我国产业市场迈入整合期已有数年，人们最关注的是——今年是否真的会复苏？

目前的观点大致可分为2种，第一是市场已触底并蓄势反弹（乐观），第二则是泡沫将破裂导致市场崩盘（悲观）。

为了取得最真实的看法，《南洋商报》每年都会进行调查，收集发展商和普罗大众的意见。

今年，本报访问了88家发展商，包括私人企业和上市公司。这期，我们先看发展商怎么说！

调整策略产品  维持业绩目标   

发展商慎看房市

产业发展商站在最前线，推出项目前一定会仔细评估市场情绪，才作出商业决定，不做亏本生意。

很多人认为，发展商是商人，一定不会自打嘴巴，说产业市场不景气。

可是，经历数年整合期后，许多发展商开始接受现实，调整策略与产品，力求迎合消费者需求。

《南洋商报》2018年度调查采取匿名方式，让发展商安心分享意见，调查结果显示大部分受访者依然谨慎看待今年市场。

经历数年的调整期，许多发展商在设定2018年销售目标时趋向保守，不难发现大部分上市发展商皆维持去年的目标，不敢大幅上调预测。

这也反映在调查结果中，有43.2%预计今年市场表现温和。

不过，丰隆投行分析员指出，大部分发展商今年销售目标持平，意味着市场可能已经触底。

“去年首9个月产业销售即将达到全年目标，且发展商不像2016年般下修销售目标，显示发展商对市场更乐观。”

举例说，马星集团去年推出“重新定义可负担房屋”活动获得热烈回响，达到18亿令吉销售目标，今年则设下最低18亿令吉的目标。

14发展商看好

较乐观的发展商有18家，其中14家看好今年市场表现，还有4家相信市场会大放异彩。

但是，还有34.1%发展商不敢太乐观，认为今年市场表现会放缓。一小部分甚至预计市场表现差劲。

国家产业咨询中心（NAPIC）数据显示，去年首9个月，发展商共推出5万3359单位住宅，为过去5年同期最高。

可是，发展商的销售表现，在2016年首9个月跌至31%后，至今还未回到4字头，去年同期为30.2%。

减税无助提振需求

询及今年产业市场价格走势，接近一半的受访者预计会停滞不前。

乐观派和悲观派人数各有24家，不相上下，其中25%认为价格会上升5%至10%。

相信产业价格平平或改善的64家发展商进一步指出，促进需求的主因是经济复苏（37.5%），接着是获得融资（25%）和家庭收入攀升（12.5%）。

其他原因包括人口增长（9.4%）和外国投资（9.4%）。也有6.2%受访者预计需求平平，不见得会比去年好。

值得注意的是，并没有发展商认为，政府降低所得税率有助于提振需求。

政府在2018年财政预算案中宣布，年收入介于2万至7万令吉的纳税人，个人所得税率降2个百分点。

大马经济去年强增5.9%，远超前年的4.2%，令发展商重燃希望。不过，经济学家指出，比较基础高和消费放缓，因此今年经济增长将放慢。

批贷率改善

去年累计11个月的房贷申请与批准率，分别按年起16%及15.8%，扭转2016年的跌势。

分析员认为这显示买气改善，但产业供多于求、可负担程度和即将举行的大选，让潜在买家先静观其变。

此外，政府在2018年财政预算案中宣布，开放灵活融资方案（SPEF）至私人界。

MIDF研究认为，这项措施将降低房贷拒绝率，并为购屋者提供一个获得较高房贷额度的机会。

根据国行2014至2016年期间，房价指数增长为5.7%，低于收入的6.8%增幅。2012至2014年期间，房价指数攀升26.5%，是同期收入增幅（12.4%）的双倍。

需求定生死

产业市场成也需求，败也需求。

24家受访者认为，今年产业价格会继续跌，大部分归咎于需求减少。

根据发展商观察，需求减少的理由，包括难以取得贷款、滞销库存高、经济展望疲弱、投机活动减少、产业不在可负担范围内，以及国行升息。

马星集团曾指出，产业滞销的原因在于地点和价格错配，而市场对“正确”的产品、地点和价格的需求依然在。

除了需求降低，发展商也认为，融资是第二大的问题，银行批准贷款标准严格，加上国行升息导致供款增加，导致潜在买家有心无力，或加重业者的负担。

一些发展商则相信，政府政策、产业可负担程度、产业定价过高和全球经济不稳定，是今年产业降价的原因。

政策打乱市场部署

政府数年前祭出打房政策，产业市场看似逐渐复苏之际，去年11月内阁又决定暂时冻结4种产业的发展令，打乱发展商算盘。

绝大部分受访者指出，对产业市场影响最大的政府政策是——银行收紧贷款批准。

只有2家发展商认为特定项目发展禁令是影响重大的政策。值得注意的是，并没有受访者选择“调整印花税”选项，显示影响不大。

为了降低大马家庭债务，银行收紧银根，让潜在买家有心无力，申请贷款人数一时大减。这意味着发展商必须付出更多时间来寻找合格的买家，因为许多贷款申请被拒。

升息冲击温和

国行在1月25日宣布上调隔夜政策利率（OPR）25个基点，是2014年至今首次升息。

升息导致金融机构之间的贷款成本走高，促使银行提高基准率（BR）和基本贷款利率（BLR），进而推高贷款利息。

根据VKA财富管理特许财务规划师梁健铭，假设50万令吉贷款年利率为4.6%，升息后每月需要多付77令吉，每年则是924令吉。

目前市况已疲弱，加上升息，必定打击消费者置业情绪，不利于发展商。

不过，70.5%受访者认为，升息只会温和影响产业需求，15.9%相信严重打击需求，其余13.6%则说影响轻微。

逾半受访者相信，国行今年只会升息1次，OPR将维持在3.25%。

有14名发展商认为国行会进一步升息，并有可能上调超过25个基点。只有1名受访者坚信，国行会降息25个基点。

产业价格停滞

逾半参与调查的发展商指出，去年产业市场表现温和；34.1%认为放缓；11.4%满意表现良好，也有2.3%直言差劲。

国家产业咨询中心数据显示，去年第三季产业交易量达7万5800宗，按年微跌0.6%。不过，交易值按年起11%，写下344亿6870万令吉。

累计9个月，交易量按年减4.3%至22万9529单位，但交易值按年扬6.7%至1023亿令吉，结束过去2年的跌势。

达证券分析员指出，交易值走高，主因是大型项目买卖地皮。

与发展商对去年市场的看法一致，有52.3%发展商认为去年产业价格停滞，没有升跌。

除了“停滞”，其余的发展商可分为2个阵营，一方称价格增加，另一方则时相反意见。其中，相信去年产业降价的一方较多，占了31.9%。

调整10%以内属健康

降幅方面，认为产业价格跌幅少于5%者是20.5%；跌5%至10%者有9.1%；还有2.3%称，降价超过10%！

13.6%发展商指出，去年产业涨价5%至10%；2.3%认为涨了超过10%。

根据产业经纪，房价调整5%至10%属健康；10%至20%算是温和；20%至30%就是恐惧；超过30%会恐慌抛售。

对于二手房子而言，开价调整10%至15%属健康。

八成发展商推新楼盘

市况艰难，但生意还是要做，高达84.1%或74名发展商称，今年也会推出新项目。

其中，有40家只会推介1个新项目，只有2家较有把握，计划推出8个项目。

看来，排屋依然是最受买家欢迎的产业种类，因为大部分发展商的计划中，都有包括排屋、其次是公寓、可负担高楼住宅、半独立/独立式、可负担排屋、SOHO、店屋和综合发展项目。

这是一项复选题，发展商可选择超过一个答案。不过，询及今年的主打产品时，35.1%发展商却透露将主力放在公寓，之后是排屋（24.3%）、可负担高楼住宅（16.2%）、可负担排屋（10.8%）和半独立/独立式（5.4%）。

重心在于发展SOHO与综合发展项目的受访者只有2家。

排屋受大家庭青睐  

公寓价位更可负担

大马人购买产业的目的，多数是自住，一些可能是二代或三代同住，因此排屋的需求长青。

另外，发展商强推公寓，可能是因为城市缺乏可发展有地住宅的大片地皮、公寓价位较可负担，或者人们已接受或适应高楼生活。

商用与零售产业供多于求，许多店屋都空置，可能导致发展商谨慎发展，不愿加剧库存。

数年前市场吹起一阵SOHO风，之后还出现“变种”如SOFO和SOVO。

当时买家购入这种产业的目的多是投资，和价格较平易近人，但这并不适合家庭长期居住。

随着各州政府担忧供应过剩，前后冻结服务式公寓的建筑准证，发展商最近较少推出SOHO类型项目。

要吸中港台买家

本地买家面临挑战，发展商纷纷另拓客源，逾半受访者表示考虑吸引外国买家。

中港台买家是本地发展商的主要目标，其次是东盟及日本。

根据美国《国际生活》杂志最新的退休指数，大马获选为全球第5佳退休国家，蝉联亚洲最佳退休天堂美誉。

外国买家来马置业有特定门槛，只能购买100万令吉以上的产业，在一些州属的门槛甚至高达200万令吉，因此外国买家参与更多的是高档产业市场，非主流市场。

谢梦苇

报道：谢梦苇