地产

为何不两者兼施?先租后买/苏莱曼

我在上一篇文章是关于买房的窘境,和目前在大马是否可行;同时,我提到一些买房的选项,今天的主题是其中之一,那就是“先租后买”,一个由私人发展商和政府机构极力推动的新选择。正如其名,先租后买是买家通过租赁产业一段时间后,之后才购买房屋。



虽然有“租”一字,但这个模式与租购(Hire purchase)较相似。租户在签约时会写明他们会在该产业上居住多久后购买,通常是一年或以上,也会注明租户与业主必须遵守约定的时间。 

这与出租不同,因为出租是租户承诺一段时间,如一年,之后在年杪迁出;而先租后买更进一步,加入一个时间点,给予租户选项,以在签署合约时同意的价格购买该产业。 

这结合租赁和购买的方式,让买家迁入梦想家园,并努力取得购买的资金或贷款。 

再看看我们的现况,这个选项看似满足双方,提供一个可拥屋的途径,并缓冲预算紧缩时的金融负担;若租户选择不购买该产业,他们可退出而只是履行租约。

由于每个计划的条款主观,租户必须完全清楚所定的法规与规章。



目前,政府和私人发展商已开始推出先租后买计划,如一马人民房屋、马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)HouzKey、UEM阳光(UEMS,5148 ,主板产业股)Easy Own计划等。

马银行是首家进军先租后买的金融机构;同时,私人发展商也试验这个新策略,再一边调整。毕竟不管是什么,都没有完美的第一次,总是需要尝试和时间填补疏漏。

完美方案存风险

先租后买可能是解决我们房屋危机的完美方案,却也必须意识到当中所存在的风险。

最重要的是,这个概念是根据一开始签署的合约,若产业市场出乎意料地转变,死板的条款和价格反而可能不利;买家可能会承担比市价高价的风险,或发展商吸收房价通胀。

另一个风险是,买家无法取得购买的资金,被迫完全退出计划;承诺租赁一段时间后,一些人可能视之为浪费。

虽然先租后买协助延长取得资金的时间,但并没有确保购买。

财务承诺较低

先租后买的最大好处是,买家在初期的财务承诺较低,拥有退场的选择,而且后果不大。

此外,潜在买家有能力锁定房子单位,并通过租赁先迁入。

考虑到现时买房的困难与复杂度,先租后买似乎简化程序,在这迅速变迁的市场来说,灵活度较高。

租赁Vs优先

对于想要购买房子的你,先租后买是不是最好方案?答案,在于你对“租赁”和“优先”的想法。

某种程度上,这两个因素存在关联,因为租赁的需求有赖于我们对使用金钱的优先顺序。

你必须先分析目前的生活方式,确认什么是必须尽快拥有的东西、什么是可暂时拥有,以及什么是未来改变的东西。这样,你可以看到什么方面需要现在大投资,什么可以推去后面。

以居住的地方为例,出租只是代表你还未达到买房的程度,在大城市生活的现实,尤其是生活成本太高,很难负担房子,买房其实是个奢侈,而不是必需。

关键是,为你与家人提供一个避风的安身处,购买不是唯一的选择,租赁也是不错的选项,因此胥视你的“优先”为何。

此外,若你选择购买,一定要谨慎考虑价格对预算,以及现在对未来的情况。

政府须管制保护各方

我认为,以大马目前的产业窘境而言,先租后买是个可行的方案。

基于价格、产品和地点因素,滞销供应对买家遥不可及。

从开始租赁再购买的渠道,可为你与家人锁定一个避风港,然后逐渐改善购买力。

值得注意的是,无论是任何方案,须考虑法规与规章,需要规避风险。

清楚你签署的合约,想想看它会如何融入你现在与未来的生活方式。

虽然先租后买在大马是个相当新的概念,但已在世界其他地方实行,如美国与英国,可追溯至2000年早期。我们希望这个先租后买的选项会成功成为未来屋主的公平与永续方案。

为了改善系统,政府也必须采取更好的管制,来保护利益相关方的利益。

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智能城市永续未来/苏莱曼

为了应对城市化所面临的各种关键挑战及实现政府的愿景,使国内各个城市更具生产力、竞争力、宜居和永续,得以造福后代,房屋及地方政府部以“智能城市”为策略性倡议。

推行智能城市,主要是根据大马统计局的预测,到了2040年,大马的城市化水平将达到85%。

回顾过去50年,国家的城市化比率增长接近3倍,从1970年的28.4%,于2020年提高至75.1%。

为了实现城市化的壮举,过去几年,政府制定并发布了多项政策和框架,旨在创建和产生智能城市的现代理念。

推介智能城市框架

2019年9月,房政部推介“马来西亚智能城市框架”(Malaysia Smart City Framework, MSCF)。此框架是全国各个地方政府和相关机构发展和推行智能城市倡议的参考指南。

根据去年9月公布的第12大马计划中期检讨报告,至少5座城市将在2025年被鉴定为智能城市。这些城市将根据大马国家标准采纳的国际标准MS ISO 37122:2019“可持续城市与社区指标:智能城市标准”的基础上存在。

今年初,安邦再也市议会与天地通数码网络(CDB,6947,主板电信与媒体股)建立伙伴关系,以淡江为智能方案测试场,同时也是安邦再也转型为智能城市的起点,旨在建立智能城市生态系统。其他社区将陆续加入智能城市行列,迈向智能与永续的未来。

走上智能之路,各方必须全面理解并精简整个智能城市的概念,以确保所有努力和倡议都能互补并提升价值。

对于“智能城市”的定义,不同组织存在不一样的版本,当中有相似之处,也有差异。

对国际电脑科技大厂IBM来说,智能城市是一座充分利用当前所有相互连接资讯的城市,目的是为了促进更好的理解,同时控制营运并全面使用其有限资源。

改善生活质量

成立于1926年,总部位于美国纽约的全球知名管理咨询公司麦肯锡(McKinsey),对智能城市的定义是一种利用先进技术和数据分析来提高城市的运行效率,解决城市所面临的各类挑战,同时改善居民的生活质量。

作为国际联盟,智能城市联盟(Smart Cities Council, SCC)经常引用的定义是智能城市利用资讯与通讯科技(ICT)来提升城市宜居、工作和永续的区域。

各种不同的定义都存在一个共同点,就是创造并利用新兴和颠覆性的科技,来应对广泛的城市问题。

从上世纪至今的演变

尽管智能城市的理念中设想了高水平的进步,但这个概念本身并不是新提出的,在过去几十年,智能城市的理念一直被人讨论。

我国走向数字社会的旅途,可以追溯到上世纪90年代,当时根据第7大马计划制定了国家资讯工艺议程(National Information Technology Agenda, NITA)。当时的重点是栽培人才、发展基础设施,并应用技术来创造社会和社区的利益。

1996年,政府成立多媒体超级走廊(MSC),大力推行电子政务,集中精力发展多媒体和资讯工艺领域,在我国的战略中心汇聚本地和国际熟练人才。

为了配合这一举措,赛城正式在1997年成立,并定位为全球科技中心。

进入2000年,国家推出其他以数字为主题的框架,包括大马资讯通讯与多媒体服务886蓝图(MyICMS 886)、国家资讯通讯科技策略蓝图,以及推行多个多媒体超级走廊网络中心,促进了国家智能迁移的进程。

到了2010年代,柔佛南部的依斯干达特区成为我国第一座受认可的智能城市,它凭6个智能特点获此殊荣:智能经济、智能管制、智能环境、智能移动、智能人民和智能生活。

纳入第12大马计划

为了进一步推进智能城市议程,房政部分3个级别为地方政府举办系列活动:县议会、市议会和市政厅,让各级地方政府理解和发展智能城市的概念。

这最终促使马来西亚智能城市框架(MSCF)于2019年制定,较后更被纳入第12大马计划(2021至2025年)里。

困难重重任务艰巨

尽管推出并实行了各种举措和框架,然而,打造智能城市的过程仍困难重重,例如包容性和人力资源等的挑战,迈向智能城市是项艰巨的任务。

从包容的角度来看,创造这些方案的目的,必须符合智能城市居民和社区的可达性和可用性。这意味着要解决某些少数或社会群体不精通科技,而且无法负担类似服务的问题。不仅如此,还要考虑到使用这些服务的装置和基础设施。

乡区网络覆盖有限

在乡下地区,网络覆盖有限,导致用户无法充分登录各种应用程式和服务,而这些程式和服务原来的目的是要使日常生活更方便的。

对于不同类型的残疾人士或老年人来说,基于身体或心理状况,他们可能无法正常使用系统,甚至无法使用所需的设备。

如果智能城市的可达性和包容性无法获得高度优先,那么在执行智能城市计划时,这些项目可能会落入无法广泛执行的风险,并限制了普罗大众采纳智能城市的范围。

要使智能城市成功繁荣,人口的技术和社会能力必须与先进科技相匹配,不仅要充分利用,还要熟练地操作和管理各种运行城市的系统。

发展中国家和那些正在转变为发达国家的,例如马来西亚,实现智能城市的常见障碍是缺乏资格和经验丰富的人力资源,尤其是在数据科学、工程和城市规划的领域。

市民和利益相关者的数字素养和意识的鸿沟将阻碍任何实质的进展。

为了克服这些人为障碍,有关方面应为所有人提供相关而全面的教育、培训和指导计划,同时根据各个领域和经济的新进展,认真审查内容大纲。

智能市民社区至关重要

扩大格局来看,一座智能城市需要智能社区来运行,这意味着教育和培养不同的个人,使他们能够应付智能城市的社会及营运水平。

在包容性的基础上,这理论上将产生一座由数字、永续和宜居性驱动的智能城市。

不管这座智能城市是从无到有人工建造的,还是从现有的城市按部就班转化而来,智能的市民和社区仍至关重要。

在拥抱新事物之余,还需要保护旧事物,以保留城市的身份,这个身分是建立在城市的历史和文化遗产的基础上。缺乏了这个身分,任何智能城市都会陷入典型的现代城市面貌,只有玻璃和钢铁。

保护旧事物的措施在重新设计和重组现有建筑和基础设施时,增加了另一层复杂性。

在解决诸多问题时,例如经济可负担性、供应过剩、社会问题和气候变化,城市规划者、政策制定者和领导人应该注意那些能够增加机会,又能为经济增长定下基础的政策工具。

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