现在入市等同自杀/张仰荣博士

根据我观察的多个因素,得出大马产业市场现在面临危机,很快就会在今年内崩盘的结论。

这期我将与读者分享,如果无法负担房贷怎么办?要如何避免成为产业市场崩盘的受害者?

“高档产业价格陷入谷底”。这是本月12日《马来邮报》网站一则新闻的标题。该新闻引述Rahim & Co国际私人有限公司执行主席丹斯里阿都拉欣的话,指吉隆坡城中城(KLCC)一带的高档产业价格不再以每平方尺2500令吉的高价交易。

目前是以每平方尺1800令吉的低价交易,从顶峰每平方尺2500令吉,下跌了700令吉或28%,潜在购屋者不会以高过每平方尺1800令吉的价格购买高档产业。

我认为吉隆坡城中城地带高档产业价格陷入谷底,是大马产业市场无法避免的崩盘开始。就像一部汽车走下坡路,高档产业的下滑也只是开始,还没有到达下坡的三分之一。

趁早退场偿贷款

一旦到了三分之一,我们就会看到价格介于50万至100万令吉的产业,开始下跌并有可能跌入谷底,即89%每月收入仅5000令吉或以下的大马人有能力购买。

如果1997/1998年的情况重演,你现在购买的产业价格会大幅下跌,屋价就会损失50%。

如果您现有的房贷已无法持续,且对于未来又不明朗,要趁早退场,以最好的价格把房子卖掉并偿还银行贷款。

如果卖掉产业后的钱还是不足以还清银行贷款,须与银行洽商,比如把剩下的欠款换成个人贷款以10年还清,或者是以银行达成的还款期限协议。

情况1:10年后

在2024年,黄先生买了他的单位10年后,与陈先生依然是邻居,2家人都享受同样的生活素质。

惟黄先生购屋10年后,共支付了113万640令吉给银行(8172令吉 x 120期,加上首期15万令吉),这等于隔壁家陈先生10年总共支付租金30万9600令吉(2400令吉 x 120月)的3.65倍。

情况2:10年后,黄先生卖屋

假设在2024年,黄先生的财务陷入困境,无法承担每月8172令吉房贷,银行以100万令吉的价位拍卖了他的屋子。

届时,135万令吉的贷款中,黄先生仍欠银行117万9360令吉,屋子以100万令吉拍卖后,他最后还欠银行17万9360令吉。

这时,陈先生和黄先生都不拥有房屋。但两人的房屋消费,分别为陈先生的30万9600令吉以及黄先生的113万640令吉。

两人不再是邻居,陈先生虽然付了30万9600令吉给屋主,但他毫无欠款。

黄先生则一共支付了113万640令吉给银行(8172令吉 x 120期,加上首期15万令吉),比隔壁家陈先生10年总共支付租金30万9600令吉(2400令吉 x 120月)的3.65倍。

而且黄先生的房子被拍卖了,必须搬离,还欠银行17万9360令吉。他的房子被拍卖后,可能还要搬到更便宜的社区,租比较便宜的房子,降低生活水准。

情况3:30年后(2044年)

2044年,陈先生和黄先生依然是邻居,陈先生仍然租着同一房子,黄先生仍拥有同一房子,2家人的生活水准无异。

但作为屋主,黄先生一共支付了309万1920令吉,等于陈先生租金118万8000令吉的2.6倍。


情况4:30年后,黄先生拥价值1000万令吉排屋

2044年,陈先生和黄先生依然是邻居。

若到2044年,黄先生有能力还清为期30年、每月8172令吉的房贷。

他将拥有敦伊斯迈花园内,市值为1000万令吉的双城排屋。

张仰荣博士

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