房屋严重负担不起
国行5大方案应对

过去数年房价暴涨,潜在买家尤其是首购族,只能望而兴叹。

根据国行的计算,在2016年,可负担房屋价位最高应该是28万2000令吉。

不过,纵观私人发展商去年推出的项目,多数都在30万令吉以上。

虽然政府积极在市区推出30万令吉以下的可负担房屋,有者甚至只卖19万8000令吉,但僧多粥少,依然不够。

另一方面,却出现可负担房屋滞销的问题,原因不外是买家无法取得房贷,或者项目偏远无人要。

国家银行相信,政府、发展商、银行、消费者、相关团体和监管单位必须合作,才能解决这个问题。

政府可负担房屋计划价位合理,但无奈很多人都卡在家庭债务这关。

2014年时,我国房价属“严重负担不起”,吉隆坡和槟城的房价更是“过度严重负担不起”。

当时,国家银行认为16万5060令吉价位才算是可负担房屋。

到了2016年,国行将可负担房屋价位顶限上调至28万2000令吉,但大马房屋依然严重负担不起。

为了解决这个问题,国行参考其他国家的成功案例,提出5大应对方案。

产业一向是国家银行十分关注的领域,因为与国内金融系统息息相关,若不严厉监管,可能引发金融危机。

除了金融系统,产业领域也会影响家庭债务和商界,如发展商和建筑商。

在2016年,与产业有关的领域占了国内生产总值的10%,并雇用140万名大马人。

市场失衡问题扩大

2015年起,该机构在年报中加入产业领域课题,评估市场供需和探讨可负担房屋课题。

从一开始,国行的立场就是:我国产业市场失衡问题扩大,同时缺乏可负担房屋。

现任国行总裁丹斯里慕哈末依布拉欣曾向媒体说:“目前市场的房屋供应来看,达四分之三的供应,不属于可负担房屋。”

滞销住宅10年新高

此外,国行点出,截至去年首季,滞销住宅达13万690单位,处于10年新高水平,大部分未售出的单位售价高于25万令吉。

国行频频出声,敲响了警钟,促使内阁暂时冻结4大产业发展准证,让相关发展商能把空置产业先“清货”。

除了点出问题所在,国行也提出数项建议,以缩小大马可负担房屋差距。

该机构认为,除了改善家庭收入的措施,我们还需要一个全面的做法。

官员指导民众上网登记申请可负担房屋。

政策1:集中中央及州级项目

国行认为,应该成立一个机构,专门掌管全国可负担房屋活动,范围包括联邦、州政府及私人界。

目前,我国共有逾20家国家级和州级机构提供可负担房屋,各自为政,如一盘散沙。

国行指出,这导致政策协调有问题,今年内达到100万单位可负担房屋的进度缓慢。

在2013年至去年10月期间,各公共机构和私人发展商只完成了25万5341单位。

整合的好处包括改善规划与执行效率、加快建筑活动,以及通过经济规模降低发展成本。

韩国和新加坡使用这个方案,成功弥合可负担房屋差距。

韩国土地住宅公社(LH)为逾100万个首尔家庭提供各式房屋,并以销售与租赁分类。此外,该公社通过综合发展与建筑规划,把平均6年的项目期减至4年,加快供应房屋。

至于邻国新加坡,建屋发展局(HDB)负责管理和兴建可负担公共房屋。

至今,该局已完成超过100万单位组屋,而80%新加坡人口居住在HDB组屋里。

国行建议先从国家级下手,让单一机构利用综合数据库来规划全国的可负担房屋供应。成功后,才鼓励州级机构参与其中。

集中规划方案

1.政府先整合国家级可负担房屋活动,综合发展规划、融资与建筑

2.有了综合数据库,单一中央机构有能力以地点、家庭经济状况和各地短缺的可负担房屋,确定门槛

3.成功后,鼓励州属机构参与,成为伙伴

4.长远来看,单一中央机构可能拥有与管理全国住宅租赁

资料来源:国行

提供可负担房屋的机构

一个马来西亚人民房屋(PR1MA)

一马公务员房屋(PPA1M)(首相署)

槟城土著执行参与部门(BPPBPP)(首相署)

槟州区域发展机构(PERDA)

(首相署)

联邦土地发展局(FELDA)

乡村及区域发展部(KKLW)

房屋与地方政府部(KPKT)

联邦直辖区部(KWP)

武装部队基金局(LTAT)

国家房屋公司(SPNB)

农业与农基工业部(MOA)

提供可负担房屋的州属:

玻璃市

槟城

吉打

霹雳

吉兰丹

登嘉楼

雪兰莪

马六甲

彭亨

柔佛

砂拉越

沙巴

资料来源:国行

政策2:设综合房屋数据库

我国缺乏记录房屋供需的综合数据库,无法掌握家庭收入、特点和喜好资讯,造成供应不符合家庭需求,大量住宅滞销,包括各州的可负担房屋。

为了收集家庭数据,应该定期展开调查,可能是利用现有的“家庭收入与开销调查”,或者推出新的“全国住宅调查”。

确认特定地点短缺

新加坡建屋发展局每5年展开调查,更新数据库,用于制定房屋政策和兴建公共房屋。

另外,美国住房及城市发展部使用每2年进行的“美国住房调查”,为各目标群规划与设计住房计划。

国行指出,调查应该涵盖可让中央机构决定可负担房屋价位、地点、面积、设计与规格的问题。

供应方面,准确的现有库存数据和新供应,将协助确认特定地点的短缺。

这些数据将提供宝贵的资讯,政府和发展商兴建新项目时可以加以利用。

除了协助规划,该数据库也可以确认那些有能力购屋的家庭。中央机构分配可负担房屋单位时,可优先考虑这些家庭。

无力购屋的家庭,则转到州属机构的租赁房屋。

为了提高分配过程效率,最理想的情况是,各州属只有1份申请者纪录,避免重复。

目前,各机构各自记录,可能造成重叠,导致符合资格的申请者延迟获得分配或者获得超过1个单位。

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政策3:设法降低建筑成本

国行指出,广泛提供可负担房屋的最大障碍是建筑成本和地皮成本高昂。

根据马来西亚房地产发展商会(REHDA),建筑材料、劳工、合规和地皮成本可能占房价的80%。

传统建筑方式需要很多劳力,且效率低,延长项目期限和推高成本。

同时,我国有许多中低技能外劳,对采用先进科技建筑方案毫无帮助,也降低建筑领域薪资与产能。

在2016年,大马建筑领域平均薪资为2049令吉,低于整体经济的2463令吉。

此外,2011至2016年期间,建筑领域的劳动产能为每名员工3万2000令吉,低于农业领域的5万6000令吉。

与其他国家相比,我国2016年的劳动产能为9650美元,远低于加拿大、新加坡和台湾。

采用更先进建筑方式

市中心周围地皮成本昂贵,导致房屋无法合理定价,但恰恰是这些地点的需求最高。

国行认为,可负担房屋项目中,可减少成本的部分包括采用更先进的建筑方式、将各部与机构的资源整合在1个单位,以及降低合规成本。

工业化建筑系统(IBS)可改善效率和加速交付期限,进而降低项目成本和浪费。

而将各部与机构的资源整合在1个单位,会提高购买力,可使用精明采购方式和确保项目流稳定。

同时,大量订购建筑材料可获得折扣,节省成本。

此外,政府可以降低可负担房屋项目的合规成本,譬如减少申请费、地皮出让金与转让成本、加快批准和提高容积率(plot ratio)。

发展商和公用事业公司也可分担基建成本。

可负担房屋僧多粥少,民众争先恐后,只为抢先登记。

政策4:改善财务减低负债

对许多家庭而言,购屋应该是一生中最重要的财务决定。

不过,国行发现,大部分大马家庭缺乏知识,以作出明智的决定。

超过75%大马人无法拿出1000令吉应急,而47%年轻人过度使用信用卡贷款。

国行称,家庭财务知识不足,加上债台高筑和房价增长超过家庭收入,降低家庭拥屋的能力。

向AKPK寻求咨询

这显示,购屋者必须作出明智的财务决定,以免被债务压得透不过气。

同时,他们必须理解拥屋成本不只是购买成本。

因此,国行放眼通过信贷咨询与债务管理机构(AKPK),改善财务知识和购屋者教育。

POWER!by AKPK在线学习网站提供购屋意见,协助决定购买或租赁房子。

潜在买家可计算净可分配收入和可借贷的数额。

政策5:强化租赁市场

当一个国家增加可负担房屋供应,和家庭改造资产负债与提高收入期间,强化住宅租赁时常是改善短期问题的方案之一。

不像其他房屋超出负担范围的国家,我国并没有一个特别监管住宅租赁市场的法律。

国行认为,缺乏强而有力的法律保护和迅速廉宜的业主租户解决争端程序,让一些家庭倾向购买而不是租赁。国行数据显示,居住在租赁产业的家庭只有24%,比加拿大(31%)、澳洲(33%)和纽西兰(36%)低。

“在一个较强的租赁市场,租赁而不是购买将会是财务负担重的家庭可行的选择。”

政府在2018年财政预算案,宣布制定房屋租赁法令,将为业主和租户提供法律保障,鼓励租赁的供需。

国行点出,下一步是成立租赁仲裁庭,为双方提供一个便宜的管道,解决纠纷。

可负担房屋展销会一向吸引大批人潮,特别是首购族。

负担不起3肇因

我国房屋不在负担范围内,归咎于供需失衡、新推介价位偏高以及房价增幅超越家庭收入。

国行说,大马产业供需失衡问题在2012至2014年期间恶化,这时新房屋数量低于新家庭数量。

2014至2016年期间,每年平均有15万4000个新家庭,但只有11万400单位新屋竣工。

目前,产业市场供多于求的是非可负担房屋和商用产业,可负担房屋供应不足。

第二,国内多数新屋价位高过25万令吉,超过大部分家庭的负担能力,导致滞销。

在2016至2017年首季,35%家庭有能力购买25万令吉的房屋,但只有24%新屋价格在25万令吉范围内,显示可负担房屋供应不足。国行指出,自2012年,新屋供应多数为高端产业。

供需失衡问题严重

此外,2007至2016年期间,房价走高9.8%,但家庭收入只增长8.3%。

尤其严重的是2012至2014年期间,房价增幅高达26.5%,是当时的收入增长(12.4%)的一倍。

但值得注意的是,在2014至2016年,房价增幅放缓至5.7%,比同期收入增长(6.8%)低。

我国房屋供需失衡问题严重,导致滞销房屋在去年次季达到14万6497单位,是过去10年的高位,其中82%的价位高过25万令吉。

报道 :谢梦苇

报道 :谢梦苇

报道 :谢梦苇

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