2018年房市崩盘?

房地产市场正走向放缓局势,供过于求的情况,多年来都未能根治,而政府也一直致力于采取措施解决这问题。

常言道,经济不好,第一个遭殃的领域是产业;经济转好,最后一个受益的领域也是产业。

我国经济向好,有人乐观看待今年产业市场会转晴,也有人看衰产业领域会走向崩盘,各有说词。

挥别2017年,产业市场依然充斥许多负面消息。

有房地产专业人士预测,房地产市场将会在2018年崩盘,而国家银行也指出,住宅、办公楼和零售领域的产业或空间面临严重过剩问题,去年首季未售出房屋数量是过去10年来最高水平。

较早前,国家产业资讯中心(NAPIC)也证实房地产市场出现放缓。

根据该中心数据显示,尽管交易额略有增加,但去年上半年产业交易量下滑,未售房屋库存大幅上升,这导致房地产领域更充满阴郁情绪。

自2015年以来,房地产领域已经进入了一个低迷的阶段。

根据大马亨利行的报告,踏入狗年,一位著名风水大师预测,今年将有利于水、金和地球元素,以及一些与这些元素息息相关的行业将蓬勃发展。

风水师预测明年复苏

银行业与金属元素有关,房地产市场与地球元素相关,这些行业今年应该会表现亮眼。

该风水大师进一步预测,这些行业可能会在10月左右开始转好,这对于所有从事房地产领域的业者来说,包括发展商、承包商、房地产经纪、顾问、购房者、投资者和服务供应商,无疑是个美好消息。

另一位更著名风水顾问则说,大马房地产市场要到了2019年才会复苏。

你相信这些风水专家的预言会成真吗?2018年房地产市场会崩盘?

从理性观点出发,亨利行根据几项经济指标和官方统计数据分析,探索所有可能影响房地产市场的相关因素,并推测2018年房市动向。

中资流入激活市场

亨利行还说,公共工作空间概念的发展,也为办公楼市场注入清新的生活气息,惟现阶段公共工作的机构,一般倾向于在非黄金地点租用声望不大的楼宇,以保持低成本。

此外,推介中国游客免签证计划,将使到中国旅客人数增加,预计这趋势会延续至今年和未来,有利于休闲和零售领域。

虽然转移资金的难度加剧,但仍能看到中国人在吉隆坡、柔佛和槟城购买产业,因为我国房地产市场为外国人提供可负担和诱人的投资机会。

随着中国公司积极参与贡献我国经济,亨利行相信,中国资金流入我国产业市场的趋势会维持一段很长时间,而在某种程度上,这可能有助于疲弱的住宅高端市场拾起步伐。

“众所周知,狗是忠诚可靠的良伴,希望房地产市场不会遭到市场上任何负面波动冲击。”

更合理价格购优质产业
市场放缓有利公共投资

我国去年国内生产总值(GDP)增长5.9%。财政部预计,今年我国经济料增长介于5至5.5%,与国际货币基金(IMF)预测类同。

针对大马产业市场2018年崩盘的看法,亨利行却不这么认为。

亨利行指出,住宅市场目前虽经历放缓,却为公共投资提供了极佳机会,以更合理的价格买到好的产业。

房地产发展商现在也提供更多奖掖和诱人付款条件,同时在二级市场,卖家的定价更趋向实际,且愿意谈判。

对于面对严重供过于求的零售和办公楼市场,政府建议冻结新的批准,这将有助阻止供应过剩的情况恶化。

无论如何,该行认为,这两个领域市场仍然稳定,估计近期不会有任何即将出现崩盘的迹象。

去年零售领域受到消费者支出疲软影响。

零售领域前景:消费者情绪疲弱
零售业恐继续陷困

亨利行将房地产领域分成三个部分来分析,分别是零售、住宅和办公楼。

对巴生谷区域的零售商而言,2017年是令人失望的一年,因为消费者支出疲弱、竞争加剧、令吉贬值及零售营运成本上涨。

去年大马零售行业主要面对的挑战,包括消费者支出疲弱、消费者信心指数偏低,以及营运成本高涨。

该行预计,这些问题在2018年继续困扰该领域,受到消费者情绪疲弱及商场供应过剩的问题缠绕,零售市场前景充满挑战。

优质商场“生存率”高

尽管零售市场营运环境备受挑战,惟处于良好地理位置、具备专业管理及更能满足客户和租户要求的已建立购物中心,料能够在当前艰难的市场条件中生存。

对于正建设中的新购物中心,若尚未达到可观的出租率,则须视乎它们是否会如期开业。

而位处黄金地段的旧商场,应该能保持自身优势,但也应该开始计划翻新,以提升购物者的体验,以便在当前竞争激烈的市场中生存。

可负担房屋仍是最受市场欢迎的房屋类型。

住宅领域前景:新产业逾50万居多

可负担屋仍最夯

去年新推出的住宅产业中,以价格高于50万令吉居多,但最受市场欢迎的却是可负担房屋。

政府机构与私人发展商合作,推出许多价格介于20万至40万令吉的项目。

由于市场对70万令吉以上产业的需求持续低迷,私人发展商转向推出50万令吉和以下的小型房屋。

大选后房市料仍低迷

尽管大选尘埃落定后,形势可能会有有所改善,但亨利行认为,住宅市场今年持续低迷。

从正面来看,政府宣布100万令吉产业冻结令、维持百万令吉房产印花税、月租2000令吉能获50%税务豁免等,这些都对住宅市场发展正面。

亨利行认为,今年住宅市场的焦点,依然是可负担房屋或小型单位市场领域。

毗邻公共交通基础设施和大型发展项目的产业,将成为该领域的热点。

办公楼空间供应情况在过去6年显著提升。

办公楼领域前景:

办公楼空间供应大增

办公楼空间的供应在过去6年显著提升,这已经引起了重大关注,可能对办公楼市场造成严重影响。

新落成的楼宇需要较长时间才能填满,需要提供更多奖掖吸引租户。

还未升级以满足现代业务需求的旧建筑也被淘汰出局,因为租户受到诱人租金和奖掖,迁往具备更加设施和更高规格的新楼宇。

这也使到空置率上升,租金受压。

捷运激励“疏散趋势”

另外,捷运路线建成和启用,以及新的轻快铁站,使那些已获改善公共交通路线的办公楼地点更具吸引力,这激励“疏散趋势”(Decentralisation Trend),以及在城市边缘地区兴建优质新楼的趋势。

面对较高的空置率,整体租金呈跌势,而尽管大致上仍然稳定,但当政府关联公司进行数个大型工程,将带来大量空间供应时,租金将承受更大压力。

亨利行认为,今年办公楼市场同样备受挑战,将面对出租率和租金上升的压力。

报道:吕抒玲

报道:吕抒玲

报道:吕抒玲

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