评级属于刚拿到信贷便利的人士,一般不超过3个月。“Y”评级为已偿还所有债务。

“Z”评级属于违约,内分7等级小组,为“Z1-Z7”;一旦拖欠贷款90天或以上,将被归类为“Z1”小组;若被安排贷款重组和贷款重新安排,将被纳入Z2和Z3组。

寻找债务管理机构(AKPK)协助者,被纳入Z4组;被纳入Z5和Z6组的人,被视为部分注销或注销;一旦被列入Z7组,就是采取法律行动。

联名申请未必获批

询及联名申请是否会提高成功几率,林方达解释,贷款申请是否成功,是以申请人的信贷资格为基础。

因此,联名申请不代表一定会更容易批准。

最重要的是,客户必须与现有银行保持良好的供款纪录,之后才可将贷款转至另一家银行。

如何拿到好配套?

黄凯顺解释,审核再融资申请时,银行一般会看过去3或6个月的供款,是否有延迟付款或跳过。

如果你是属于这种情况,他建议先好好供款6个月,再申请。

此外,银行会看报税总收入,并将总债务额度限制在40%。

他指出,一些人会故意漏报税务,导致无法取得贷款。

一些人可能会想到,暂时存一笔钱在银行户头里,会提高申请批准几率。

黄凯顺认为,若有足够的现金就直接使用,节省利息,不建议申请更多贷款。

另外,想要获得更划算的再融资配套,最好是货比三家。

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