为何不两者兼施?先租后买/苏莱曼

我在上一篇文章是关于买房的窘境,和目前在大马是否可行;同时,我提到一些买房的选项,今天的主题是其中之一,那就是“先租后买”,一个由私人发展商和政府机构极力推动的新选择。正如其名,先租后买是买家通过租赁产业一段时间后,之后才购买房屋。

虽然有“租”一字,但这个模式与租购(Hire purchase)较相似。租户在签约时会写明他们会在该产业上居住多久后购买,通常是一年或以上,也会注明租户与业主必须遵守约定的时间。 

这与出租不同,因为出租是租户承诺一段时间,如一年,之后在年杪迁出;而先租后买更进一步,加入一个时间点,给予租户选项,以在签署合约时同意的价格购买该产业。 

这结合租赁和购买的方式,让买家迁入梦想家园,并努力取得购买的资金或贷款。 

再看看我们的现况,这个选项看似满足双方,提供一个可拥屋的途径,并缓冲预算紧缩时的金融负担;若租户选择不购买该产业,他们可退出而只是履行租约。

由于每个计划的条款主观,租户必须完全清楚所定的法规与规章。

目前,政府和私人发展商已开始推出先租后买计划,如一马人民房屋、马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)HouzKey、UEM阳光(UEMS,5148 ,主板产业股)Easy Own计划等。

马银行是首家进军先租后买的金融机构;同时,私人发展商也试验这个新策略,再一边调整。毕竟不管是什么,都没有完美的第一次,总是需要尝试和时间填补疏漏。

完美方案存风险

先租后买可能是解决我们房屋危机的完美方案,却也必须意识到当中所存在的风险。

最重要的是,这个概念是根据一开始签署的合约,若产业市场出乎意料地转变,死板的条款和价格反而可能不利;买家可能会承担比市价高价的风险,或发展商吸收房价通胀。

另一个风险是,买家无法取得购买的资金,被迫完全退出计划;承诺租赁一段时间后,一些人可能视之为浪费。

虽然先租后买协助延长取得资金的时间,但并没有确保购买。

财务承诺较低

先租后买的最大好处是,买家在初期的财务承诺较低,拥有退场的选择,而且后果不大。

此外,潜在买家有能力锁定房子单位,并通过租赁先迁入。

考虑到现时买房的困难与复杂度,先租后买似乎简化程序,在这迅速变迁的市场来说,灵活度较高。

租赁Vs优先

对于想要购买房子的你,先租后买是不是最好方案?答案,在于你对“租赁”和“优先”的想法。

某种程度上,这两个因素存在关联,因为租赁的需求有赖于我们对使用金钱的优先顺序。

你必须先分析目前的生活方式,确认什么是必须尽快拥有的东西、什么是可暂时拥有,以及什么是未来改变的东西。这样,你可以看到什么方面需要现在大投资,什么可以推去后面。

以居住的地方为例,出租只是代表你还未达到买房的程度,在大城市生活的现实,尤其是生活成本太高,很难负担房子,买房其实是个奢侈,而不是必需。

关键是,为你与家人提供一个避风的安身处,购买不是唯一的选择,租赁也是不错的选项,因此胥视你的“优先”为何。

此外,若你选择购买,一定要谨慎考虑价格对预算,以及现在对未来的情况。

政府须管制保护各方

我认为,以大马目前的产业窘境而言,先租后买是个可行的方案。

基于价格、产品和地点因素,滞销供应对买家遥不可及。

从开始租赁再购买的渠道,可为你与家人锁定一个避风港,然后逐渐改善购买力。

值得注意的是,无论是任何方案,须考虑法规与规章,需要规避风险。

清楚你签署的合约,想想看它会如何融入你现在与未来的生活方式。

虽然先租后买在大马是个相当新的概念,但已在世界其他地方实行,如美国与英国,可追溯至2000年早期。我们希望这个先租后买的选项会成功成为未来屋主的公平与永续方案。

为了改善系统,政府也必须采取更好的管制,来保护利益相关方的利益。

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