产业市场不景气，2017年产业拍卖持续上扬，拍卖专家预见，今年内，产业拍卖数量将继续上升。

这意味着投资者或者购物者要卖屋套现时，可能会面对一些挑战。

若要出售套现应采取什么样的策略呢？

去年增长24 首破百亿关口

产业拍卖总值122亿

AuctionGuru.Com.My 刚刚公布了最新《2017全年拍卖报告》，去年，我国产业拍卖总值达122亿令吉，增长达24%，更是2014年以来，首次突破100亿令吉的关口。

拍卖市场一些活动显示，投资者或购屋者仍在等待最低价位。

AuctionGuru.Com.My拍卖网站创办人谢廉义认为，在这样的市况，屋主若要套现，需要预算更长的时间以及多种卖屋策略。

因为产业市场失衡，且国家银行接下来会继续上调隔夜政策利率，AuctionGuru.Com.My拍卖网站创办人谢廉义预见今年内，我国的产业拍卖数量将继续上升。

谢廉义接受《南洋商报》访问时指出，基于目前市场疲弱的情绪，相信目前的产业市场将继续萎缩和放缓，短期内，市况料不会有改变。

由AuctionGuru.Com.My统计的《2017全年拍卖报告》显示，去年我国产业拍卖总值达122亿令吉，增长24%；产业拍卖数量达2万8262个单位，增长8.3%，这是过去3年来最高水平。

有助了解二手市场

尽管产业拍卖数量有起有落，总值连续3年都呈扬势，一年比一年高，更是2014年以来，首次突破100亿令吉的关口。

对于产业业者而言，虽然产业拍卖市场因为性质和风险不同，应独立看待，但谢廉义指出，产业拍卖走势是重要的晴雨表，有助于了解二手市场的市况。

谢廉义点出，基于产业市场交易放缓，加上产业拍卖数量上升，意味着投资者或购屋者要卖屋套现时，可能会面对一些挑战。

他继续说，要扭转目前正垂死的市况，赖于数个因素，包括企业盈利正面、一般的消费情绪、令吉、家债水平和政府的财政状况。

谢廉义:不单靠中介  

卖房要更多管道

谢廉义说，屋主若要卖产业不能太着急，因为时间仓促就不会卖到好价。

至于如何定义“急”，还有赖于屋主能支撑多久，比如能否继续支付房贷。

“目前市况，传统卖屋子的方法已不合用。以前卖屋一般都靠房产经纪。在挑战市况中，就要通过更多不同的管道卖屋，包括拍卖等。”

供应多 交易慢加剧窘境

根据《2017年全年产业拍卖报告》，自2015年，住宅产业一直是拍卖数量最多的产业类型。

去年共有2万4511间住宅拍卖，总值76亿5900万令吉总值继续创3年新高。

报告指出，供应过剩，租金回酬过低，是导致屋主放弃还贷的主因。

谢廉义预见因为市场供应过多，将会对整体产业市场造成进一步的价格压力。

“从拍卖的角度来看，目前最担心的是，市场的交易流不流通。如果产业的交易时间过长，会间接冲击产业价值。因为需求低，同时又供应过剩，产业的价格就会随着降低。

他强调，即使供应多，但卖得快，就没有担忧。目前高价值的产业就面对这样的情况。

门槛低 价格较能负担  

公寓拍卖更易成交

根据产业拍卖报告，去年有地产业的拍卖数量为1万2427宗，总值48亿2800万令吉，按年增长21%，较2015年暴涨40%，也是3年来最高点。

数年前开始，排屋就是有地产业中拍卖数量最高的产业类型，是最多人要购买的有地产业类型。较合理的价格和可预见的需求都是吸引买家的原因。

至于半独立式或独立式房屋，则需要较长的时间才卖出，回酬率在目前市况较低。一些半独立式和独立式房屋的售价比推介时跌了许多，但仍未卖出，因为买方担忧这类高价值产业需更长时间才取得资本增值，且回酬率低。

至于各类公寓的拍卖，去年达1万2084宗，总值28亿3100万令吉，按年涨25%，较2015年增56%。

统计发现，服务式公寓的拍卖创纪录，达1023宗，总值4亿9300万令吉，2016年仅342宗，总值1亿4600万令吉。供应过剩和租金回酬极低，导致越来越多屋主违约放弃还房贷。

然而公寓在拍卖中比较容易成交，因为门槛较低，价格更容易负担，设施也比有地产业多及租金回酬更高。

买家都在等跌价

谢廉义说，有地产业向来都有需求，但由于目前的价格相对昂贵，所以会比较难卖。买家们都在等待价格下调，要等待最便宜的价格点。

人人都想要合理价格，目前的购屋者或投资者很少进场。尤其租金回酬率低，不足以供房贷，所以不划算，很多人宁愿等待。

“对于价格‘低’的定义，人人不同。是足够供房贷？还是比市场价格低？非常主观。”

谨慎投资商务产业

2017年内，商务产业和土地的拍卖数量分别占了全年整体拍卖市场的13%。

另外，因经济冲击生活成本，加上商业活动越来越具挑战，商务产业拍卖按年上涨23%，较2015年增38%。2017年，商务产业拍卖总值也按年飙升59%。

谢廉义劝告投资者在目前商业情绪低迷，购买力低的情况下，料将压抑商务产业需求，投资商务产业须谨慎。

他预见今年的商务产业价格会进一步下调，部分原因是过去数年价格大涨。目前缺少商务产业的交易，即使过去的纪录价值高，难以断定商务产业在市场上的真正价值。

他预见高价值的商务产业或工业产业在短期内不会回扬。

“有数个高价值的商务及工业产业被拍卖，底价下调了数次仍无法卖出，这将冲击商务产业短期内的发展前景。”

不过，他不会劝阻投资者进场筛选价值被低估的产业，购买有增值空间和潜能的商务产业。

SOHO拍卖按年翻倍

统计显示小型家庭办公室（SOHO）、SOVO和SOFO的拍卖数量和价值，比2016和2015年有显著的上升趋势。

拍卖数量按年涨1.1倍，拍卖总值也按年增84%。

谢廉义说，基于市场上的供应过剩，加上租金面对下滑压力，今年内这些单位的拍卖数量将会进一步上升。

拍卖地数量增总值跌

土地拍卖方面，2017年达860宗，比2016年的830宗高，比2015年986宗低。尽管如此，土地拍卖总值按年跌10%，报14亿8200万令吉；却比2015年的8亿9500令吉，飙66%。

根据拍卖纪录，一些大面积且处于策略地点的土地，经过纪录拍卖仍卖不出。这证明公众在任何买地活动都非常谨慎，以保留资金来应对未来的不景气。

谢廉义预测地价将持平和受到压抑。贷款购地可能比较难，加上价值比过去几年高，现在不是很好的进场时机。

基于目前市况，他劝告地主守住土地，不然就要做好准备，大幅降价来吸引买家。

南马拍卖数量飙43%至4060宗

《2017全年拍卖报告》显示，南马的产业拍卖显著上涨，主要是依斯干达特区的大型发展持续进展。

比较2016，南马的产业拍卖数量大涨43.2%，录得4060宗，拍卖总值飙升64.6%，报19.56亿令吉；比较2015年，拍卖数量则起14.8%，拍卖总值则暴涨137%。

拍卖数量暴增的原因也包括商业营运环境恶劣及本地消费情绪谨慎。同时，每月平均拍卖产业数量为338宗，每月拍卖总值平均1亿6300万令吉。

中马拍卖总值最高

此外，中马区即吉隆坡、雪兰莪和森美兰是国内各区中，产业拍卖总值最高，达76亿令吉，拍卖数量达1万5003宗。平均每月有2355个单位拍卖，总值达10亿令吉。

谢廉义说，中马区的拍卖为全国之首并不意外，因为这个地区的人口最密集，且商业活动也最集中。

北马即玻璃市、吉打、槟城和霹雳的拍卖第二高，全年拍卖数量6267宗，总值14.44亿令吉。每月平均拍卖522个单位，平均拍卖总值1亿2000万令吉。

不过，谢廉义说，统计发现中马区的产业拍卖数量自2015年就呈下滑趋势。较2016年跌2.3%，更较2015年跌17.1%。

这显示市场对于中低价值的产业仍有胃口，否则就是北马区的房贷违约者人数下跌。

至于中马区的产业拍卖总值较2016年增3.3%；较2015年增12.7%，显示出高价值产业拍卖增加。

他认为，可以解释为高价的产业可能比较难找到租客且增值放缓，进而拖累屋主面对财困并无力偿债。

市况不景气 转战可负担屋

对市场到2020为止，谢廉义预见产业价格会更加稳定。

他说，由于产业市况不景气，许多发展商开始把注意力转到可负担房屋。

“但可负担房屋也未必好卖。尤其最近许多一夜之间出现的发展商主攻可负担房屋，目标是便宜，未必专注在素质。

“当产业素质不好，没有人买，就会导致市场供应过剩，拖累产业价格进一步下跌。”

无论如何，谢廉义指出，市场上还是有投资者或真心要买屋的购屋者。

“最近一个产业项目的拍卖活动，底价是5万令吉左右，且该底价已向下调了2次，即从7万令吉下调了20%。

“结果拍卖活动时，出现18个竞标者，最后成功以15万令吉成交，幅度等于底价的200%。”

他说，这显示还是有人在等着买属于合理价位的产业。

“无论是拍卖或二手屋，因为已经完成，可以看到实物，因此仍有买家会考虑。比起向发展商买未完成的新房子实在，而且未建好的房屋，还有无法完成的风险。”