升息了!
鹰风吹袭产业市场

油价走高,加上全球经济出现改善的迹象,国家银行看好我国今年经济展望。因此,于上周四(25日)宣布升息,将隔夜政策利率(OPR)从3.0%,调涨至3.25%。

有经济学家认为,国行今年只会升息一次,但也有经济学家预计,货币政策委员会(MPC)可能在大选后再度升息25个基点。

若我国再次进入升息时代,对购屋者有什么影响?一起来了解与产业买家“息息”相关之事!

国行近4年来首次升息,产业市场是否又要面临一波危机?

了解货币及利率冲击  

检视房贷防蝴蝶效应

油价高涨,身为产油国的大马,经济亦应声而起;加上全球经济展望乐观,刚踏入2018年,国行就宣布升息,是近4年来首次。

虽然经济学家认为国行之后将按兵不动,但也有经济学家预计,大选后国行可能还会再次升息。

理财专家们认为,这次升息对产业市场影响不大,但买家可借机检视房贷和财务状况,多了解货币政策和利率涨跌造成的“蝴蝶效应”!

去年12月13日,美国中央银行美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点,到1.25%至1.5%的水平;是美联储在2017年的第三度升息。

今年,美联储放口风可能还会有3至4次升息,突显美国乃至全球经济前景明朗。

自2016年7月降息以来,国行维持隔夜政策利率在3%长达18个月。直到今年1月,国行称需“先发制人”,防止长期处于低利率带来的风险,因此将OPR上调25个基点。

各国中央银行纷纷转“鹰”,显示经济展望良好。但利率上调,对于产业市场来说从来不是好事。除了意味着部分买家每月需缴的房贷变多,产业发展商的借贷成本也会走高。

庄国辉:升息程度温和,对产业市场影响料不大。

信贷咨询与债务管理机构(AKPK)理财教育课程导师庄国辉博士接受《南洋商报》访问时指出,好在这次升息25个基点的幅度不算太猛,对产业市场带来的冲击应该不会太大。

“这要视乎买家的目的,是自住置业抑或投资。对于自住买家来说可能只是需要每月多缴一些利息,而对于产业投资者来说,在这个市场偏低迷的时候升息,无疑又是一次打击。”

他认为,投资产业最重要的是持有力。利率提升,对于首购族来说,置业门槛也变高了。

买家群有潜在减少的可能,而如卖家又不愿亏本脱售产业,那就要有能力每月偿还走高的融资成本(贷款)。

林福山:不打算改变目前的销售策略。

发展商无惧升息影响

至于产业发展商又如何看待这次升息?

林木生集团(LBS,5789,主板产业股)董事经理丹斯里林福山早前在出席股东特大后向媒体表示,认为升息对市场影响不大,更有信心达到年初设下的18亿令吉销售目标!

林福山称,其实这次升息幅度温和,且属意料之内,长远来看对国家经济有利,因此不担忧业绩会因此受到影响。

“轻度的利率调整不会对公司和产业市场有很大的影响。就如上一次降息时,我也不认为有很大的帮助,因此这一次利率调涨25个基点,也不会对公司造成很大的冲击。”

他表示,集团不会因为这次升息而更改销售计划或市场营销策略,并相信市场可消化这种程度的利率调涨。

梁键铭:升息后每月需多缴钱。

每月多付更捉襟见肘

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭指出,以现在年利率4.6%的配套来计算,升息前,每月房屋分期付款为2320令吉,升息后则应每月付款2397令吉。

“每月要多缴77令吉,意味着一年下来付房贷者每年的可支配收入要少924令吉,这对于现金流捉襟见肘的人来说冲击相当大。”

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再假设一项50万令吉的房贷,贷款期限为30年,当基准率处于3.65%,年利率4.45%时,每月分期付款为2518.59令吉,整个贷款期限内所需支付总利息为40万6693令吉。

若基准率上调0.25%,维持贷款期限不变,每月分期付款升至2593.19令吉,所需支付总利息为43万3548令吉。

基准率前后,整体要多付2万6855令吉的利息,每月供款也增加了74.60令吉。

银行陆续调整基准率

国行宣布调涨隔夜政策利率后,国内银行老大马银行(MAYBANK,1155,主板金融股)率先跟进,宣布上调基准率(BR)25个基点,从原本的3%升至3.25%。

过后,国内银行才陆续调整各自的基准率及基本贷款利率(BLR)。

国行在2016年时设下规定,国内所有商业银行必须在隔夜政策利率调整后的七个工作日内,调整基准率及基贷率。

理财专家教路选房贷

既然利率对于置业者有显著影响,精打细算的买家在选择房贷配套都会三思而后行。

马来西亚财务规划协会(FPAM)全国理事周志强建议,买家可根据自己收入方式来选择房贷配套,以达致银行和借贷者双赢局面。

“如每月都有稳定收入,赚取月薪的买家,可选择固定利率抵押房贷(Fixed rate home loan)。而收入较不稳定,如赚取佣金的销售业务员则建议选择浮动利率贷款(Floating rate loan)或很多银行提供的伸缩性贷款(Flexi loan)。”

他补充,后者可利用贷款配套优势灵活处理房贷,如趁利率低时多还一些贷款,但最重要的是要有紧急备用资金或“雨天基金”,以备不时之需。

周志强:选择房贷时需考虑自己每月收入的类型。

梁键铭也同意,对于买家来说,市面上没有最好的房贷产品,而是只有最适合的配套,所以买家能做的是货比三家,再谨慎行事。

“选择房贷配套时要留意是否有锁定期限(locked in period),这会影响买家日后提早还清贷款的计划。”

有些银行为确保利益得到保障,都会设定锁定期限,通常介于2至5年,如借贷人提早偿清房贷,还要被罚总贷款的2至3%不等,因此,这罚款也有提前结算费之称。

举例

谢小姐向银行借贷50万令吉,按照合约,她的房贷锁定期是4年,如在4年内还清所有房贷,她将被罚借贷总数的2%。罚款=2%X50万令吉=1万令吉

做好信贷评分免“走宝”

信贷咨询与债务管理机构理财教育课程导师庄国辉博士提醒民众,除了了解货币政策对房贷的影响,有意置业的买家平时就应做好信贷评分成绩单,以免在买房临门一脚时因信贷问题而“走宝”。

“信贷评分不足,借贷成本将会提高,更甚者,有的买家在找到‘心水’单位后,因信贷评分差劲而不获银行批准贷款,因此错失置业良机。”

他建议,民众买房置业时应记得3个“P”——“Purpose”(目的)、“Payment Capability”(还贷能力)和“Payment History”(还贷历史)。

“第一个P是指买房者的目的,是自住还是投资,对于制定房贷策略相当重要。第二个P则是指买家还贷能力,确保债务和收入呈健康比例。”

至于第三个P,就是指买家应确保信贷评级健康,或至少没有欠债不还的“黑历史”。庄国辉点出,民众可善用信贷情报服务公司(CTOS)的平台。

国行总裁丹斯里慕哈末依布拉欣(右二)较早时在吉打为eCCRIS平台开幕。

国行提供免费CCRIS报告

除了CTOS,民众还能通过国行提供的中央信贷参考信息系统(CCRIS)监督信贷健康水平。

国行在1月时宣布推出CCRIS线上平台(eCCRIS),让公众可随时随地浏览该网页,获取本身在国内各银行的信贷记录。

从1月19日起,全国各地的公众可通过浏览eCCRIS网站,免费获取个人的CCRIS报告,以了解过去12个月,本身向国内银行融资与摊还贷款的纪录,监督与确认信贷状况。

用户也可通过eCCRIS,直接向参与该平台的银行核对借贷与摊还贷款等资料,并更正CCRIS报告中任何不正确之处。

再融资须注意开销成本 

国行调涨利率后,其他银行虽然也会陆续跟进,但各家银行可能都会有不同的涨幅,有如之前的图表显示,不同银行有都有不同的基贷率,因此买家可趁此机会检视房贷配套是否划算。

不过,庄国辉却不鼓励产业投资者贸然再融资房贷,因折腾一番后可能没有从中争取到多高的利率优惠,但却在过程中因有不少开销支出而得不偿失。

庄国辉尤其强调,不建议动用雇员公积金的第二户口来进行再融资或其他产业投资,因买家可能要面对产业价格波动的风险,还会错失雇员公积金每年的派息回酬,最终两头不到岸。

VKA财富管理有限公司特许财务规划师梁键铭则指出,再融资过程需支付的“搬家费”,包括贷款协议的律师费及印花税等。

“因此,在再融资之前,你必须确保另一家银行的房贷配套值得转投怀抱。如果你的住房贷款已接近到期日,那么建议需仔细考虑‘搬家费’,以及如何能在再融资后实现的储蓄保本。”

那如何决定再融资是否划算?

梁键铭点出,买家首先需了解当前的房贷利息配套,如果房贷的实际利率太高,那么才值得去做再融资。

“例如,我看到一些人仍在按照利率结构(例如基贷率 + xx%)缴付房贷,因此他们的房贷实际利率接近每年7%,远高于目前市面约4.5%平均水平。”

他补充,如果买家及早留意到这种差异,平时做好了充分的调查并不时审查贷款,那就有机会早日还清债务。

只要平时管理好信用评级,加上财力足够,购屋时机一直都在。

报道:梁仕祥

报道:梁仕祥

报道:梁仕祥

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