房地产交易的繁琐程序旨在确保交易的合法性与保护买卖双方之权益，纵然有着这些程序，土地交易骗局依然存在。即使采用数字化土地信息，也难以杜绝欺诈行为。

区块链技术的出现简化了这些繁琐程序，不但节省了时间和费用，亦强化了资产安全，以对抗土地交易骗局。

在马来西亚，土地拥有者确实面临着因诓骗案而导致失去房地产的风险。这一切可追溯回联邦法院在2001年一单标杆性裁决的案例：Adorna Properties SDN BHD v Boonsom Boonyanit @ Sun Yok Eng。

此案件中，Boonsom被不法之徒冒充其身分，将她名下的土地转售给Adorna。尽管Boonsom事后入禀法院，但联邦法院裁定Adorna是经过合法渠道交易，并无涉及不诚实行为，因此土地拥有权仍属Adorna。故此，区块链技术的应用有望可追溯及防范此类骗局的发生根源，即不法分子利用信息不对称进行欺诈。

降低篡改资料风险

土地转让涉及大量资讯与文件，而繁琐的程序容易导致信息不对称，骗子正是巧妙地利用这些漏洞伪造文件，通过层层审查关卡，成功冒充屋主转卖土地。

受害者通常在交易完成、卖屋或新屋主入住后才发现土地已被转让。

区块链技术在处理房地产资料方面具有强大的优势，其加密技术保障了资料的不可篡改性，从而降低了内部人员或骇客篡改土地局资料非法出售房地产的风险。

除此之外，区块链的可追溯功能有助于确保买卖双方、银行和土地局都能获得相关的资料与买卖过程，并降低信息不对称的风险。

避免“一地二卖”骗局

以中国房地产区块链为例，买卖双方会共享对方的资料以确保真实性，同时避免了“一地二卖”的骗局，因为买家可即时获取区块链中有关房地产的买卖资讯，土地主人也能及时收到通知，提醒他们土地正在进行变卖，从而减少了土地在不知情的情况下被非法变卖的风险。

另外，土地局亦可应用区块链中的不可替代代币（NFT）相关技术，进一步加强传统的电子地契机制，防范不法分子伪造地契。

尽管世界各国在不动产领域应用区块链技术均取得了显著进展，但我国依然尚未制定任何明确的不动产区块链政策或方向，即使在国家区块链路线图（2021-2025）中提到土地登记，亦缺乏详细的规划。

中国作为区块链的先驱之一，从2020年开始已在不动产领域推行这项技术，旨在简化交易程序、保护个人与企业资产。譬如，在广州的一单案例中，利用区块链与智能合约，不动产抵押的过程从过往的数星期或数月时间减少至仅需一个小时。一旦区块链技术全面实施，买卖或抵押不动产的过程将更加便捷，亦相对更安全。

简化土地登记系统

随着简化的过程，交易费用也会大大减少。中国政府通过采用区块链技术，成功简化和整顿了其复杂的土地登记系统，这是我国可学习的成功经验。

在“一带一路”科技创新行动计划下，中国秉持着互惠互利与开放式合作的原则，我国可趁这千载难逢的契机与中国寻求共同创新与共享科技成果，颠覆性地改良我国那相较落后的土地登记与交易系统。

（东南亚社科研究中心(SEARCH)与拉曼理工大学（TARUMT）商业与政策研究中心，适逢“一带一路”倡议十周年联合呈献的社会责任项目。）

（作者为厦门大学马来西亚分校高级讲师）