我国产业市场放缓已久，去年开始出现“触底”的说法，一些相信今年会复苏。

但《南洋商报》针对全马民众进行的调查结果显示，产业市场久久没有起色，有接近40%人认为市场会放缓，更有近2成人认为市况将不好。

到底为何大部分人对产业市场不乐观，让我们从数据一探究竟。

久久无起色 受访者悲观  

看淡今年房市

《南洋商报》年初进行“2018年产业调查”，收集全马2520人意见，从中窥探普罗大众今年对产业的情绪。同时，传达大众对产业的喜好和预算，有助于发展商评估策略并适时调整。

“2018年产业调查”结果显示，大部分受访者感到悲观，过半看淡今年产业市场表现。

本报在线上分发调查问卷，全马共有2520人参与，超过一半的年龄在40岁以下。

产业市场久久没有起色，导致39.8%受访者相信市场会放缓，17.9%更直言市况将不好。

也有28.5%受访者中和看待今年产业市场。

不过，一小部分较乐观，有11.2%看好今年市场，甚至有2.6%相信今年会是非常好。

早前，本报也收集88家发展商的意见，结果显示43.2%预计今年市场表现温和。

但是，也有34.1%发展商不敢太乐观，认为今年市场会放缓。

投行持“中和”看法

4家投行的分析员皆在最新的产业领域报告中，给予“中和”看法。

达证券认为，虽然有迹象显示产业领域已触底，但缺乏新的利好因素，因此今年市场依然疲弱。

房贷数额低和潜在买家负债高，会打压产业销售。

马银行投行研究预计，该领域复苏之路缓慢，最多只会在明年出现起色。

丰隆投行研究则指出，产业领域仍面临许多挑战，如冻结发展特定项目、滞销库存和负担能力。

达证券分析员估计，可负担房屋市场继续活跃，但高端市场可能持续放缓，特别是地点、面积、价位和品牌不佳的项目。

办公室领域则依然是租户市场，业主作好准备面临竞争，以更多优惠来吸引或留住租户。

至于零售市场，短中期也是持续面临挑战，主要是因为电子商务迅速崛起。

REI集团总执行长丹尼尔博士接受本报访问时说：“与去年相比，我更乐观看待今年产业市场，但真正恢复可能是靠近年杪，肯定是大选之后。”

他补充，令吉兑美元及其他货币汇率改善、去年我国国内生产总值超预期，发展商也开始正视可负担房屋的需求。

Zerin产业顾问公司总执行长比温德拉称，市场已触底，价格料持平。

六成不打算置产

市场情绪疲弱，潜在买家举棋不定，62.8%的受访者表示，无意在未来12个月内置业。

这批受访者中，有620人或39%已拥有1项产业；426人或其中的27%仍是无壳蜗牛；356人或23%名下有2项产业；100人或6%有3项产业；80人或5%拥有超过3项产业。

为何不进场？“负担不起”以1190票，远远抛离其他理由，稳坐榜首。

426名无房人士中，就有358人或84%投诉，负担不起产业。

排在负担不起后面的理由是，等待价格下调（474票）、利息增加（310票）、消费税（228票）和产业盈利税（162票）。

还有一些受访者的理由是，刚置业、先脱售产业、寻找中、没有必要、投资其他领域与经济不好。

双威大学商学院经济教授姚金龙解释，多数受访者不计划置业，反映出市场疲弱，较少人购买产业作为投资用途，因为供应多降低盈利预期。

“目前下行周期，需求放缓导致供应过剩，市场变得更差异和挑剔。这代表，现在是买家市场，买家可以挑选。”

2007年至2009年全球金融危机后，产业市场火热的主因是，针对利息低、宽松货币政策和刺激国内经济的财政政策，所产生的投资需求。

当时，产业投资回酬高，因此吸引了许多投机交易。大部分人都拥有超过1间产业，用于对冲通胀和带来高回酬的投资资产。

负担差距已缓和

姚金龙引述国家银行和国库控股研究报告指，房价涨幅比收入高，导致三分之一大马家庭无法拥屋。因此，住宅产业市场正经历供需失衡，尤其是中高端领域，严重程度视地点而异。

是否代表负担差距扩大？姚金龙称，过去2年的收入增幅超越房价，负担差距已缓和或稳定。

相比之下，2011年至2014年期间，房价每年平均增加10.7%，人均收入只是攀升5.8%。但他点出，B40低收入族群和M40中等收入族群的负担差距会相较更大，因为这些族群的薪资增长较慢。

丰隆投行研究也指出，国家银行上调隔夜政策利率，料影响负担能力。国行在1月25日宣布上调隔夜政策利率（OPR）25个基点，是2014年至今首次升息。

规划项目迎需求

姚金龙提议规划项目解决负担问题。

“尤其是供应过剩的地区，应该取消、延迟或转换至较可负担的产业，并以特点、价值主张和物有所值的价位，来迎合目标市场。”

此外，政府必须好好管理新供应，不让目前的情况恶化。

至于手持空置的土地或产业的业主或发展商，必须寻找其他用途，包括工商业，或通过促销配套和折扣来鼓励买家。

最重视地点 以自住为主

整体来说，受访者在置业时，最注重地点和价格，接下来着重发展商纪录和保安措施，反而最不注重租金回酬，可见大部分买家还是以自住为主。

受访者也十分重视价格，不过以56票之差落在地点后面。

这一题，受访者必须从6个因素中，依序选出本身认为最重要到最不重要的因素。

除了地点、价格和保安措施，其他选择包括租金回酬、设计与发展商记录。

本报专栏作者Rahim & Co研究总监苏莱曼，强调地点是置业的一切，包括基础建设、交通、设施、公交、工作地点、教育、城市生活等等。

他分享，决定最合适的屋子时，买家不应该只是看里面，还要看外面。

“必须将影响你日常生活的因素纳入考量，无论是连接高速大道、靠近商店，或者新家的路面交通情况，这将协助你决定是否值得。地点也决定，你是否需要汽车代步，或公交足矣。”

他认为，若拥屋后为日常生活带来更多麻烦，是毫无意义的。

预算不高但想买有地产业

至于那些有意在未来12个月内置业的37.1%受访者，他们最想买的产业是有地住宅，接着是高楼住宅和服务式公寓。

商用产业、SOHO和工业的需求虽然不高，但看似仍有一定的市场。

这与发展商的计划一致。本报早前进行的发展商调查显示，大部分发展商的计划中都有包括排屋，其次是公寓、可负担高楼住宅、半独立/独立式、可负担排屋、SOHO、店屋和综合发展项目。

不过，多数发展商今年的主打产品是公寓，之后才是排屋。

置业方面，大马人依然喜新厌旧，首选新推介，接着是二手产业和拍卖产业。

尽管如此，他们的预算并不高，75.6%是在60万令吉以下。34.8%的预算介于20万至40万令吉；另外30.3%则是介于40.1万至60万令吉。

还有10.5%的预算是低于20万令吉。

与目前产业价格相比，买家预算是否实际？丹尼尔点出，虽然仍有价位超过100万令吉的新项目，但低于60万令吉的新推介和批准大幅增加，显示供应逐渐符合目前的需求。

可负担=最高30万元

政府迟迟没有设定可负担房屋定义与价位，各界对此的诠释不一，发展商们通常以50万令吉作为临界点。

调查显示，在多数大马人心目中，可负担房屋价位应该是30万令吉或以下。这与国行的计算一致，该行认为，在2016年，可负担房屋价位最高应该是28万2000令吉。

同时，纵观各机构和州政府推出的可负担房屋，大部分的价格上限是30万令吉。

以联邦直辖区可负担房屋（RUMAWIP）为例，购屋者有3种房屋供选择，分别为低价、中低价和中价房屋，价格介于5万2000令吉至30万令吉。

尽管如此，四成受访者透露，他们不需要可负担房屋。

表示需要可负担房屋的58.1%受访者，却有38.7%不会申请政府项目。原因包括，不符合条件、抽中几率不高、地点不佳、担忧品质、设计和邻居素质等等。

还有一小部分称，仍不能负担政府项目，或银行不批准贷款。一些则嫌申请条件太多、过程费时而放弃。

其他让人却步的原因还有，可负担房屋价格比市价高、会有更好的选择以及不能作为投资。

三成未拥产业  需求依然强劲

接近三成的受访者还未拥有本身的产业，经济学家认为，这证明基本需求依然强劲，确保居者有其屋的国家房屋政策还没完成。

姚金龙指出，本报的调查与国家调查结果相似。国家调查结果显示，20.2%大马家庭居住在租赁产业中，雪隆区的比例更高，分别达28.7%及42.7%。

尽管如此，仍有35.2%受访者拥有超过一项产业。

此外，大部分受访者透露，过去购买产业的目的是用于自住，其次是赚取租金收入。

也有人买来转手脱售获利，甚至是为下一代铺路。

其他理由包括抗通胀、自住兼投资，甚至是作为民宿。

独家报道:谢梦苇

独家报道:谢梦苇