产业拍卖 房市晴雨表

产业市场不景气,2017年产业拍卖持续上扬,拍卖专家预见,今年内,产业拍卖数量将继续上升。

这意味着投资者或者购物者要卖屋套现时,可能会面对一些挑战。

若要出售套现应采取什么样的策略呢?

去年增长24 首破百亿关口

产业拍卖总值122亿

AuctionGuru.Com.My 刚刚公布了最新《2017全年拍卖报告》,去年,我国产业拍卖总值达122亿令吉,增长达24%,更是2014年以来,首次突破100亿令吉的关口。

拍卖市场一些活动显示,投资者或购屋者仍在等待最低价位。

AuctionGuru.Com.My拍卖网站创办人谢廉义认为,在这样的市况,屋主若要套现,需要预算更长的时间以及多种卖屋策略。

因为产业市场失衡,且国家银行接下来会继续上调隔夜政策利率,AuctionGuru.Com.My拍卖网站创办人谢廉义预见今年内,我国的产业拍卖数量将继续上升。

谢廉义接受《南洋商报》访问时指出,基于目前市场疲弱的情绪,相信目前的产业市场将继续萎缩和放缓,短期内,市况料不会有改变。

由AuctionGuru.Com.My统计的《2017全年拍卖报告》显示,去年我国产业拍卖总值达122亿令吉,增长24%;产业拍卖数量达2万8262个单位,增长8.3%,这是过去3年来最高水平。

有助了解二手市场

尽管产业拍卖数量有起有落,总值连续3年都呈扬势,一年比一年高,更是2014年以来,首次突破100亿令吉的关口。

对于产业业者而言,虽然产业拍卖市场因为性质和风险不同,应独立看待,但谢廉义指出,产业拍卖走势是重要的晴雨表,有助于了解二手市场的市况。

谢廉义点出,基于产业市场交易放缓,加上产业拍卖数量上升,意味着投资者或购屋者要卖屋套现时,可能会面对一些挑战。

他继续说,要扭转目前正垂死的市况,赖于数个因素,包括企业盈利正面、一般的消费情绪、令吉、家债水平和政府的财政状况。

谢廉义:产业拍卖走势是重要的晴雨表,有助于了解二手市场的市况。

谢廉义:不单靠中介  

卖房要更多管道

谢廉义说,屋主若要卖产业不能太着急,因为时间仓促就不会卖到好价。

至于如何定义“急”,还有赖于屋主能支撑多久,比如能否继续支付房贷。

“目前市况,传统卖屋子的方法已不合用。以前卖屋一般都靠房产经纪。在挑战市况中,就要通过更多不同的管道卖屋,包括拍卖等。”

供应多 交易慢加剧窘境

根据《2017年全年产业拍卖报告》,自2015年,住宅产业一直是拍卖数量最多的产业类型。

去年共有2万4511间住宅拍卖,总值76亿5900万令吉总值继续创3年新高。

报告指出,供应过剩,租金回酬过低,是导致屋主放弃还贷的主因。

谢廉义预见因为市场供应过多,将会对整体产业市场造成进一步的价格压力。

“从拍卖的角度来看,目前最担心的是,市场的交易流不流通。如果产业的交易时间过长,会间接冲击产业价值。因为需求低,同时又供应过剩,产业的价格就会随着降低。

他强调,即使供应多,但卖得快,就没有担忧。目前高价值的产业就面对这样的情况。

门槛低 价格较能负担  

公寓拍卖更易成交

根据产业拍卖报告,去年有地产业的拍卖数量为1万2427宗,总值48亿2800万令吉,按年增长21%,较2015年暴涨40%,也是3年来最高点。

数年前开始,排屋就是有地产业中拍卖数量最高的产业类型,是最多人要购买的有地产业类型。较合理的价格和可预见的需求都是吸引买家的原因。

至于半独立式或独立式房屋,则需要较长的时间才卖出,回酬率在目前市况较低。一些半独立式和独立式房屋的售价比推介时跌了许多,但仍未卖出,因为买方担忧这类高价值产业需更长时间才取得资本增值,且回酬率低。

至于各类公寓的拍卖,去年达1万2084宗,总值28亿3100万令吉,按年涨25%,较2015年增56%。

统计发现,服务式公寓的拍卖创纪录,达1023宗,总值4亿9300万令吉,2016年仅342宗,总值1亿4600万令吉。供应过剩和租金回酬极低,导致越来越多屋主违约放弃还房贷。

然而公寓在拍卖中比较容易成交,因为门槛较低,价格更容易负担,设施也比有地产业多及租金回酬更高。

买家都在等跌价

谢廉义说,有地产业向来都有需求,但由于目前的价格相对昂贵,所以会比较难卖。买家们都在等待价格下调,要等待最便宜的价格点。

人人都想要合理价格,目前的购屋者或投资者很少进场。尤其租金回酬率低,不足以供房贷,所以不划算,很多人宁愿等待。

“对于价格‘低’的定义,人人不同。是足够供房贷?还是比市场价格低?非常主观。”

谨慎投资商务产业

2017年内,商务产业和土地的拍卖数量分别占了全年整体拍卖市场的13%。

另外,因经济冲击生活成本,加上商业活动越来越具挑战,商务产业拍卖按年上涨23%,较2015年增38%。2017年,商务产业拍卖总值也按年飙升59%。

谢廉义劝告投资者在目前商业情绪低迷,购买力低的情况下,料将压抑商务产业需求,投资商务产业须谨慎。

他预见今年的商务产业价格会进一步下调,部分原因是过去数年价格大涨。目前缺少商务产业的交易,即使过去的纪录价值高,难以断定商务产业在市场上的真正价值。

他预见高价值的商务产业或工业产业在短期内不会回扬。

“有数个高价值的商务及工业产业被拍卖,底价下调了数次仍无法卖出,这将冲击商务产业短期内的发展前景。”

不过,他不会劝阻投资者进场筛选价值被低估的产业,购买有增值空间和潜能的商务产业。

SOHO拍卖按年翻倍

统计显示小型家庭办公室(SOHO)、SOVO和SOFO的拍卖数量和价值,比2016和2015年有显著的上升趋势。

拍卖数量按年涨1.1倍,拍卖总值也按年增84%。

谢廉义说,基于市场上的供应过剩,加上租金面对下滑压力,今年内这些单位的拍卖数量将会进一步上升。

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拍卖地数量增总值跌

土地拍卖方面,2017年达860宗,比2016年的830宗高,比2015年986宗低。尽管如此,土地拍卖总值按年跌10%,报14亿8200万令吉;却比2015年的8亿9500令吉,飙66%。

根据拍卖纪录,一些大面积且处于策略地点的土地,经过纪录拍卖仍卖不出。这证明公众在任何买地活动都非常谨慎,以保留资金来应对未来的不景气。

谢廉义预测地价将持平和受到压抑。贷款购地可能比较难,加上价值比过去几年高,现在不是很好的进场时机。

基于目前市况,他劝告地主守住土地,不然就要做好准备,大幅降价来吸引买家。

南马拍卖数量飙43%至4060宗

《2017全年拍卖报告》显示,南马的产业拍卖显著上涨,主要是依斯干达特区的大型发展持续进展。

比较2016,南马的产业拍卖数量大涨43.2%,录得4060宗,拍卖总值飙升64.6%,报19.56亿令吉;比较2015年,拍卖数量则起14.8%,拍卖总值则暴涨137%。

拍卖数量暴增的原因也包括商业营运环境恶劣及本地消费情绪谨慎。同时,每月平均拍卖产业数量为338宗,每月拍卖总值平均1亿6300万令吉。

中马拍卖总值最高

此外,中马区即吉隆坡、雪兰莪和森美兰是国内各区中,产业拍卖总值最高,达76亿令吉,拍卖数量达1万5003宗。平均每月有2355个单位拍卖,总值达10亿令吉。

谢廉义说,中马区的拍卖为全国之首并不意外,因为这个地区的人口最密集,且商业活动也最集中。

北马即玻璃市、吉打、槟城和霹雳的拍卖第二高,全年拍卖数量6267宗,总值14.44亿令吉。每月平均拍卖522个单位,平均拍卖总值1亿2000万令吉。

不过,谢廉义说,统计发现中马区的产业拍卖数量自2015年就呈下滑趋势。较2016年跌2.3%,更较2015年跌17.1%。

这显示市场对于中低价值的产业仍有胃口,否则就是北马区的房贷违约者人数下跌。

至于中马区的产业拍卖总值较2016年增3.3%;较2015年增12.7%,显示出高价值产业拍卖增加。

他认为,可以解释为高价的产业可能比较难找到租客且增值放缓,进而拖累屋主面对财困并无力偿债。

市况不景气 转战可负担屋

对市场到2020为止,谢廉义预见产业价格会更加稳定。

他说,由于产业市况不景气,许多发展商开始把注意力转到可负担房屋。

“但可负担房屋也未必好卖。尤其最近许多一夜之间出现的发展商主攻可负担房屋,目标是便宜,未必专注在素质。

“当产业素质不好,没有人买,就会导致市场供应过剩,拖累产业价格进一步下跌。”

无论如何,谢廉义指出,市场上还是有投资者或真心要买屋的购屋者。

“最近一个产业项目的拍卖活动,底价是5万令吉左右,且该底价已向下调了2次,即从7万令吉下调了20%。

“结果拍卖活动时,出现18个竞标者,最后成功以15万令吉成交,幅度等于底价的200%。”

他说,这显示还是有人在等着买属于合理价位的产业。

“无论是拍卖或二手屋,因为已经完成,可以看到实物,因此仍有买家会考虑。比起向发展商买未完成的新房子实在,而且未建好的房屋,还有无法完成的风险。”

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