天有不测风云，人有旦夕祸福。大部分家庭为了风险管理，都会为一家上下购买医疗保险和寿险，以在有任何意外之事还有保障，确保生活安枕无忧。

不过，我国大众对于产业保险的意识，却远没有医险寿险强烈。

细思一下，当无情的洪水和大火来袭时，我们能够确信自己的家园得到了足够保障吗?至于您的房贷，有保险保障吗？

为此，本期产业周刊为读者整理了与产业相关的保险须知，让读者可以未雨绸缪！

产业保险不可或缺

购房置业向来不是一件易事，需要周详考虑个中多个细节。其中，产业保险当属不可或缺的一环。

“我为房子买了火险，还要添置一份水灾保险吗? 递减式房贷保险（MRTA）和抵押定额式房贷保险（MLTA）之间，我又该选择哪一种?”

为解答您的疑虑，我们收集了来自保险行家和理财专家的意见，让你针对产业投保时不会一头雾水！

去年11月，槟城发生了百年一遇的大水灾。如猛兽般的洪水摧毁了很多槟城人的家园，损失惨重。

多名保险业者透露，实际上，近几年槟城大大小小的水患不下百次，尽管如此，槟城人对于水灾保险的询问度依然不高。

银行不会强制购买

兴业保险董事经理兼总执行长江字仁接受《南洋商报》专访时指出，国内产业类保险有3种，即火险（Basic Fire Policy)、屋主保险（Houseowner Policy）和住户保险（Householder Policy）。

“火险保的是一般火灾和突发造成的损失，只要有房屋贷款的贷款者，都需应银行要求，投保直到房贷期满；而屋主保险和住户保险保障的范围更广，保费更高，但银行不会强制购买。”

银行规定贷款者购买的保险，一般属最基本的火险，不保障水灾和其他灾祸对房屋的损害。如果屋主需要更多保障，可按各自所需情况加保，或购买屋主保险。

火险：评估重建成本最重要

国内银行规定贷款者买的基本火险保费受管制，全国统一，因此无论屋主向那一家保险公司购买，收费都一样。

如果屋主想要更多保障，那要如何确保不会过度或投保不足呢？

身兼大马普通保险协会（PIAM）火险、海事和工程保险业务代表江字仁提示，最重要的是评估房屋的重建成本。

“一般情况，土地不会被火烛烧毁，所以有地产业的屋主要投保时，保额只要可以涵盖房屋重建成本即可。”

假设一座房屋价值50万令吉，扣除地价成本后，打造房屋的成本可能只有12万令吉，因此只要投保12万令吉左右，就可确保自己的产业得到保障。

“地价因各区而异，如吉隆坡的地价较高，而怡保的地价较低，同样是50万令吉的产业，但建筑成本不同，所以投保前，需要了解清楚。”

江字仁点出，其实PIAM网站上，有一个重建成本计算器，民众可用来计算自己需投保多少，才能确保房屋得到充分保障。

另外他提醒：“需要注意的是，很多人在供完房贷后，就忘记了继续为自己的房屋投保火险，因为他们惯了依赖由银行来协助续保，这样会造成房屋缺乏保障。”

保障家中贵重财产
民众防范意识不高

江字仁指出，大部分国人对于灾祸造成的房屋损害相当警惕，但对于屋内财产的保障，却意识非常弱。

“要知道，当发生水患时，房屋本身所受的冲击其实还好，惟房屋内的财产如电器和家具可能会因此报销。”

所以，他建议，家中有贵重物品的屋主或租户，应为自己的财产购买住户保险，以策万全。

“有趣的是，大部分情况下财产的保额，会随着时间而贬值减少，但有些古董家具则会增值。这时，保险公司会就各别情况重估，并建议投保者加保。”

个人责任险：国内不流行

个人责任保险（Personal Liabilities）是产业保险内较独特的一项。

这个保险保障的是投保者或受保者，因个人或过失而发生意外并造成第三者人身伤害、死亡，或财物损失，需负的法律责任。

看似复杂是吧？举个例子，假设有人在你家中摔了一跤，将你控上法庭要索赔偿，而你又被判处要负责，若有投保个人责任保险，那保险公司就会代替你赔偿给受害者。

江字仁点出，个人责任保险虽然在国内并不盛行，索偿案例也不多，但又确实有被纳入国内的一些屋主保险和住户保险内。

“假设你现在已买了相关保险，可以去翻阅保单，检讨下看自己是否真的需要投保个人责任保险。”

高楼产业险：住户可向JMB索证明

至于高楼产业保险方面，江字仁称与有地产业无大差别。但公寓的保险是以整栋方式投保，而非分个别单位投保。

“这是确保每家住户都有为自己的产业投保。如果分个别单位，可能会出现有些单位的住户投保，一些不投保的窘境，将来发生事故索偿起来会非常麻烦。”

他建议，公寓买家要确保自己产业受保，可向公寓的联合管理机构（JMB）获得投保证明，以求安心。

MRTA或MLTA？
理财专家：选择因人而异

提到房贷保险，一般产业买家肯定听说过递减式房贷保险（MRTA）或抵押定额式房贷保险（MLTA）。

但何者是更好的选择？

金融产品比较资讯网站iMoney总执行长兼联合创办人李庆伟指出，在大马，基本上每位屋主平均需时长达35年来偿还房贷，因此选择房贷保险绝对不可掉以轻心。

“一旦发生任何不幸，导致你无法缴清房贷时，你的家人将会背负房贷的重担。”

无论MRTA或MLTA，都是为借贷者提供保障。一旦不幸意外发生了，保险公司将协助借贷者偿还未缴清的房贷。

“MRTA的优势是与房贷融为一体，而且一次过还清保费比较便宜；MLTA的保障更全面，适合没有医疗保险和寿险的房屋买家。”

不过，李庆伟提醒，买家本身才是最佳的决策人，必须考虑到财务目标（是产业投资或自住）、全面保障、财务负担，及财政预算。

“比如产业投资者，MRTA会是更好的选择，因为有助降低买房成本。”

另一方面，李庆伟点出，大马人对于房贷保险一般有5大误解，接下来将一一剖析这5项错误观念。

房贷保险五大迷思

迷思1：MRTA是强制的？

国行没强制但强烈建议

李庆伟指出，很多人以为MRTA是强制的，但国家银行其实没有规定购屋者的房贷一定要购买MRTA或MLTA。

“不过，我们会强烈建议买家为自己做出一些保障。大多数银行也会为同时购买MRTA的顾客，提供更好的贷款配套。”

另外，在某些情况，买家并不需要房贷保险，如产业投资、联名房贷和其他的业主有能力继续偿还房贷。

“总的来看，房贷保险是为了防范未来，如果贷款者有意外，房贷不会成为家人沉重的负担。”

迷思2：MRTA不得转移？

可以转移但程序复杂

李庆伟说，MRTA其实可以转移到另一个新买的产业，但这相当棘手。

他举例，一位买家为A产业购买了价值50万令吉的MRTA，一次过付了总额1万1500令吉的保费。

MRTA是递减式房贷保险，所以5年后，保额随着时间而减少，剩下40万令吉。

后来，该买家决定迁入一间较小的单位，称为B产业，价值为35万令吉。

“如果买家选择出售A产业，他可以把A产业现有的MRTA，转移到B产业，因为MRTA保单的保额是40万令吉，足以应付B产业35万令吉的贷款。”

但如果该买家选择购买价值较高，如60万令吉的产业，那么他现有的MRTA保单，就不足以涵盖所有的风险。所以在这种情况下，他可以选择为额外的20万令吉贷款额加保。惟某些情况下，选择购买新的保单会，比为加码现有保单更划算。

另外，把MRTA从一家银行，转移到另一家银行的程序也相当复杂，因为每家银行条款和条件都不一样。

迷思3：所有MRTA都是定期保险？

保障房贷目的相同

传统上MRTA是定期保险，但有些MRTA也备有寿险计划或投资联结保险计划。

不过，所有的MRTA目的相同，即保障房贷。因偿还房贷期限较长，有了保障，死亡或终身残废时，就不需要负担沉重房贷。

李庆伟提醒，最重要的是，买家必须先考虑本身需要怎样的保障，然后加以规划。

“如果计划在几年内，就缴清房贷，MRTA或MLTA可能不是你的首选。但如果你计划在未来30至35年缴清房贷，最好得到保障。”

迷思4：MLTA提供“免费”保障？

每份保单保障不同

李庆伟认为，有些人误以为MLTA是“免费”的保障，更以为到保险期满时，投保者还有现金价值。

但实际上，每份保单和每家保险公司的保障都有所不同。

“决定MLTA计划前，问问自己，真的需要吗？因为通常意味着需要付比MRTA多10倍的费用。”

同时，买家也应考虑到通货膨胀。长期而言，保单所担保的现金值会受到通胀侵蚀。为了解决通胀的问题，某些MLTA计划也纳入投资元素。

“反观MRTA的现金值是随着贷款期满降到零。如果提早缴清房贷，MRTA退保时或还有一些现金值。”

迷思5：MRTA不受基准率（Base Rate）波动影响？

保额低于贷款额或影响

如果买家的MRTA保障，涵盖全额房贷和整个贷款期限，将不受基准率（Base Rate，简称BR）波动的影响。

且若房贷仍根据基本贷款利率（Base Loan Rate，简称BLR）来计算时，MRTA一般不受影响，因为历来BLR的波动不大。

“但是，新的基准率允许个别银行调整利率，因此，预计会有较大的波动。”

当MRTA的保额低于贷款额，极有可能受到基准率波动影响。

无论如何，若买家购买全额保单，MRTA一般不会受到太大影响。

另外，对于产业投资者或已经拥有足够保障（寿险和医险保障）的购屋者而言，若仍想要房贷保险，可选择短期或保额较低的MRTA。

“不过，短期或保额较低的情况，MRTA将会受到基准率浮动的影响。”

报道：梁仕祥

报道：梁仕祥